Se está procurando informações sobre como fazer uma compra de imóvel com segurança aqui no Brasil, você está no lugar certo.
Principalmente se você está em outro país e desconhece a legislação brasileira acerca desse procedimento.
Sim, “procedimento”.
A compra e venda de imóveis é um procedimento e etapas precisam ser respeitadas até que a transferência do bem seja concluída.
Caso contrário, o negócio ficará incompleto e você poderá enfrentar diversos problemas jurídicos como consequência disso.
E “diversos problemas” é o que menos queremos em um momento de conquista. Sim, a compra de um imóvel é sempre uma conquista.
Independente da sua condição financeira.
Reflita: Quantos negócios dessa natureza você fará na vida? Acredito que poucos.
E é por isso que você deve se esforçar para que essa experiência seja a melhor e mais segura possível.
Nessa conversa você vai entender de uma vez por todas como fazer uma compra de imóvel com segurança jurídica no Brasil, evitando gastos e imprevistos desnecessários.
Conhecimento é poder.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
ENTENDA AS ETAPAS DE UMA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO BRASIL
Como disse mais acima, uma compra e venda de imóvel é um procedimento com etapas bem definidas e que precisam ser respeitadas para que você consiga fazer um negócio correto e seguro.
São 4 principais etapas, vamos a elas:
ETAPA 1- ANÁLISE DE RISCOS
Sem dúvida alguma, a etapa mais delicada e técnica.
Toda e qualquer compra de imóvel envolve riscos, nenhuma compra é 100% segura aqui no Brasil, e por isso essa etapa é tão importante.
Mas ninguém te fala isso.
Aqui você precisará verificar a documentação do imóvel e do vendedor. É uma verdadeira e profunda investigação documental.
E é essa investigação que te impedirá de fazer um péssimo negócio.
Explico:
Com essa análise, você descobrirá se o imóvel está de fato regular, e imóveis regulares possuem uma valorização em seu valor de mercado em pelo menos 35%.
Imagina se você não verifica isso, compra um imóvel irregular, com seu valor de mercado desvalorizado em 35% e ainda terá o trabalho e gasto com a regularização.
Se é que terá como.
Você pode verificar essa situação solicitando uma certidão de matrícula atualizada do imóvel.
Outro exemplo:
Também é na Análise de Riscos que você descobre se há dívidas ocultas naquele imóvel.
Imagina você comprar um imóvel, achando que fez um ótimo negócio, e meses após descobrir que havia dívidas que você precisará pagar.
Pois dívidas propter rem estão diretamente relacionadas ao imóvel, e o atual proprietário é quem responderá por elas, ainda que não tenha sido ele a pessoa que contraiu.
IPTU e Condomínio são dívidas propter rem.
Não se preocupe, ainda falaremos sobre esse tema com mais profundidade no decorrer desse texto.
Portanto, continua nessa conversa como que eu tenho certeza que irá agregar bastante.
Mas caso queira fazer uma pausa, abrir outra aba e entender agora como funciona uma análise de riscos, também chamada de Due Diligence, basta clicar no título abaixo.
DUE DILIGENCE IMOBLIÁRIA: COMO FUNCIONA?
ETAPA 2 – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
Após analisar os riscos do negócio e concluir que é uma compra segura, hora de avançarmos para a segunda etapa: assinatura do contrato particular.
O seu foco aqui deve estar concentrado em duas palavras: Segurança Jurídica.
Pois é nesse momento que o negócio será fechado e obrigações serão assumidas, tanto por parte do comprador quanto por parte do vendedor.
Ok, mas como agir para conseguir segurança jurídica nessa etapa?
Você deve se esforçar para entender todas as cláusulas do contrato.
Pois é isso que irá te garantir que:
- Você não seja prejudicado financeiramente.
- Te livra de fazer um negócio desequilibrado.
- Evita que você seja enganado.
- Confiança que está fazendo a escolha certa.
- Você consiga a tão sonhada segurança jurídica.
O contrato particular de compra e venda de imóvel deve ser o perfeito reflexo de tudo o que foi negociado entre as partes, equilibrado e com base na lei.
Portanto, nada de modelinhos de internet.
Modelos de internet não conseguem refletir o negócio, pois cada compra e venda é única.
Além disso, esse tipo de contrato aumenta significativamente os riscos dessa transação, podendo, inclusive, te trazer problemas com a Justiça.
Se você está nessa etapa e com dificuldades em entender o conteúdo do contrato, considere contratar um advogado especialista em Direito Imobiliário para te auxiliar.
Uma simples consulta com esse profissional pode te salvar de perder alguns milhares de reais.
Fará toda a diferença, acredite.
ETAPA 3 – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
Nessa etapa, muita atenção.
Muitas pessoas acham que após assinar o contrato particular de compra e venda, realizar o pagamento e tomar posse do imóvel, se tornam proprietárias.
Não é assim que as coisas funcionam.
Entenda de uma vez por todas: Contrato Particular não é o instrumento correto para se transferir a propriedade de um imóvel.
Em uma compra e venda de imóvel, onde o valor negociado está acima de 30 salários mínimos, é obrigatório a lavratura de uma Escritura Pública de Compra e Venda.
Esse é o instrumento correto e adequado para se transmitir um imóvel, ou seja, passar do nome do vendedor para o nome do comprador.
Nessa etapa, vendedor e comprador irão até o Cartório de Notas, na presença de um tabelião, assinar a Escritura.
Em palavras simples, a Escritura serve para “oficializar” o negócio, trazendo toda a segurança jurídica necessária para a sua compra.
Ainda não terminamos, ok?
Mais um engano de boa parte da sociedade: A ilusão de que o processo de compra e venda finaliza com a assinatura da Escritura Pública.
Não.
Você ainda precisará cumprir mais uma etapa para finalizar, de fato, a transferência do imóvel para o seu nome.
Vamos lá?
ETAPA 4 – REGISTRO DE IMÓVEIS
Enfim, a última etapa!
Já ouviu a expressão “Quem não registra, não é dono?”
Pois bem, ela é verdadeira e eu vou explicar para você o raciocínio por trás disso.
Aqui no Brasil, para ser considerado proprietário de um imóvel, é necessário que você tenha o registro dele em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
Ok, mas como faz isso?
É simples, após receber a escritura pública do tabelião no Cartório de Notas, você deve leva-la para o Cartório de Registro de Imóveis e realizar o registro.
Finalizado o registro da escritura, o processo de transferência do imóvel é finalmente concretizado e você se torna o verdadeiro proprietário.
E sabe quais são os benefícios de ter a propriedade de um imóvel?
- Valorização do próprio patrimônio
- Valorização do imóvel em pelo menos 35%
- Facilidade na Venda
- Facilidade na obtenção de crédito bancário
- Segurança para a sua moradia e de sua família
- Facilidade na transmissão do imóvel para os herdeiros
Devo fazer o registro da escritura rapidamente?
Sim, o quanto antes!
Se você não fizer o registro da escritura, o imóvel continuará no nome do vendedor, e com isso você corre o risco de ele fazer outra venda, ou até mesmo de ter o imóvel penhorado e leiloado por causa de dívidas.
Imagina você comprar um imóvel, achar que tá tudo bem e em poucos meses um Oficial de Justiça bater na sua porta lhe intimando para se explicar em um processo judicial?
Olha só a dor de cabeça…
Por esses e outros motivos que o recomendado é realizar o registro da escritura pública imediatamente.
Portanto, não corra esse risco.
O não registro da escritura pode te trazer problemas judiciais sérios.
PARA FINALIZAR
Finalmente chegamos ao fim de um processo de Compra e Venda de Imóvel.
Achou que seria mais simples, não é mesmo?
Conhecer e entender todas as etapas desse procedimento é de suma importância para que você consiga realizar uma compra de imóvel com segurança aqui no Brasil.
Mas ainda não terminamos, nos próximos tópicos vou te apresentar os principais riscos numa compra e venda, e em seguida mais dois temas importantíssimos.
Continua comigo.
PRINCIPAIS RISCOS NUMA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO BRASIL
Sabe qual a melhor forma de evitar erros e correr menos riscos?
Conhecendo-os.
Se você entender como eles acontecem na prática, as chances de você conseguir driblá-los são altas.
Nesse tópico você descobrirá os principais riscos e como evitá-los, para que você consiga fazer uma compra de imóvel com segurança.
RISCO 1: Dívidas Ocultas.
Sim, infelizmente isso é possível.
Ainda que no contrato particular tenha uma cláusula onde diz que o vendedor entregará o imóvel sem dívidas, não confie.
A última coisa que você deseja no momento de comprar um imóvel é dor de cabeça.
Imagina que você compra um imóvel em um condomínio de luxo e descobre, semanas depois, através do síndico, que existe uma dívida milionária.
Você até poderá processar o vendedor por isso, mas veja que não é algo razoável.
Comprar um imóvel e em seguida ter que enfrentar um processo judicial que poderá durar bons anos, para tentar recuperar esse dinheiro.
Seja preventivo, antes de assinar qualquer coisa, solicite uma declaração da administradora do condomínio, informando que aquele imóvel está livre de débitos condominiais.
Percebe que com esse simples cuidado, você evita uma tremenda dor de cabeça?
Negócios dessa natureza são assim, cheio de pequenos detalhes que fazem toda a diferença.
RISCO 2: Golpes Imobiliários
Sem dúvida, o risco mais impactante.
A compra e venda de imóvel, com o passar dos anos, foi se tornando um negócio cada vez mais complexo.
Uma boa parcela da nossa sociedade não conhece o básico de uma transação imobiliária, e eu não julgo, até me especializar em direito imobiliário, também não conhecia.
O problema é que pessoas mal-intencionadas usam dessa falta de informação para aplicar golpes imobiliários.
Tá duvidando? Digite “golpes imobiliários” na pesquisa do Google que você terá uma melhor noção desse tipo de problema.
O golpe do falso proprietário é bastante comum, e funciona basicamente assim:
Um indivíduo se apresenta como vendedor e proprietário do imóvel, mas na verdade é um golpista, que está apenas querendo se aproveitar, pegar o dinheiro da entrada e sumir.
Entenda como evitar isso:
Aqui no Brasil, quem tem a competência para figurar como vendedor em um contrato, assinar escritura pública e demais atos, é o proprietário do imóvel.
O documento que comprova que uma pessoa é a proprietária do imóvel, é a Matrícula.
Portanto, antes de assinar qualquer coisa, solicite uma certidão de matrícula atualizada, para verificar de aquele vendedor é de fato o proprietário.
Essa simples verificação te salva de cair em um golpe.
RISCO 3: Imóvel fruto de Fraude
Qual a última coisa que você quer em uma compra e venda?
Não custa lembrar: Dor de cabeça.
E imóvel fruto de Fraude pode ser a causa de um tremendo problema, explico:
Existe uma situação aqui no Brasil chamada Fraude à Execução, onde basicamente o indivíduo que está sendo processado começa a se desfazer de seus bens para não pagar seus credores (as pessoas que ele deve).
Isso é proibido!
O risco da sua compra aumenta consideravelmente, podendo esse negócio ser considerado ineficaz.
Imagina você comprar um imóvel, achar que tá tudo bem e em poucos meses um Oficial de Justiça bater na sua porta lhe intimando para se explicar em um processo judicial?
Além do gasto financeiro com advogado, haverá o desgaste emocional de participar de um processo na Justiça.
Olha só o problemão.
Você pode verificar isso solicitando ao vendedor certidões judiciais do tribunal do seu estado.
Se ele negar, desconfie.
Acho que já chega, né?
Não quero te desencorajar a realizar o seu negócio, quero que você obtenha conhecimento e realize uma compra de imóvel com segurança jurídica.
Por isso, vou deixar um texto onde abordei com mais profundidade o que verificar em uma compra e venda, basta clicar no título abaixo:
O QUE VERIFICAR ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL?
PRECISO DE ADVOGADO PARA FAZER UMA COMPRA DE IMÓVEL COM SEGURANÇA?
Aqui eu vou ser bem honesto com você.
Leia o que eu vou dizer nas próximas linhas, e ao final você decide se precisa ou não de um advogado para fazer uma compra de imóvel com segurança.
Primeiramente, você precisa entender que o advogado especialista em negócios imobiliários possui um olhar aguçado em relação as transações.
Seja uma compra e venda, seja uma doação, seja uma permuta.
Isso porque, além dele ter dedicado mais alguns anos para se especializar em direito imobiliário e prestar um bom serviço, ele vivencia o Mercado Imobiliário.
E essa vivência faz toda a diferença, falo por experiência própria.
O dia-a-dia em cartórios, convivendo e debatendo com tabeliães e registradores.
A análise diária de documentos complexos e específicos da área, como as matrículas imobiliárias, que por vezes são bem difíceis de interpretar.
Lidar com corretores, imobiliárias, loteadores e construtores.
Tudo isso deixa o profissional mais capacitado e preparado para as adversidades e ciladas que uma transação imobiliária pode trazer consigo.
MAS JÁ TEM O CORRETOR E A IMOBILIÁRIA, ISSO NÃO AJUDA?
Repito: Honestidade.
Aqui você não pode confundir as coisas. O foco do corretor e da imobiliária, na grande e esmagadora maioria das vezes se resume em uma palavra: Vender.
Afinal, é disso que eles vivem.
Não se engane, se você é o comprador, estará sozinho nessa.
Corretor e Imobiliária não farão uma análise de riscos minuciosa sobre aquele negócio para te proteger.
Pelo contrário, eles escondem essa importante etapa do negócio para que você não desista da compra.
E ainda por cima ficam lhe pressionando para assinar o contrato de compra e venda.
Agora você entende o motivo de tanta pressa.
Quanto antes você assinar o contrato e fechar o negócio, melhor para eles.
E advinha quem vai te alertar disso?
Isso mesmo, o seu advogado imobiliário. E sabe por quê?
Porque ele não está preocupado em vender, ele está preocupado que você consiga realizar uma compra de imóvel com segurança jurídica.
Que esse momento que você tanto planejou com sua família seja a melhor experiência possível.
Para que você tome a posse daquele imóvel sabendo que fez a melhor escolha.
É o advogado que vai lutar pelos seus interesses e te defender de todos os riscos que foram expostos até aqui.
Estamos entendidos? Espero que sim.
A FORMA CORRETA DE REALIZAR UMA COMPRA DE IMÓVEL COM SEGURANÇA
De que adiantaria eu te alertar de todos esses problemas e não te mostrar a solução para isso, não é mesmo?
Pois bem, existe um método que foi desenvolvido ao longo dos anos, que visa anular todos esses riscos relacionados a compra de um imóvel.
Se chama Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis ou Due Diligence Imobiliária.
É um serviço onde há uma verdadeira e profunda investigação sobre a situação documental do imóvel e do vendedor, um verdadeiro pente fino.
A ideia é que ao final dessa análise, você esteja sabendo de absolutamente todos os riscos envolvidos e 100% ciente de tudo o que está sendo negociado.
É isso que te salva de realizar um péssimo negócio e te passarem a perna.
Esse trabalho é feito por um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois apenas esse profissional tem o olhar aguçado e treinado para identificar todas as possíveis ciladas.
Mas sabe qual a principal vantagem de uma Análise de Riscos?
É saber que existe um profissional capacitado que está ali por você, totalmente imparcial quanto ao fechamento do negócio.
Perceba, o vendedor quase sempre estará assessorado pela imobiliária e corretor. E como já conversamos, o foco deles não está em analisar os riscos daquela transação, o foco está em vender.
E o comprador? Quem está por ele? Já parou para pensar nisso?
Será o advogado que irá suprir essa lacuna e garantirá que o negócio seja o mais correto possível.
Você não precisa estar sozinho nessa.
E digo mais!
A Análise de Riscos é um serviço que pode ser prestado à distância, de forma online, sem que você precise perder tempo com deslocamento.
A tecnologia nos proporciona isso.
Todos os documentos e certidões que envolvem esse trabalho, podem ser emitidos de forma eletrônica, pelos sites dos Órgãos Oficiais.
Veja como é interessante:
Meu escritório físico tem sede em Fortaleza, no Ceará.
Mas já prestei serviço de Análise de Riscos para uma cliente que estava nos Estados Unidos, e o imóvel se encontrava na Bahia.
Esse é o poder da Era Online: Derrubar barreiras.
CONCLUSÃO
Pensou que realizar uma compra de imóvel com segurança fosse mais simples, não é mesmo?
Mas calma, com as informações que acabei de lhe passar, tenho certeza de que agora você está mais preparado.
Aqui você aprendeu todas as etapas de uma compra e venda de imóvel, os principais riscos e a forma mais segura de comprar um imóvel: Due Diligence Imobiliária.
Agora que você já sabe como as coisas funcionam, é hora de por em prática.
Seja preventivo e responsável, não deixe que estraguem esse momento de conquista e realização pessoal.
Repito: Comprar um imóvel é sempre um passo importante.
E nesse momento você precisa ter a segurança jurídica necessária, para entrar no seu imóvel em paz, com a certeza de que fez a escolha certa.
Se você está se sentindo inseguro e deseja falar com um advogado especialista, basta clicar no título abaixo:
QUERO UMA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
Conte comigo.
E até a próxima.
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