Dúvida comum que recebo no escritório e nas redes sociais: “Como funciona uma compra de imóvel“
Vamos falar sobre como funciona uma compra de imóvel, bem do básico mesmo? Com uma linguagem acessível e sem “juridiquês”, topa?
Escolhi essa tema, pois percebi, na minha experiência com o mercado imobiliário, que a maioria das pessoas são carentes desse tipo de informação.
Muita gente acha que para se tornar proprietário do imóvel basta ter um contrato com firma reconhecida. Outras acham que basta ter a escritura pública, e não é bem assim!
Na compra e venda de um imóvel existem etapas que precisam ser cumpridas, para que ao final, o imóvel tenha sido transferido de forma segura e correta.
Nesse texto, você vai aprender de uma vez por todas como funciona a transferência de um imóvel do nome do vendedor para o nome do comprador, de uma maneira simples e direta. Desde a assinatura do contrato particular, até o efetivo registro do imóvel em seu nome.
Aqui você vai descobrir como funciona uma compra de imóvel, quais são os riscos, quais são as taxas, quais documentos se deve analisar e o que fazer para deixar tudo regular. Etapa por etapa.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
ETAPA 1: ANÁLISE DE RISCOS
Em questão de segurança, sem dúvida alguma, essa é a etapa mais importante. Mas ninguém te fala isso.
Antes de decidir se vai fechar o negócio ou não, você precisa solicitar ao vendedor alguns documentos básicos para analisar. O ideal é que nessa etapa você contrate algum advogado especializado na área para fazer essa análise.
Aqui, diversos documentos e circunstancias precisam ser verificadas, o tema é complexo. Mas para você ter uma ideia, o advogado analisará situações como:
- verificar se vendedor é realmente o proprietário
- se o imóvel possui dívidas ocultas
- se o imóvel foi dado ou não em garantia
- se possui algum contrato de locação registrado
- se existe alguma pendência de regularização
- se pode ou não configurar uma fraude
- se o vendedor está sofrendo algum processo judicial que possa prejudicar o negócio
- se o imóvel possui algum ônus/gravame
- se já foi prometido para outra pessoa
Enfim. Isso é apenas o início de uma longa lista de situações e documentos que o profissional precisará investigar.
Entenda: Nenhuma compra de imóvel no Brasil é 100% segura. Digite na pesquisa do Google “golpes imobiliários” que você entenderá o motivo da frase acima.
O papel do advogado imobiliário é reduzir ao máximo os riscos nesse tipo de negócio, para que o sonho do comprador não se torne um pesadelo.
Se você deseja descobrir como funciona essa Análise de Riscos, a sua importância e como ela torna a sua compra infinitamente mais segura, basta clicar no título abaixo:
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA: A FORMA MAIS SEGURA DE COMPRAR UM IMÓVEL
ETAPA 2: ASSINATURA DO CONTRATO PARTICULAR
Superada a etapa da análise de riscos e verificado que fará uma compra segura, chegou a hora de fechar o negócio, ou seja, assinar o contrato.
Antes da tão sonhada escrituração, em 90% das vezes, você precisará assinar um pré-contrato para “amarrar” o negócio, que normalmente é um compromisso de compra e venda ou uma promessa de compra e venda.
E o raciocínio por trás desse contrato é bem simples: O comprador se compromete a comprar o imóvel e o vendedor se compromete a vendê-lo.
Devo registrar esse contrato?
O contrato de promessa de compra e venda pode e deve ser registrado no cartório de registro de imóveis. Isso dará uma maior segurança para o comprador, evitando situações indesejáveis como o golpe da dupla venda, onde o vendedor, de má fé, vende o mesmo imóvel para duas pessoas.
Já imaginou a dor de cabeça que isso causa?
Dessa forma, com o contrato registrado em cartório, o vendedor não conseguirá transferir o imóvel para outra pessoa que não seja o comprador.
Outro benefício muito importante do registro do contrato, é que fortalece o direito do comprador de ajuizar uma ação chamada Adjudicação Compulsória.
Essa ação será utilizada quando o vendedor se recusar a fazer a escrituração do imóvel, coisa que é bastante comum, acreditem.
Nesses casos, a sentença do juiz terá força de escritura pública, onde bastará leva-la até o cartório de imóveis e fazer o registro da mesma. Assim o imóvel ficará em seu nome, ou seja, devidamente regularizado.
Leia o contrato com atenção!
O compromisso de compra e venda é um contrato como outro qualquer, que fará efeito entre as partes, gerando deveres e obrigações. Ou seja, em caso de descumprimento de alguma cláusula, você poderá responder um processo na Justiça.
Portanto, é de extrema importância uma leitura atenta, cláusula por cláusula. Antes de assinar o contrato, você precisa estar seguro de que entendeu tudo o que está escrito.
Um contrato de compra e venda não é um artigo científico.
Ao contrário do que muitos pensam, um contrato com infinitas e gigantescas cláusulas, de difícil compreensão e com termos extremamente técnicos, não é sinônimo de segurança.
As duas partes, vendedor e comprador, precisam estar cientes e compreender todo o texto do contrato. Afinal, a compra e venda de um imóvel é um negócio muito sério.
É assim que os bons advogados trabalham, com contratos seguros e bem elaborados, mas que todos entendem.
Então, se você está tendo dúvida ou não está entendendo o que está escrito no contrato, procure um advogado especializado na área para lhe auxiliar. Isso pode te economizar uns bons milhares de reais.
Compra de imóvel não é brincadeira! Portanto, sempre será necessário muita prudência e responsabilidade.
Com uma simples consulta, muitas vezes de forma online e sem sair de casa, o profissional lhe dará todas as orientações necessárias para que você não caia em ciladas. Eu mesmo já realizei várias consultorias de forma online, orientando clientes em compra de imóveis, com feedback bem positivo.
E para finalizar essa etapa: contrato particular NÃO transmite a propriedade do imóvel.
Como falei mais acima, ele serve apenas para “amarrar” o negócio. Então, continua comigo nesse texto que você descobrirá o momento correto em que o imóvel é finalmente transferido para o nome do comprador.
Avante.
ETAPA 3: ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL
No Brasil, a escritura pública de compra e venda é obrigatória para se transmitir a propriedade de um imóvel com valor acima de 30 salários mínimos. Portanto, o momento da escrituração é essencial para o negócio imobiliário se concluir.
A escritura é feita por um tabelião no Cartório de Notas e seu valor costuma variar de acordo com o valor do imóvel.
A escritura serve, em palavras simples, para “oficializar” a compra e venda, é um documento muito importante e que trará bastante segurança para o negócio.
Então, quando chegar o momento, as partes devem comparecer ao Cartório de Notas e solicitar que seja feita a escrituração do imóvel.
Deverá ser assinada tanto pelo vendedor, quanto pelo comprador e seus respectivos cônjuges. Para isso, o tabelião irá solicitar uma série de documentos para verificar se o negócio está sendo feito da forma correta e segura para ambas as partes.
Quais documentos serão solicitados?
- CPF e RG
- Certidão de casamento
- Matrícula atualizada do imóvel
- Certidões negativas de débitos
- Comprovante de pagamento do ITBI
- E outros documentos que o tabelião achar necessário.
Atenção!
Ter a escritura pública NÃO te torna proprietário. Embora seja um documento essencial na transmissão da propriedade do imóvel, apenas ela não é o suficiente.
Você ainda precisará cumprir uma última etapa, que será o tema do próximo tópico, então preste muita atenção.
ETAPA FINAL: REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
Como falei mais acima, muita gente acha que ter a escritura pública torna a pessoa proprietária, e esse é um dos motivos de ter tanto imóvel irregular no Brasil.
Entenda de uma vez por todas:
“Quem não registra, não é dono”!
Em uma compra e venda de imóvel, só se torna proprietário a pessoa que faz o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA no Cartório de Registro de Imóveis.
Então, jamais esqueça, que após receber a escritura pública do tabelião do Cartório de Notas, você deve leva-la para o Cartório de Registro de Imóveis e efetuar o registro.
Precisa ser a escritura pública original? Sim!
É no momento do registro da escritura que você finalmente se tornará o verdadeiro proprietário do imóvel, com os benefícios que tudo isso traz, como:
- Valorização do imóvel em pelo menos 30%
- Valorização do seu patrimônio
- Imóvel poderá ser dado em garantia para bancos
- Mais segurança para a sua moradia e de sua família
- Facilidade numa eventual venda
- Facilidade na transmissão para os herdeiros
- Dentre outros.
Devo fazer o registro da escritura rapidamente?
Sim, o quanto antes! Se você não fizer o registro da escritura, o imóvel continuará no nome do vendedor, e com isso você corre o risco dele fazer outra venda, ou até mesmo de ter o imóvel penhorado e leiloado por causa de dívidas.
Por esses e outros motivos que o recomendado é realizar o registro imediatamente. Portanto, não corra esse risco. O não registro da escritura pode te trazer problemas judiciais sérios.
Quais são e quem paga as despesas de uma compra e venda de imóvel?
Quer dizer que além do valor do imóvel existem outras despesas a serem pagas? Sim, existem, e não são baratas.
As pessoas precisam estar cientes de que além de se organizar financeiramente para a compra de um imóvel, elas precisam também se organizar para o pagamento dessas despesas, que fica numa média de 6% do valor do imóvel.
Veja: Você precisa entender não só como funciona uma compra de imóvel, mas também o que há “por trás” dessa compra. É isso que estou tentando lhe mostrar aqui.
Mas afinal, quem paga essas despesas?
O comprador. Se no contrato não tiver cláusula em contrário, é o comprador que arca com essas despesas.
E que despesas são essas?
1- Pagamento da Escritura Pública (no Cartório de Notas)
2- Pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
3- Pagamento do Registro (no Cartório de Imóveis)
O pagamento dessas despesas são essenciais para que a negociação ocorra de forma correta e completa, e o imóvel passe do nome do vendedor para o nome do comprador.
Quem não registra não é dono! Portanto, é preciso se organizar e colocar no orçamento essas despesas, que como falei mais acima, fica na média de 6% do valor do imóvel.
CONCLUSÃO
Conseguiu entender como funciona uma compra de imóvel? Não é tão simples quanto parecia, né?
É por esse motivo que praticamente metade dos imóveis do Brasil são irregulares. Dificilmente as pessoas cumprem todas as etapas, seja por falta de conhecimento ou por falta de programação no pagamento das taxas.
Esse texto explica a compra e venda de um imóvel de maneira geral e com certeza lhe será útil no momento do seu negócio.
Dessa forma, consulte um advogado especialista em negócios imobiliários para lhe auxiliar na compra de imóvel. Caso tenha interesse, basta clicar no botão abaixo:
QUERO ENTENDER COMO FUNCIONA UMA COMPRA DE IMÓVEL COM UM ADVOGADO
Conte comigo. Até a próxima!
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