Quer entender de uma vez por todas como funciona o cancelamento da compra de um lote?
Bom, então você está no lugar certo.
Primeiramente, eu preciso que você entenda que o distrato é um direito seu. Tanto a lei como os nossos tribunais lhe asseguram isso.
O grande problema é que as loteadoras têm o péssimo costume de cobrar multas e retenções ilegais em seus contratos.
Infelizmente, por desconhecimento da lei e dos seus direitos, alguns consumidores abaixam a cabeça e aceitam passar por esse tipo de abusividade.
Mas você não. Aqui você irá adquirir o conhecimento necessário para não precisar passar por isso.
Nessa conversa que teremos você vai aprender que é um direito seu desfazer o negócio, receber de volta boa parte do seu dinheiro e o melhor; sem sofrer multas e retenções abusivas.
Como você verá nas próximas linhas, existem casos em que o comprador consegue a devolução de 90% do valor que desembolsou.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
CANCELAMENTO DA COMPRA DE LOTE: PRINCIPAIS MOTIVOS DE DESISTÊNCIA
Bem, os motivos são os mais diversos possíveis. O que você precisa entender aqui é o seguinte: Você tem o direito de cancelar esse contrato, seja lá qual for o motivo.
Digo isto porque sei que muitas loteadoras querem que você pense que isso não é possível ou que isso é ilegal.
Não caia nessa.
Como disse mais acima, o cancelamento da compra de lote é possível e é algo permitido pela lei.
A nível de informação, veja quais são os principais motivos que levam a desistência do negócio:
- Falta de condição financeira.
- Atraso nas obras de infraestrutura.
- Desinteresse no recebimento do imóvel.
- Quebra de contrato pela loteadora.
- Mudança de cidade.
Percebeu que existem motivos que são por iniciativa do consumidor e outros que são por culpa da loteadora?
Esse detalhe fará toda a diferença nas regras de devolução das quantias pagas, mas calma, falaremos sobre isso com detalhes nas próximas linhas.
Continua comigo.
DISTRATO IMOBILIÁRIO POR CULPA DA LOTEADORA
A lei não pega leve quando o cancelamento da compra de lote acontece por culpa da loteadora, ou seja, quando não foi o consumidor que deu causa.
Sem dúvida alguma, a principal causa de distrato por culpa da loteadora é o atraso na entrega do lote.
Quando você assina o contrato de promessa de compra e venda, a loteadora estabelece um prazo para entregar o seu lote, normalmente entre 3 e 4 anos. E além desse tempo, a lei garante um prazo de tolerância de mais 180 dias de atraso.
A partir do término desse prazo de tolerância, a loteadora está em atraso definitivo e você poderá garantir alguns direitos.
Diante dessa situação de atraso na entrega do imóvel, você precisará escolher entre:
1 – UMA INDENIZAÇÃO E O RECEBIMENTO DO IMÓVEL ATRASADO
Essa é a opção que a maioria das pessoas escolhe: Receber o imóvel – mesmo em atraso – e uma indenização por mês de atraso.
Com essa escolha, você será compensado entre 0,5% – 1% do valor total pago até agora, incluindo os pagamentos feitos por financiamento.
Por exemplo: se você pagou 200 mil reais até o momento do atraso, poderá receber até R$ 2.000,00 (mil reais) por cada mês de atraso.
Assim, se a entrega do imóvel estiver atrasada por 6 meses, você poderá receber até R$ 12.000,00 (dose mil reais) referentes aos 6 meses de atraso.
Essa compensação de 0,5% – 1% ao mês continua enquanto a loteadora atrasar a entrega, até que eles cumpram a promessa e entreguem o lote com a infraestrutura.
O raciocínio por trás dessa indenização é muito simples: Você já deveria estar na posse do imóvel, quem sabe até construindo sua casa. Mas por culpa da construtora isso não aconteceu.
Portanto, é justo que você receba essa indenização, considerando o planejamento feito por você e sua família para receber o imóvel na data acordada, e o prejuízo causado pelo atraso.
Além disso, você também terá direito de aplicar a multa contratual, de suspender os juros de obra, mudar o índice de reajuste para um mais benéfico e, a depender do caso, mais uma indenização por danos morais.
Para verificar todas essas questões de forma assertiva, consulte um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.
2 – A DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS
Às vezes, o estresse, os desentendimentos e o constrangimento se tornam tão intensos que o comprador simplesmente desiste de receber o imóvel. O que costumava ser um sonho, agora se transformou em um pesadelo.
Ele só quer que isso termine.
Nessa situação, a loteadora é obrigada a reembolsar integralmente o comprador, ou seja, devolver todo o dinheiro que o consumidor desembolsou até o momento, dentro de um prazo de 60 dias corridos.
Esse valor será atualizado com base na inflação e ainda terá uma multa, já que o atraso na entrega do imóvel é um descumprimento contratual por parte da loteadora, e você não tem culpa disso.
Então, se você desembolsou até o momento a quantia de 200 mil reais, você receberá de volta esse valor acrescido de correção monetária e da multa prevista no contrato.
Além disso, se você tiver gasto com imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e registro imobiliário, por exemplo, esses valores também serão reembolsados.
DISTRATO IMOBILIÁRIO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR
Pela minha experiência como advogado imobiliário, a principal causa de cancelamento da compra de lote é a falta de condição financeira para honrar os pagamentos.
A perda do emprego, um imprevisto familiar, a chegada de um filho, enfim, tudo isso pode impactar a vida financeira de uma pessoa.
O recebimento do lote não é mais uma prioridade, você precisa mesmo é do seu dinheiro de volta [ou boa parte dele] e é sobre isso que falaremos nas próximas linhas.
Observação importante:
Para que você entenda com mais facilidade, esse tópico será dividido em 2 partes:
1) Para quem assinou a promessa de compra e venda antes de dezembro de 2018.
2) Para quem assinou a promessa de compra e venda depois de dezembro de 2018.
Isso porque, em 27 de dezembro de 2018, entrou em vigor a nova lei dos distratos, que trouxe novas regras para o cancelamento de compra de lote em loteadoras por iniciativa do consumidor.
Portanto, muita atenção. Antes de prosseguir, é recomendável que você verifique a data da assinatura do seu contrato, assim você irá aproveitar melhor as informações presentes nesse tópico.
Vamos lá?
PARA CONTRATOS ASSINADOS ANTES DE 2018
Antes de dezembro de 2018 não existia uma lei ditando as regras para os distratos por iniciativa do consumidor, o que existia [e ainda existe] era uma criação jurisprudencial, ou seja, um conjunto de decisões judiciais em um mesmo sentido.
Uma espécie de “consenso” dos nossos tribunais, inclusive o STJ.
Nas linhas abaixo você conhecerá as regras [que ainda são válidas] para quem assinou o contrato antes de 2018 e deseja realizar o cancelamento da compra de lote.
Primeiro ponto:
Mesmo que o distrato esteja acontecendo por iniciativa sua, você terá direito ao reembolso de 75% a 90% dos valores pagos, ou seja, a loteadora só poderá reter uma porcentagem de 10 a 25% no máximo. Existem diversas decisões judiciais nesse sentido.
Além disso, a loteadora também poderá descontar os valores pagos a título de comissão de corretagem.
Outro ponto muito importante:
Os valores devem ser devolvidos com correção monetária. Algumas loteadora realizam o cálculo da restituição sem levar esse ponto em consideração, causando um tremendo prejuízo ao consumidor.
Portanto, muita atenção quando receber esse cálculo.
PARA CONTRATOS ASSINADOS DEPOIS DE 2018
Como você já sabe, em dezembro de 2018 entrou em vigor a nova lei dos distratos, que chegou para regular o cancelamento da compra de lote e de imóveis na planta por iniciativa do consumidor.
Especificamente sobre distratos com loteadoras, a principal mudança foi a seguinte:
Antes de 2018, o cálculo da porcentagem de retenção era baseado nos valores pagos, e agora, com a nova lei, essa porcentagem de retenção é baseada no valor do contrato.
Resumindo a nova regra: As loteadoras poderão reter até 10% do valor do contrato.
Vou te dar um exemplo, imagine a seguinte situação:
Você assina uma promessa de compra e venda de um lote que vale 100 mil reais. E pagaria esse lote em 100x de R$ 1.000,00 (mil reais).
Ao chegar no 45º mês, ou seja, 45 mil reais pagos, você perde a condição financeira e decide realizar o distrato.
De acordo com a nova lei, a loteadora poderá reter 10% sobre o valor do contrato (100 mil reais), ou seja, ela poderá ficar com 10 mil reais e lhe devolver os 35 mil reais (com correção monetária).
Percebe a diferença?
Além dos 10% sobre o valor do contrato, a loteadora poderá reter a comissão de corretagem e, se entregue as unidades, poderá cobrar taxas como IPTU, cotas condominiais, associação de moradores etc.
QUAL O PRAZO PARA A DEVOLUÇÃO DOS VALORES APÓS O DISTRATO?
De acordo com a nova lei dos distratos, o pagamento da restituição acontecerá em 12 parcelas, pagas da seguinte forma:
Se as obras do loteamento estiverem concluídas: 12 meses após a formalização da rescisão contratual.
Se as obras do loteamento estiverem inacabadas: 180 dias após o prazo de tolerância.
A IMPORTÂNCIA DO ADVOGADO IMOBILIÁRIO NOS DISTRATOS
Se deseja ser bem representado em um processo de distrato imobiliário e ter a chance de sucesso aumentada, procure por um advogado especialista em direito imobiliário.
Esse é o profissional que precisou dedicar mais alguns anos, além dos 5 anos da faculdade, para se especializar no tema e prestar um bom serviço para você.
Um advogado especialista possui um resultado mais rápido e mais eficaz se comparado a um advogado generalista.
Isso acontece porque o Direito Imobiliário, e consequentemente um processo de cancelamento da compra de lote, são temas bastante complexos e com leis muito específicas.
Não se engane, advogado não sabe de tudo.
O mercado mudou, a sociedade mudou e os problemas estão cada vez mais complexos. Na advocacia não poderia ser diferente.
Reflete comigo.
Se você descobre um sério problema de saúde em seu coração, que pode custar a sua a vida, por qual tipo de médico você iria procurar?
Um clínico geral ou um cardiologista experiente e renomado?
Tenho certeza de que procuraria um cardiologista, afinal, é a sua vida que está em jogo.
Na advocacia o raciocínio é o mesmo. Em certos casos, como nas questões relacionadas a distrato, há momentos em que você terá apenas uma chance, e é crucial garantir que essa oportunidade seja aproveitada com sucesso.
Como eu sei disso?
É o que meus próprios clientes relatam.
Não raro, recebo mensagens de pessoas que perceberam o erro de colocar nas mãos de um generalista um processo tão importante, como é o distrato.
São indivíduos que subestimaram a importância da especialização na advocacia, optando por contratar advogados generalistas e, consequentemente, se decepcionando com o resultado.
Tanto pela falta de comprometimento profissional, quanto pela escassez de conhecimento sobre o processo.
As histórias são as mais diversas possíveis, você se surpreenderia com os absurdos.
É possível contratar um advogado imobiliário de outro estado?
Imagina você conseguir contratar um advogado imobiliário da sua confiança, para te representar em um processo de cancelamento da compra de lote, mesmo ele não residindo na sua cidade.
Graças a tecnologia isso é possível.
O distrato imobiliário é um serviço que pode ser prestado à distância. Pois todos os processos judiciais acontecem de forma eletrônica e virtual.
Aqui no escritório, prestamos serviços de advocacia imobiliária em todos os estados do país.
CONCLUSÃO
Nesse texto você aprendeu as principais regras para o cancelamento da compra de um lote, tanto por culpa da loteadora, quanto por iniciativa do consumidor.
Acredito que tenha percebido que independente do motivo do distrato, desfazer o negócio sem sofrer multas e retenções abusivas é um direito seu.
Nada de se curvar.
Como você viu, tanto a lei como os nossos tribunais estão do lado do consumidor, você não está sozinho nessa.
Entre em contato com um advogado especialista em cancelamente de compra de lote em loteamento de sua confiança e garanta seus direitos.
Conte comigo e até uma próxima.
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