A pergunta de milhões: “Como não ser enganado e realizar uma compra de imóvel segura?”
Comprar um imóvel pode parecer simples à primeira vista, mas a realidade é bem mais complexa. Ao longo dos anos, o processo de compra e venda foi ficando repleto de detalhes e particularidades que nem todos conhecem.
Infelizmente, essa complexidade tem sido usada por golpistas para tirar vantagem da falta de informação de muitos compradores, tornando os golpes imobiliários mais comuns do que imaginamos.
Basta uma rápida pesquisa no Google por “golpes imobiliários” para entender a gravidade da situação.
Mas não se preocupe. Neste texto, vou compartilhar 4 dicas essenciais para garantir que você faça uma compra segura e evite problemas futuros.
Agora, sem mais demora, vamos direto ao ponto.
DICA 1: SEMPRE FAÇA A ANÁLISE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
A Matrícula do imóvel funciona como uma “Certidão de Nascimento” do bem. Ela é a prova oficial de que o imóvel está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exige a lei.
Esse documento contém toda a história do imóvel, incluindo suas características, metragem, e os negócios realizados ao longo do tempo. Em outras palavras, reúne informações cruciais para qualquer transação.
Se você deseja garantir uma compra segura, a análise da matrícula é absolutamente indispensável.
O QUE VOCÊ DESCOBRE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL?
1. Verificação da Propriedade:
Um dos principais fatores que tornam a compra de imóvel segura é confirmar se o vendedor é realmente o proprietário do bem.
No Brasil, só é considerado proprietário quem possui o registro no Cartório de Registro de Imóveis – em outras palavras, “quem não registra, não é dono”.
Para garantir a segurança da transação, é fundamental verificar se o nome do vendedor está na matrícula como o legítimo proprietário. Se houver qualquer discrepância nos dados, acenda o sinal de alerta, pois você pode estar diante de uma tentativa de golpe.
2. Identificação de Irregularidades:
Dados do Ministério do Desenvolvimento Regional mostram que cerca de 50% dos imóveis no Brasil são irregulares.
Um imóvel nessas condições pode sofrer uma desvalorização de até 40%, além de exigir gastos adicionais e burocracia para sua regularização. As causas mais comuns de irregularidade incluem:
- Falta de registro da Escritura Pública
- Imóvel em nome de pessoa falecida
- Metragem incorreta
- Área construída não averbada
- Registro em nome de terceiros ou ausente
Ao descobrir essas informações na matrícula, você pode evitar uma compra arriscada e até utilizá-las para negociar um preço melhor, economizando um bom valor.
3. Verificação de Gravames:
Outro ponto essencial para uma compra de imóvel segura é verificar se o imóvel está livre de gravames, como hipoteca, penhora ou ações judiciais.
A matrícula de inteiro teor revela todos os ônus que recaem sobre o bem, evitando surpresas desagradáveis, como ser envolvido em um processo judicial após a compra. Os gravames mais comuns incluem:
- Hipoteca
- Penhora
- Ações Judiciais
- Garantia para financiamento
- Promessa de Compra e Venda registrada
Como Solicitar a Matrícula do Imóvel?
Você pode solicitar a matrícula diretamente ao vendedor, corretor de imóveis ou no Cartório de Registro de Imóveis responsável, seja presencialmente ou online.
Lembre-se: é essencial que a matrícula esteja atualizada, pois informações desatualizadas podem prejudicar a regularidade da compra e trazer complicações no futuro.
Para garantir uma compra de imóvel segura, a análise da matrícula é indispensável. Não deixe esse detalhe passar despercebido!
DICA 2: NUNCA ASSINE UM CONTRATO SEM ANTES ENTENDER TODAS AS CLÁUSULAS
Um contrato de compra e venda de imóvel não precisa ser complexo para ser eficaz.
Ao contrário do que muitos acreditam, um contrato repleto de cláusulas extensas, expressões em latim e “juridiquês” sofisticado não garante eficiência – muito menos segurança.
É fundamental que qualquer pessoa envolvida entenda claramente o que está escrito, especialmente em uma transação imobiliária, onde quase sempre há grandes somas de dinheiro envolvidas – muitas vezes, o patrimônio de uma vida.
Para garantir uma compra de imóvel segura, é imprescindível compreender o que você está assinando.
A regra é simples: leia tudo com atenção redobrada.
Infelizmente, é comum no Brasil assinar contratos sem realizar uma análise cuidadosa, ou pior, assinar mesmo sem entender o conteúdo. Evite esse erro.
Se algo não ficar claro, não hesite em procurar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. O custo de não entender um contrato pode ser muito alto.
Portanto, evite correr riscos desnecessários. A segurança na compra do seu imóvel começa pela clareza e entendimento do contrato.
Detalhes que você precisa ficar atento em um contrato de compra e venda de imóvel:
1. Cláusula de Corretagem
A cláusula de corretagem é uma das que mais geram dúvidas em contratos de compra e venda de imóveis. É fundamental que o contrato especifique claramente quem será responsável pelo pagamento da comissão do corretor.
A regra geral é que essa responsabilidade recai sobre o vendedor, mas nada impede que o contrato atribua essa obrigação ao comprador. Por isso, é crucial ficar atento a essa questão.
2. Assinatura do Cônjuge
Em muitos casos, um contrato de compra e venda de imóvel sem a assinatura do cônjuge pode ser anulado. Para evitar esse risco, sempre solicite a certidão de casamento do vendedor e garanta que a assinatura do cônjuge esteja no documento, quando aplicável.
3. Assinatura de Testemunhas
Embora muitas pessoas negligenciem essa formalidade, a assinatura de duas testemunhas é essencial para a segurança do contrato. Essas assinaturas transformam o contrato em um título executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de litígio, não será necessário passar pelo longo processo de conhecimento. Isso pode poupar anos de disputas judiciais.
4. Multas
É importante verificar se as multas estipuladas no contrato estão equilibradas e não favorecem apenas uma das partes. Um contrato justo deve garantir que tanto o comprador quanto o vendedor tenham responsabilidades claras, evitando prejuízos unilaterais.
Já escrevi sobre os principais aspectos que tornam um contrato de compra e venda de imóvel válido. Se você está prestes a adquirir um imóvel e deseja se aprofundar no assunto, recomendo a leitura do artigo abaixo:
Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Como saber se é válido?
Agora, veja um exemplo real sobre a importância das multas em um contrato:
Fui contratado para realizar uma análise de risco na compra de um terreno em loteamento. Ao revisar a promessa de compra e venda, identifiquei várias cláusulas que impunham multas ao comprador, mas nenhuma penalizando o vendedor. O contrato estava totalmente desequilibrado.
Solicitei a inclusão de multas também para o vendedor, garantindo um contrato mais justo. Só assim meu cliente se sentiu seguro para assinar o documento e concluir o negócio.
Esse exemplo demonstra a importância de um contrato equilibrado, que atenda aos interesses de ambas as partes, garantindo uma compra de imóvel mais segura.
DICA 3: REALIZE A ANÁLISE DOS DOCUMENTOS DO VENDEDOR
Não se sinta constrangido ao solicitar documentos do vendedor. Isso é completamente normal em uma transação de compra e venda de imóvel – é prática padrão, e as partes já estão habituadas a fornecer essas informações.
Lembre-se de que o maior risco nesse tipo de negócio recai sobre o comprador. Por isso, você deve sim exigir e analisar cuidadosamente a documentação do vendedor. Se houver resistência, fique atento. O que ele pode estar tentando esconder?
A análise dos documentos permite que você verifique gratuitamente, no site do tribunal do seu estado, se há algum processo judicial contra o vendedor. Imagine descobrir que ele está envolvido em processos criminais ou ações judiciais significativas. Vale a pena correr esse risco?
Além disso, essa análise também ajuda a identificar se o vendedor está tentando se desfazer de bens para evitar o pagamento de dívidas. Isso caracteriza fraude! Em um cenário assim, a transação pode ser anulada, e você ainda terá que se defender em um processo judicial, provando que agiu de boa fé na compra.
Eis o tamanho do problema que isso pode gerar…
Vou compartilhar um caso real que ocorreu em nosso escritório:
Fizemos uma Análise de Riscos de Aquisição de Imóvel para um cliente que era o comprador. Nenhuma das certidões dos cartórios indicava que o vendedor enfrentava um processo judicial. No entanto, ao fazer uma investigação mais detalhada no site da Justiça, descobrimos que o vendedor estava sim envolvido em um litígio.
O pior é que os advogados da parte contrária estavam pedindo a penhora dos direitos sobre o imóvel, que ainda estava alienado ao banco. Essa descoberta foi possível apenas graças à análise detalhada dos documentos do vendedor.
Diante dos riscos, nosso cliente decidiu não seguir com o negócio, evitando uma possível dor de cabeça no futuro.
DICA 4: REGISTRE A ESCRITURA RAPIDAMENTE
Após a assinatura do contrato particular e a conclusão da negociação, tanto o vendedor quanto o comprador devem comparecer ao Cartório de Notas para formalizar a Escritura Pública de Compra e Venda. Esse é o documento que oficializa o negócio, elaborado por um tabelião.
No entanto, um erro comum que muitas pessoas cometem, seja por desconhecimento da lei ou por uma falsa sensação de segurança gerada pela escritura pública, é deixar de registrar esse documento.
Atenção: “Quem não registra, não é dono!”
Se você assina a escritura pública, mas não a registra no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel permanece oficialmente em nome do vendedor. E é aí que surge o risco do Golpe da Dupla Venda.
Como o vendedor ainda é o proprietário registrado, ele pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa. Consegue imaginar o problema que isso pode causar?
E entre os dois compradores, sabe quem terá o direito de ser o proprietário legítimo? Apenas aquele que registrar a escritura primeiro.
Por isso, após assinar a escritura, vá imediatamente ao Cartório de Registro de Imóveis e faça o registro. Somente com o registro em mãos, o processo de compra e venda é finalizado, garantindo que você se torne o proprietário legal e tenha toda a segurança jurídica sobre o imóvel.
CONCLUSÃO
Como você pôde perceber, comprar um imóvel não é algo simples. Cada detalhe conta, e um deslize pode trazer consequências graves. Imagina enfrentar problemas como irregularidades na documentação, contratos abusivos, ou até mesmo o temido Golpe da Dupla Venda?
A verdade é que, sem o conhecimento adequado, o risco de cair em armadilhas é alto. Mesmo com as dicas deste texto, há muitas particularidades legais que podem passar despercebidas para quem não é especialista.
Por isso, se você ainda sente insegurança — o que é totalmente compreensível —, considerar a ajuda de um advogado especialista em negócios imobiliários é fundamental. Este é o profissional que entende os meandros da compra e venda de imóveis e sabe como proteger seus interesses.
Não arrisque seu patrimônio. Se deseja uma consultoria especializada para garantir que sua compra seja realmente segura, clique no título abaixo:
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