Se você está pesquisando sobre usufruto de imóvel em Fortaleza para esclarecer alguma dúvida, sua busca termina aqui.
O usufruto é um direito que gera muitas perguntas e há vários mitos comuns sobre ele, resultando em grande confusão entre as partes envolvidas.
- Posso vender um imóvel com usufruto?
- É realmente necessário registrar o usufruto em cartório?
- É possível alugar um imóvel com usufruto?
- Como cancelar um usufruto?
Pensando nesses pontos, decidi escrever sobre as principais dúvidas que surgem nas minhas consultorias jurídicas e esclarecê-las de forma clara e objetiva.
Nesta conversa, abordaremos o usufruto de imóvel em Fortaleza de maneira que você dificilmente encontrará em outros lugares. Vamos tratar de questões práticas do dia a dia, sempre baseados nas leis e na doutrina atualizada.
Sem mais delongas, vamos ao tema.
EM QUE CONSISTE UM USUFRUTO DE IMÓVEL EM FORTALEZA?
Antes de tudo, é essencial entender claramente o conceito legal de usufruto. Vamos começar com uma explicação simples.
Primeiro, é importante entender as seguintes nomenclaturas:
- Usufrutuário: A pessoa que recebe o direito de usufruto do imóvel.
- Nu-proprietário: Em termos simples, é quem detém a propriedade do imóvel, frequentemente chamado de “dono.”
Podemos comparar isso com as partes envolvidas em uma locação: inquilino e proprietário. O inquilino possui a posse do imóvel, mas o proprietário é o verdadeiro dono. No usufruto, ocorre algo semelhante. O usufrutuário está na posse do imóvel, utilizando-o e usufruindo-o, enquanto o nu-proprietário mantém a propriedade do bem.
Ficou mais claro?
Vamos ao conceito de usufruto:
É um direito real temporário concedido a uma pessoa específica, no qual o usufrutuário recebe do nu-proprietário as faculdades de uso e fruição do imóvel, enquanto o nu-proprietário conserva o direito de dispor do bem.
Vamos detalhar esse conceito:
- Temporário: O usufruto não pode ser eterno; deve ter um prazo, mesmo que indeterminado, como até a morte do usufrutuário.
- Pessoa Determinada: O usufruto de imóvel em Fortaleza deve ser concedido a uma pessoa específica, podendo ser uma ou mais pessoas, mas sempre de forma individualizada, identificando claramente os usufrutuários.
- Uso e Fruição: O usufrutuário tem o direito de usar (ter a posse, morar, etc.) e fruir (explorar economicamente) o imóvel.
- Dispor: É o direito do nu-proprietário de transferir o imóvel (vender ou doar), gravá-lo com ônus (dar em garantia) e reivindicá-lo.
PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE USUFRUTO DE IMÓVEL EM FORTALEZA
Como prometido, os próximos tópicos esclarecerão as principais dúvidas sobre usufruto de imóvel em Fortaleza, de forma simples, prática e objetiva. Vamos lá?
Pergunta 1: Como se constitui um usufruto de imóvel em Fortaleza?
Como todo direito real, o usufruto de imóvel em Fortaleza se constitui com o registro.
Mas registrar o quê exatamente? Uma escritura pública de usufruto.
Onde a escritura é registrada? Na matrícula do imóvel.
Vou explicar:
Todo imóvel regular possui uma matrícula imobiliária, que é um documento mantido no cartório de imóveis, funcionando como uma “certidão de nascimento” do imóvel.
Para que um ato seja registrado na matrícula, ele precisa estar formalizado em um documento adequado. No caso do usufruto de imóvel, esse documento é a escritura pública, elaborada no cartório de notas.
É na escritura pública que os termos do usufruto (prazo, pessoas envolvidas, regras, restrições etc.) serão negociados e acordados pelas partes.
Então, o resumo do passo a passo é:
- Escritura pública no Tabelionato de Notas.
- Registro da escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imobiliário.
Após o registro, o usufruto de imóvel em Fortaleza estará constituído com toda a segurança jurídica necessária.
Pergunta 2: Quais são os direitos e deveres do usufrutuário?
Para esclarecer, dividirei essa resposta em duas partes: uma sobre os direitos e outra sobre os deveres do usufrutuário.
Direitos do Usufrutuário:
- Direito à Posse: O usufrutuário tem o direito de possuir o imóvel, incluindo a proteção com ações possessórias, até mesmo contra o nu-proprietário.
- Direito de Fruir: O usufrutuário pode explorar economicamente o imóvel. Por exemplo, pode usar o imóvel para plantação e colheita. No entanto, a escritura pública pode limitar esse direito, como restringir a exploração a apenas 2/3 do imóvel.
- Direito de Administrar: O usufrutuário tem o direito de tomar decisões sobre o uso e a manutenção do imóvel, garantindo seu bom estado e funcionamento.
Deveres do Usufrutuário:
- Devolver o Imóvel: O usufrutuário deve devolver o imóvel ao nu-proprietário ao fim do prazo estipulado no usufruto.
- Inventariar os Bens: O usufrutuário deve fazer um inventário dos bens ao iniciar o usufruto, garantindo um registro adequado do estado e características do imóvel.
- Dar Caução Real: Embora não seja obrigatório, o nu-proprietário pode exigir uma caução real (garantia), que deve estar expressa na escritura pública.
- Conservar o Imóvel: O usufrutuário é responsável pela conservação do imóvel, incluindo o pagamento de tributos e despesas ordinárias. Deve manter o imóvel em bom estado.
- Comunicar Qualquer Lesão da Posse: O usufrutuário deve informar o nu-proprietário sobre qualquer lesão ou ameaça à posse do imóvel, garantindo que o nu-proprietário possa agir com antecedência.
Pergunta 3: O que acontece se o usufrutuário morrer?
Quando o usufrutuário falece, o usufruto de imóvel se extingue. Como discutido anteriormente, o usufruto é um direito pessoal e intransferível. Portanto, com a morte do usufrutuário, o usufruto cessa.
Nessa situação, o nu-proprietário deve apresentar a certidão de óbito do usufrutuário ao cartório de registro de imóveis e solicitar a remoção do usufruto da matrícula do imóvel.
O usufruto não é transferível por herança; portanto, nem o cônjuge nem os filhos do usufrutuário têm o direito de continuar o usufruto. A única exceção seria a criação de um novo usufruto em nome deles.
Pergunta 4: Imóvel com usufruto pode ser vendido?
Sim, um imóvel com usufruto pode ser vendido. O nu-proprietário possui o direito de dispor do imóvel, podendo vendê-lo ou doá-lo.
Se o imóvel for vendido, o usufruto ainda estará em vigor?
Sim, o usufruto permanece. Se o usufruto estiver ativo e dentro do prazo acordado, o novo nu-proprietário deve respeitar o usufruto existente.
Portanto, o que ocorre é uma mudança de nu-proprietário; o usufruto e o usufrutuário continuam válidos até que o usufruto seja extinto por algum motivo.
Pergunta 5: Usufrutuário pode alugar o imóvel?
Sim, o usufrutuário pode alugar o imóvel. O usufrutuário tem o direito de explorar economicamente o imóvel, o que inclui a locação.
Esse direito só pode ser restringido se, no momento da escritura pública, as partes (nu-proprietário e usufrutuário) decidirem proibir a locação.
É crucial ter acompanhamento especializado para assegurar que todos os deveres e obrigações sejam corretamente estabelecidos na escritura pública.
Sempre consulte um advogado especializado antes de assinar qualquer documento para evitar complicações futuras.
Pergunta 6: Como funciona a venda ou doação com reserva de usufruto?
A venda ou doação com reserva de usufruto é uma operação bastante prática.
Veja um exemplo para entender melhor:
Imagine que o Sr. José e a Sra. Maria, ambos com 77 anos, são proprietários de uma grande mansão em Alphaville avaliada em 9 milhões de reais. Após uma vida de trabalho duro, eles desejam aproveitar seus recursos.
Com a intenção de descansar e aproveitar o dinheiro que conquistaram, o Sr. José decide vender a propriedade por 5 milhões de reais (um valor bem abaixo do mercado para uma venda rápida) e reservar o usufruto vitalício para ele e sua esposa.
Isso significa que Sr. José e Sra. Maria continuarão a viver e utilizar o imóvel até a extinção do usufruto, que ocorre com a morte de ambos.
O comprador, possivelmente um investidor, adquire a mansão por 5 milhões de reais, um preço muito atrativo. Em troca, ele precisa esperar o falecimento do casal para obter a propriedade plena.
A doação segue o mesmo princípio.
Suponha que Sr. José e Sra. Maria decidam doar a mansão para seu filho Aristóteles, mantendo o usufruto vitalício.
Neste caso, Aristóteles se torna o nu-proprietário, e Sr. José e Sra. Maria continuam como usufrutuários, vivendo no imóvel até o falecimento de ambos. Após a morte do casal, Aristóteles terá a propriedade plena da mansão.
Pergunta 7: Pode haver mais de um usufruto sobre o mesmo imóvel?
Não, não é possível ter mais de um usufruto sobre o mesmo imóvel. Contudo, é viável que duas ou mais pessoas compartilhem o usufruto simultaneamente, cada uma com uma cota parte do direito.
Veja como funciona:
- Usufruto Único: A legislação permite apenas a existência de um único usufruto sobre o mesmo imóvel. Isso significa que o direito de usufruto é indivisível e não pode ser fragmentado em vários usufrutos independentes.
- Usufrutuários Múltiplos: Embora só haja um usufruto, ele pode ser dividido entre várias pessoas. Nesse caso, cada usufrutuário possui uma parte proporcional do usufruto. Por exemplo, duas pessoas podem ser usufrutuárias do mesmo imóvel, compartilhando os direitos e deveres de acordo com suas respectivas cotas.
Portanto, mesmo com vários usufrutuários, o usufruto permanece como um único direito sobre o imóvel.
Pergunta 8: Quando se encerra um usufruto?
O usufruto de imóvel possui um prazo para seu término, que pode ser certo ou indeterminado. No entanto, o término do prazo não é a única forma de extinguir um usufruto.
Veja outras formas de encerramento:
- Morte do Usufrutuário: O usufruto se encerra com o falecimento do usufrutuário, pois é um direito personalíssimo e não se transfere por herança.
- Renúncia: O usufrutuário pode desistir do seu direito de usufruto por diversas razões, formalizando a renúncia através de uma escritura pública.
- Por Culpa do Usufrutuário: Se o usufrutuário não cumprir com suas obrigações, como a conservação do imóvel, o nu-proprietário pode solicitar a extinção do usufruto por meio de uma ação judicial.
- Consolidação: Quando o usufrutuário adquire a propriedade plena do bem, seja por compra ou doação, ele deixa de ser usufrutuário e se torna o proprietário total do imóvel.
- Cessação do Motivo que Originou o Usufruto: O usufruto pode ser encerrado quando o motivo para o qual foi concedido deixa de existir. Por exemplo, se o usufruto foi estabelecido para garantir o sustento de uma pessoa e essa pessoa atinge a independência financeira, o usufruto pode ser considerado desnecessário e, portanto, extinto.
CONCLUSÃO
E então, o que achou da nossa conversa sobre usufruto de imóvel em Fortaleza? Espero que tenha esclarecido suas dúvidas.
Aqui, abordamos as principais questões que recebo em minhas consultorias jurídicas e desmistificamos alguns conceitos.
Se você está pensando em realizar um usufruto e tem dúvidas sobre o que pode ser ajustado, considere consultar um advogado especializado. Essa prevenção pode evitar futuros problemas e prejuízos. A escolha é sua.
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