A Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis, também conhecida como Due Diligence Imobiliária, nada mais é do que uma profunda investigação documental, que tem como principal objetivo descobrir e solucionar (se possível) os riscos da sua aquisição imobiliária.
Toda e qualquer compra de imóvel possui um certo grau de risco, nenhuma aquisição imobiliária é completamente segura, e você precisa estar ciente disso.
Compra e Venda de Imóvel não é brincadeira.
Quer uma informação interessante?
Nos últimos anos tenho percebido uma crescente na procura por serviços dessa natureza, seja na revisão de um contrato particular de compra e venda, seja em uma assessoria completa numa aquisição de imóvel.
Sabe o que isso quer dizer?
Que as pessoas perceberam que comprar um imóvel é um negócio sério, e por isso, estão mais preventivas, responsáveis e cautelosas.
Pensa comigo: Quantas vezes na vida você vai realizar negócios dessa natureza?
Pouquíssimas.
Não é todo dia que você acorda e decide que vai comprar um apartamento por 800 mil reais em um bairro valorizado na sua cidade. Estou certo?
É por isso que você deve se esforçar para que esse momento de conquista seja o mais incrível possível, você merece isso.
Pois bem.
Nessa conversa que teremos você vai aprender como funciona uma compra e venda de imóvel, quais são os principais riscos em negócios dessa natureza, como funciona uma análise de riscos na aquisição de imóveis e muito mais.
Para que você possa obter o conhecimento necessário para realizar uma compra de imóvel tranquila e segura, longe de vulnerabilidades e imprevistos desnecessários.
Conhecimento é poder.
Portanto, se você está prestes a comprar um imóvel, continua comigo nesse texto que eu tenho certeza de que posso te guiar nessa jornada, topa?
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
COMO FUNCIONA UMA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PASSO A PASSO
Para que você possa entender sobre a Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis, é de suma importância que você entenda as etapas de uma compra e venda de imóvel, pois perceberá que tudo está interligado.
Portanto, vamos as etapas:
ETAPA 1: ANÁLISE DE RISCOS
Sim, essa é a primeira e mais importante etapa em uma compra de imóvel, pois se você negligenciar esse primeiro passo, todo o restante poderá ser comprometido.
Quer um exemplo?
Se você comprar um imóvel sem realizar a análise da matrícula, poderá estar negociando um imóvel irregular sem perceber. E dependendo dessa irregularidade, você nunca conseguirá se tornar o proprietário desse bem.
E pior, poderá estar sendo vítima de um golpe imobiliário.
Pois bem, é nessa etapa que você deve fazer uma análise dos documentos do imóvel e do vendedor. É isso que vai te salvar de fazer um péssimo negócio.
Com essa análise prévia você consegue identificar pontos importantíssimos como:
- Se há ou não alguma irregularidade pendente.
- Se há ou não dívidas ocultas.
- Se aquele imóvel está sendo alvo da Justiça.
- Se o vendedor está ou não cometendo Fraude.
- Se o imóvel está ou não alienado à algum banco.
Enfim, a lista é longa. Mas não se preocupe, falaremos sobre esses e outros pontos mais adiantes.
O que você precisa entender nessa etapa é: Não haja por impulso.
Por mais que todos estejam lhe pressionando para assinar o contrato, e por mais que o imóvel pareça perfeito à primeira vista, muito cuidado. Você pode estar caindo em uma cilada.
Haja de forma racional e avalie os riscos dessa compra com seriedade e comprometimento, estamos entendidos? Nada de agir no calor da emoção.
ETAPA 2: CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Analisou os riscos e concluiu que é uma compra segura? Hora de fechar o negócio e assinar o contrato particular.
Nessa etapa a regra de ouro é: Leia tudo com bastante atenção, cláusula por clausula.
O brasileiro tem a péssima mania de assinar contratos sem ler o que está escrito em seu conteúdo. E pior, ainda que leia, não compreende o que está sendo acordado e ainda assim assina.
Não seja essa pessoa.
Se está com dificuldades em interpretar um contrato de compra e venda, considere consultar um advogado especialista em direito imobiliário para te auxiliar. Uma simples consulta pode te salvar de uma tremenda enrascada.
Com o auxílio de um especialista você garantirá que:
- Terá segurança jurídica, pois estará amparado por um profissional especializado da área.
- Saberá exatamente o que está sendo negociado, te impedindo de fazer um péssimo negócio.
- Assinará um contrato equilibrado, livre de cláusulas desfavoráveis que possam te prejudicar financeiramente.
- Tenha a segurança de que o vendedor cumprirá com as obrigações contratuais.
Percebe a importância desse momento?
E vale ressaltar que, ao assinar o contrato, você assumirá deveres e obrigações. E se não cumpridos, esse contrato poderá ser levado ao Poder Judiciário para o devido cumprimento.
É por isso que eu falo que você não deve ceder à nenhuma pressão. Apenas assine o contrato particular quando sentir segurança.
Pois após assinar, desistir pode ser uma opção bastante problemática.
ETAPA 3: ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Entenda de uma vez por todas: O contrato particular não é o instrumento adequado para se transmitir a propriedade de um imóvel. Ele serve apenas para “amarrar” o negócio e ajustar todos os pontos importantes dessa compra.
O que vai fazer com que o imóvel seja transferido do nome do vendedor para o nome do comprador é a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel.
Quando o valor do imóvel ultrapassar 30 salários-mínimos, a escritura pública se torna um documento obrigatório.
É ela que irá “oficializar” o seu negócio, ou seja, torná-lo juridicamente seguro. Pois sua elaboração é feita por um profissional do Direito dotado de fé pública, que é o tabelião.
Nesse momento, vendedor e comprador devem comparecer ao Cartório de Notas, apresentar os documentos exigidos e assinar a escritura perante o tabelião.
Mas não pare por aqui!
A assinatura da escritura transmite uma falsa sensação de segurança jurídica, e por isso, muitas pessoas cometem o erro de não prosseguir com o processo de compra.
Cuidado!
Embora seja uma etapa obrigatória para a transmissão da propriedade de um imóvel, apenas ela não basta. De nada adianta você assinar a escritura e guardá-la em casa.
Você precisa dar o próximo passo para, enfim, concluir todas as etapas de uma compra e venda de imóvel, ok? Continua comigo.
ETAPA 4: REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
Finalmente a quarta e última etapa desse processo de compra. Parece cansativo, não é mesmo? Mas na prática você verá que tudo isso acontece de forma fluida, principalmente se você estiver sendo auxiliado por um profissional da área.
Dito isto, vamos ao que interessa:
Superada a etapa 3, com a escritura pública em mãos, você deve ir até o Cartório de Registro de Imóveis e efetuar o registro da Escritura Pública.
Quem irá fazer esse trabalho será o registrador de imóveis. Basicamente, ele irá verificar se a escritura pública está juridicamente adequada, conferir os documentos e realizar o registro na matrícula do imóvel.
É nesse momento que, enfim, o imóvel passa do nome do vendedor para o nome do comprador e o processo de compra e venda de imóvel é finalmente concluído.
Preciso realizar o registro da escritura pública rapidamente?
Sim, o quanto antes. E eu vou te explicar o motivo.
Repare bem: Se você não realiza o registro da escritura, o imóvel permanece em nome do vendedor.
O que te garante que ele, de má fé, realize uma segunda venda do mesmo imóvel? Nada.
Esse é o chamado Golpe da Dupla Venda.
Dos dois compradores vítimas desse golpe, sabe quem conseguirá ter a propriedade do imóvel? O que primeiro registrar a escritura pública.
Vai mesmo arriscar passar por uma situação como esta? Espero que não.
Quer outro motivo?
Partindo do mesmo raciocínio que o imóvel ainda permanece em nome do vendedor, se por acaso ele vier a falecer, todos os seus bens precisarão ser declarados no processo de inventário.
Sabe qual será um desses bens?
Isso mesmo, o imóvel que você comprou. Por não registra-lo em seu nome, permaneceu no patrimônio do vendedor e por isso precisa ser declarado no inventário.
Agora você tem um grande problema para resolver com os herdeiros do vendedor. Problema este que poderia ter sido evitado com o simples registro da escritura.
Enfim, espero que tenha compreendido a importância de registrar o imóvel em seu nome o quanto antes.
Continua comigo que ainda tenho muita informação importante para te passar.
QUAIS OS PRINCIPAIS RISCOS EM UMA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
Nenhuma compra de imóvel é 100% segura, isso é um fato, sempre haverá algum grau de risco. E sabe qual a melhor forma de evitar esses riscos?
Conhecendo-os.
Nesse tópico eu vou te apresentar os principais riscos que envolvem negócios dessa natureza e como uma análise de riscos na aquisição de imóveis pode te ajudar a superá-los.
RISCO 1: IMÓVEL COM DÍVIDAS OCULTAS
Sim, infelizmente é possível que você compre um imóvel e de “bônus” assuma as dívidas que ele possui.
Explico: Existem dívidas, as chamadas propter rem, que estão diretamente relacionadas ao bem imóvel, e não à pessoa que as contraiu.
Isso quer dizer que, a partir do momento em que você se torna proprietário de um imóvel com dívidas propter rem, você automaticamente será responsabilizado por elas, ainda que não tenha sido você a pessoa que as contraiu.
As dívidas propter rem mais comuns são as dívidas de IPTU e as de Cotas de Condomínio. Portanto, é de suma importância que você solicite ao vendedor certidões negativas desses débitos.
Faça isso ainda que no contrato contenha alguma cláusula onde diz que o vendedor se compromete a entregar o imóvel livre de dívidas.
Quem te garante isso?
Quem deseja comprar um imóvel para semanas depois precisar processar o ex-proprietário objetivando reaver o dinheiro dessas dívidas? Isso parece uma compra tranquila? Creio que não.
Vai por mim, solicite as certidões negativas antes de assinar qualquer documento.
Caso contrate uma Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis, o advogado responsável fará isso para você.
RISCO 2: IMÓVEL FRUTO DE FRAUDE
Imagine a seguinte situação: Renato, empresário bem sucedido e pai de família, é processado na Justiça do Trabalho por vários de seus ex funcionários.
Na tentativa de burlar a lei para não pagar os débitos trabalhistas, Renato começa a transferir os seus caros imóveis para seus filhos e familiares próximos, simulando doações e alienações.
Sabe qual o nome disso? Fraude! E isso é crime.
Se por acaso você, ainda que de boa-fé, comprar algum desses imóveis, saiba que o risco da sua compra ser anulada é altíssima.
A qualquer momento um Oficial de Justiça poderá bater em sua porta lhe intimando para se explicar.
Já imaginou a dor de cabeça?
E digo mais, descobrir esse tipo de fraude não é algo simples, apenas um profissional com um olhar aguçado é capaz de identificar isso através de uma boa e profunda análise de riscos na aquisição de imóveis.
RISCO 3: DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO
Se o imóvel que você está considerando comprar estiver alugado, é importante saber que o direito de preferência do inquilino deve ser respeitado.
De acordo com a lei, quando um imóvel alugado é vendido, o inquilino tem o direito de preferência na compra. Isso significa que o proprietário deve notificar oficialmente o inquilino, oferecendo-lhe a oportunidade de adquirir o imóvel sob as mesmas condições oferecidas a outros interessados.
Se o vendedor não respeitar esse direito, o inquilino tem o direito de entrar com uma ação judicial para anular a transação.
Portanto, se você está nessa situação, é crucial verificar se o vendedor notificou o inquilino corretamente sobre seu direito de preferência.
Estamos entendidos?
RISCO 4: IMÓVEL COM A DOCUMENTAÇÃO IRREGULAR
Sem dúvida, a irregularidade de um imóvel é uma das maiores preocupações, pois acarreta uma grande insegurança jurídica.
Essa irregularidade geralmente afeta diretamente o direito de propriedade do imóvel.
Imagine comprar um imóvel e não ser reconhecido como o verdadeiro proprietário dele.
Você teria a posse, mas nos documentos oficiais o imóvel estaria registrado em nome de outra pessoa. Isso não parece correto, concorda?
Ao adquirir um imóvel irregular, você enfrentará as seguintes desvantagens:
- Você não se tornará o proprietário legal do imóvel.
- Será necessário investir tempo e dinheiro para regularizá-lo.
- Enfrentará dificuldades na venda, pois o imóvel não poderá ser financiado.
- Terá problemas na transmissão do imóvel para herdeiros.
- Correrá o risco de o imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor.
- Estará sujeito a insegurança jurídica.
- Poderá sofrer prejuízos futuros.
Em resumo, a lista de desvantagens é extensa. É essencial ter muita cautela ao analisar a documentação do imóvel.
Verificar a Matrícula Atualizada do imóvel é uma obrigação. Esse documento contém informações essenciais que você precisa checar, incluindo a regularidade documental do imóvel.
É trabalho do advogado imobiliário responsável pela sua Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis apontar todos esses problemas e lhe oferecer as possíveis soluções, caso você opte pela compra.
COMO FUNCIONA UMA ANÁLISE DE RISCOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS?
Agora que você conhece todo o processo de compra e venda de imóvel e os principais riscos desse negócio, vamos conversar mais afundo sobre o tema principal desse texto, que é a Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis.
Como te expliquei no início dessa conversa, esse tipo de serviço consiste basicamente em investigar a situação documental do imóvel e do vendedor, com o objetivo de encontrar e apontar todos os riscos existentes.
Dito isto, vamos ao que interessa.
ANÁLISE DOS DOCUMENTOS DO IMÓVEL
Você já ouviu a expressão “Cavalo de Tróia”?
A expressão “cavalo de Tróia” refere-se a uma história antiga da mitologia grega. Segundo a lenda, durante a Guerra de Tróia, os gregos construíram um grande cavalo de madeira como um presente aparentemente inofensivo para os troianos.
No entanto, o cavalo estava oco por dentro e escondia soldados gregos. Os troianos, ingenuamente, levaram o cavalo para dentro dos seus muros como um troféu de guerra. Durante a noite, os soldados gregos saíram do cavalo, abriram as portas da cidade e permitiram que o exército grego invadisse e destruísse Tróia.
Dessa forma, a expressão “cavalo de Tróia” passou a ser usada para descrever uma estratégia em que algo aparentemente inofensivo ou benéfico esconde intenções ocultas e maliciosas.
Pois bem!
Realizar uma profunda e profissional análise dos documentos do imóvel podem te salvar de comprar um verdadeiro Cavalo de Tróia.
Ok, mas o que seria um imóvel cavalo de Tróia?
Imagine que você está negociando um excelente apartamento de alto padrão, por um ótimo preço, no melhor e mais valorizado bairro da sua cidade. Tudo parece perfeito, então, sem analisar os documentos do imóvel você decide fechar o negócio.
Após alguns meses, é surpreendido com diversas notificações te informando sobre dívidas que aquele imóvel possuía e você não verificou.
Ou pior, bate na sua porta um Oficial de Justiça lhe intimando para se explicar em um processo judicial, pois o imóvel estava sendo alvo da Justiça a anos e você não verificou isso.
Percebeu a importância de verificar os documentos do imóvel?
Pois bem, é isso que uma Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis é capaz de descobrir. E não paramos por aqui, isso é apenas a ponta do iceberg, continua comigo.
ANÁLISE DOS DOCUMENTOS DO VENDEDOR
Quem você acha que mais assume riscos em uma compra e venda de imóvel? Comprador ou Vendedor?
Posso te falar com convicção que o comprador assume bem mais riscos. Por isso que a análise dos documentos do vendedor é tão importante.
E não ache que está sendo inconveniente por exigir essa documentação. Isso é padrão no mercado imobiliário.
Ou você tem absoluta certeza de que o vendedor é realmente o proprietário daquele imóvel?
Você sabe qual o estado civil do vendedor sem analisar uma certidão? Saiba que se ele for casado e o seu cônjuge não assinar a escritura, o negócio poderá ser anulado.
Você sabe se contra o vendedor não há uma série de processos na Justiça que podem influenciar diretamente na validade da sua compra e venda?
E se esse vendedor estiver cometendo uma Fraude? Você saberia como identificar isso?
Você sabe se esse vendedor está ou não cheio de débitos trabalhistas? E se estiver, você sabe como contornar essa situação e deixar o seu negócio seguro ainda assim?
Essas e diversas outras informações só podem ser descobertas através de uma cuidadosa análise dos documentos do vendedor.
Esse é o poder de uma Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis. Você ficaria surpreso com os absurdos que descubro realizando esse tipo de trabalho.
RELATÓRIO JURÍDICO
Ao concluir o serviço, o advogado fornecerá um relatório detalhado que inclui a análise de todos os documentos e certidões que foram analisados.
O foco principal do relatório é identificar e destacar os riscos associados ao negócio.
Com base nessas informações, cabe ao cliente decidir se é viável ou não prosseguir com a transação.
É importante ressaltar que a existência de pendências no relatório não implica necessariamente no cancelamento do negócio.
Comprador e vendedor têm a possibilidade de chegar a um acordo para resolver tais pendências, inclusive com sugestões oferecidas pelo próprio advogado imobiliário, que está comprometido com essa tarefa.
A ANÁLISE DE RISCOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PODE SER FEITA À DISTÂNCIA?
Imagina você conseguir contratar um advogado imobiliário da sua confiança, para realizar uma análise de riscos, mesmo ele não residindo na sua cidade.
Graças a tecnologia isso é possível.
A Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis é um serviço que pode ser prestado à distância. Pois todos os documentos e certidões serão emitidos pelos sistemas eletrônicos dos órgãos oficiais e dos cartórios.
E ainda que exista algum documento em sua forma física, haverá a possibilidade de digitalização.
Veja como é interessante:
Recentemente, conduzi uma minuciosa análise de riscos em Fortaleza, Ceará, para um cliente que reside nos Estados Unidos. O foco do trabalho era a análise de um imóvel localizado na Bahia.
Essa situação é comum em minha prática profissional e, até o momento, não enfrentei problemas, apenas benefícios.
Esse exemplo ilustra o impacto positivo da tecnologia em nosso dia a dia, permitindo a realização eficiente e segura de transações imobiliárias, mesmo à distância.
MAS SABE QUAL A PRINCIPAL VANTAGEM DE UMA ANÁLISE DE RISCOS?
É ter a certeza de contar com um profissional especializado, que estará ao seu lado, totalmente imparcial em relação ao fechamento do negócio.
Pense bem: o vendedor geralmente tem o suporte da imobiliária e do corretor. E posso te afirmar que o objetivo deles não é analisar os riscos da transação, mas sim concretizar a venda.
E o comprador? Quem o representa? Quem está preocupado em resguardar seus direitos e interesses? Já parou para refletir sobre isso?
É o advogado imobiliário que preenche essa lacuna e garante que o negócio seja conduzido de forma correta e segura através da análise de riscos na aquisição de imóveis.
Perceba, você não precisa enfrentar isso sozinho.
CONCLUSÃO
Percebeu o impacto positivo em estar bem assessorado numa compra e venda de imóvel? Espero que sim.
Nesta conversa, você aprendeu sobre os principais riscos envolvidos na compra de um imóvel e também como evitá-los por meio de uma Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis.
Compreender a situação atual do imóvel, interpretar a documentação e identificar os riscos fará toda a diferença na segurança do seu negócio.
Isso evitará imprevistos e prejuízos desnecessários no futuro.
Portanto, seja responsável e procure a ajuda de um profissional especializado. Dessa forma, você terá a tranquilidade de saber que fez a escolha certa e concretizou um negócio com segurança.
Entre em contato com um advogado especialista em análise de riscos na aquisição de imóveis de sua confiança e garanta uma transação imobiliária tranquila e protegida.
Conte comigo e até uma próxima.
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