Cuidados na compra de imóvel na planta? Vamos direto ao ponto: no Brasil, nenhuma transação imobiliária é completamente livre de riscos. Seja uma negociação entre particulares ou a aquisição de um imóvel na planta, todo negócio no setor imobiliário carrega consigo certo grau de incerteza.
O cuidado na compra de imóvel na planta deve ser redobrado, afinal, você está investindo em algo que ainda não existe. Percebe o risco envolvido nisso?
- E se a construtora atrasar a entrega?
- E se a incorporadora enfrentar problemas financeiros?
- E se ocorrer um imprevisto com o proprietário da construtora?
- E se não houver demanda suficiente?
- A incorporadora possui recursos financeiros suficientes para superar dificuldades?
- E se surgir uma crise durante a construção?
O que lhe proporciona segurança diante dessas situações?
Poucas pessoas param para refletir sobre essas questões, mas é a realidade. Agora você compreende por que os preços são mais atrativos. É evidente que quem adquire um imóvel na planta assume mais riscos do que quem compra uma propriedade pronta. Embora isso pareça óbvio, é importante destacar.
O objetivo desta conversa é apresentar os principais cuidados ao comprar um imóvel na planta, para que, mesmo assumindo um risco maior, você possa avaliar se é um investimento viável ou não.
EM QUE CONSISTE UMA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA?
Antes de lhe mostrar os cuidados na compra de imóvel na planta, eu quero que você entenda o básico desse tipo de negócio, ok? Prometo que serei simples em minhas palavras.
Sempre que estamos falando em oferta e compra de imóvel na planta ou em fase de construção, estamos falando também em incorporação imobiliária (ou pelo menos deveríamos).
OK, MAS O QUE É UMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Trata-se de um modelo de negócio que possibilita ao incorporador realizar vendas na planta, captando recursos para a construção de edificações, que podem incluir apartamentos, salas comerciais, entre outros, para posteriormente entregar as chaves aos compradores, possibilitando que eles vivam em condomínio.
Na prática:
Você já viu aqueles estandes de vendas com maquetes de prédios, que permitem visualizar como o empreendimento ficará daqui a 3-4 anos? Isso é trabalho de uma incorporadora, embora comumente se refiram a ela como ‘construtora’.
Perceba um detalhe importante: a conclusão de uma incorporação resulta sempre em um condomínio, seja de casas, de apartamentos ou salas comerciais.
Então, todo prédio em construção que vejo na minha cidade é uma incorporação?
Não necessariamente. Se uma construtora decide erguer um prédio por conta própria e só vender as unidades quando a construção estiver concluída, isso não se configura como uma incorporação.
A característica principal de uma incorporação é a venda das unidades durante o processo de construção.
Tranquilo até o momento? Podemos prosseguir? Sem mais delongas, vamos aos principais cuidados.
CUIDADO 1: VERIFIQUE O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
O primeiro e mais importante cuidado ao comprar um imóvel na planta é verificar o registro da incorporação. A razão é simples: para que uma incorporação seja reconhecida legalmente e garanta a segurança da sua aquisição, ela deve obrigatoriamente estar registrada na matrícula principal.
Sem registro, não há incorporação. Simples assim.
Esse detalhe aparentemente simples faz toda a diferença. Quando o incorporador decide registrar a incorporação no cartório, o oficial exige uma série de certidões que atestam sua idoneidade, além de toda a documentação do projeto do empreendimento devidamente aprovado pelo município.
Além disso, vender unidades na planta sem o registro da incorporação constitui crime contra a economia popular. É extremamente arriscado adquirir um imóvel nessas condições.
Para evitar qualquer dúvida, a recomendação é clara: se não houver registro da incorporação no cartório, não realize a compra. A incorporação registrada é garantia de segurança jurídica para o comprador, e isso é fundamental.
Por esses e outros motivos, reforço que verificar o registro da incorporação é o primeiro e mais crucial cuidado na compra de imóvel na planta. É uma precaução básica.
CUIDADO 2: O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Após o registro da incorporação, o patrimônio de afetação é o principal indicador de segurança jurídica para o comprador. Ele funciona como uma proteção financeira do empreendimento, garantindo que os recursos destinados à obra permaneçam dentro dela.
Em palavras simples, o dinheiro pode e deve entrar, mas não pode sair.
Por exemplo:
Imagine que você está prestes a adquirir um apartamento na planta no edifício “O Céu é o Limite”, com patrimônio de afetação, desenvolvido pela incorporadora Sky. Esta empresa possui vários empreendimentos em seu estado.
Agora, visualize outra situação: um dos empreendimentos da Sky, denominado “Paraíso Divino”, enfrenta uma crise. A empresa é processada e condenada a pagar uma multa significativa pela Justiça do Trabalho, totalizando 10 milhões de reais.
Neste cenário, surge a pergunta: de onde a Sky tirará esse montante? A resposta é simples: não do “O Céu é o Limite”, em que você investiu.
Graças ao patrimônio de afetação, os recursos dos compradores são protegidos e destinados exclusivamente à conclusão do empreendimento, garantindo sua segurança financeira.
Percebeu como o patrimônio de afetação protege o adquirente? Identificou o porquê de ele ser um dos principais cuidados na compra de imóvel na planta? Acredito que sim.
DÚVIDA COMUM: TODO EMPREENDIMENTO PRECISA TER PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?
Na verdade, a lei estabelece que a decisão de utilizar o patrimônio de afetação fica a critério do incorporador. No entanto, na prática, as grandes incorporadoras tendem a adotá-lo como padrão, visto que isso lhes proporciona vantagens fiscais significativas.
E mais, a ausência do patrimônio de afetação não significa que o empreendimento não é confiável. Você só precisará estar mais atento aos outros fatores.
CUIDADO 3: VERIFICAR A SAÚDE FINANCEIRA DA EMPRESA
É fundamental entender a importância de verificar a saúde financeira da incorporadora ao adquirir um imóvel na planta. Esse cuidado não apenas influencia sua segurança jurídica, mas também impacta diretamente na realização do empreendimento. Ao analisar a situação financeira da empresa, você pode evitar possíveis problemas e prejuízos futuros.
Uma maneira de avaliar a estabilidade financeira da incorporadora é examinar seus processos judiciais. Um alto número de distratos por atrasos nas obras ou litígios trabalhistas pode indicar problemas de gestão ou falta de recursos, aumentando os riscos para os compradores. Esses processos oferecem insights valiosos sobre a reputação e a solidez financeira da empresa, orientando sua decisão de compra.
Além dos aspectos legais, considere a reputação da incorporadora no mercado. Empresas renomadas tendem a ter um histórico mais sólido de entrega de empreendimentos dentro do prazo e de acordo com o prometido.
Verificar a trajetória da empresa e sua presença no mercado imobiliário pode fornecer uma visão mais abrangente sobre sua confiabilidade e capacidade de conclusão do empreendimento.
TENHO O DIREITO DE DESISTIR DE UMA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA?
Você já sabe que a incorporação começa com o registro no cartório de imóveis, mas sabe quando ela termina?
Vamos lá. O objetivo da incorporação é construir um prédio, então ela chega ao fim quando o prédio está pronto.
Mas quando consideramos que o prédio está “pronto”? É simples: quando recebe o documento chamado Habite-se. Essa certidão, emitida pela prefeitura, confirma que o empreendimento está em condições de ser habitado.
Então concluímos que a incorporação nasce com seu registro em cartório e morre com o Habite-se.
A resposta para a pergunta desse tópico é: Sim, você tem direito de desistir do negócio, desde que faça isso antes da conclusão do empreendimento, ou seja, antes da entrega do Habite-se.
Mas calma que não é tão simples.
Quando o comprador decide cancelar o negócio por conta própria, sem culpa da incorporadora, é importante seguir algumas regras.
Ao desistir da compra, há consequências porque você está quebrando o contrato. Isso permite que a empresa retenha uma porcentagem com base nos valores pagos.
A quantia retida está relacionada à presença ou ausência do patrimônio de afetação no empreendimento. Confira as regras:
SEM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO:
Quando não há Patrimônio de Afetação e, por algum motivo, você precisa desistir, a construtora poderá reter:
- O valor total da comissão de corretagem.
- Uma penalidade de até 25% dos valores pagos. (Por exemplo: Se você pagou 100 mil, a construtora ficará com 25 mil reais).
- Taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do contrato, caso a unidade já tenha sido entregue.
- Cotas de Condomínio, IPTU e outras taxas, caso a unidade já tenha sido entregue.
Feitas as devidas retenções, a construtora deverá devolver todo o restante dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
Observação Importante!
É sempre bom lembrar que a taxa de condomínio e IPTU só podem ser cobradas do consumidor se a unidade estiver sido entregue.
A cobrança dessas taxas antes da entrega do imóvel é considerada abusiva e ilegal.
COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO:
Quando há patrimônio de afetação e por algum motivo você precisará fazer o distrato, a construtora poderá reter:
- A integralidade do valor da comissão de corretagem.
- Uma pena de retenção de até 50% dos valores pagos. (Exemplo: Se você pagou 100 mil, a construtora ficará com 50 mil reais).
- Taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do contrato, caso a unidade já tenha sido entregue.
- Cotas de Condomínio, IPTU e demais taxas, caso a unidade já tenha sido entregue.
Feitas as devidas retenções, a construtora deverá devolver todo o restante dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
Outra observação importante!
Mesmo com essas retenções, a construtora deverá devolver o seu dinheiro com correção monetária, com base no índice estabelecido no contrato.
Então, a depender da data que você iniciou o pagamento das parcelas, mesmo com as retenções, poderá receber uma boa quantia do dinheiro que você desembolsou.
E SE AS OBRAS ATRASAREM? QUAIS SÃO OS MEUS DIREITOS?
Com frequência, o atraso na entrega do imóvel é causado pela construtora, em cerca de 90% dos casos. Imagine planejar com sua família a tão esperada mudança para o novo lar, confiando na data prometida pela construtora.
No entanto, quando o dia chega, o imóvel ainda não está pronto. É uma enorme expectativa seguida de decepção. E frustrante, concorda?
Quando enfrenta um atraso na entrega do imóvel, você tem duas opções:
OPÇÃO 1: DESISTIR DO IMÓVEL E RECEBER DE VOLTA A TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS.
Em momentos de pressão e desacordos intensos, o comprador pode optar por não aceitar mais o imóvel. A construtora é obrigada a devolver todo o dinheiro pago até o momento, dentro de até 60 dias corridos.
Custos como ITBI, Registro Imobiliário e comissão de corretagem também serão devolvidos, corrigidos monetariamente e com multa, devido ao atraso contratual.
OPÇÃO 2: RECEBER O IMÓVEL MESMO EM ATRASO E RECEBER UMA INDENIZAÇÃO POR MÊS DE ATRASO.
Muitas pessoas optam por aceitar o imóvel, mesmo com atraso, e receber uma compensação financeira, como um aluguel. Você tem direito a receber 1% sobre o valor total já pago, por mês de atraso.
Por exemplo, se já pagou 300 mil reais até o atraso, receberá R$ 3.000,00 por cada mês de atraso. Se o atraso for de 5 meses, receberá R$ 15.000,00 pelo atraso total. E caso os atrasos persistam, você continuará recebendo essa compensação mensal até a entrega final do imóvel.
QUANTO AO PRAZO ADICIONAL DE 180 DIAS:
Sim, é verdade. Quando você formaliza o contrato de compra e venda, a construtora estabelece um período de entrega, geralmente entre 3 e 4 anos. Além disso, a legislação prevê um prazo de tolerância de 180 dias. Após esse prazo, se a construtora não entregar, você pode buscar seus direitos.
Caso deseje entender mais sobre cancelamento de compra de imóvel na planta, lhe convido para clicar no link abaixo e acessar o meu guia completo sobre o tema:
CANCELAMENTO DE COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA ATRAVÉS DO DISTRATO IMOBILIÁRIO: GUIA COMPLETO
CONCLUSÃO
Essa imagem do prédio abandonado e inacabado acima é um cenário caótico, certo? E eu tenho certeza que você já viu algo assim em sua cidade.
Infelizmente, é algo comum em cidades grandes, resultado de má gestão, problemas financeiros ou falhas no projeto. O objetivo deste texto é evitar que você passe por essa situação.
Imagine o prejuízo dos compradores que confiaram na entrega do empreendimento e ficaram sem nada devido à irresponsabilidade da incorporadora. Por isso, é essencial entender e aplicar os cuidados na compra de imóvel na planta que mencionei.
São medidas que garantem a segurança da sua aquisição.
Na dúvida ou na falta de tempo para fazer essas verificações, considere contratar um advogado especialista em direito imobiliário para realizar uma análise de riscos da sua aquisição.
Caso deseje entender mais sobre segurança jurídica em aquisições imobiliárias, basta clicar no link abaixo:
SEGURANÇA JURÍDICA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
Espero que tenha gostado dos cuidados na compra de imóvel na planta que compartilhei. Acima de tudo, conte comigo.
Enfim, para me seguir nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
