Compra de Imóvel na Planta.
Em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades, é bastante comum a presença de grandes prédios residenciais.
A maioria deles foram frutos de uma incorporação, onde o comprador faz a compra do imóvel antes mesmo de começar as obras.
A compra de imóvel na planta pode não ser tão simples para quem não tem familiaridade com o mercado imobiliário, principalmente quem está comprando um imóvel pela primeira vez.
A compra e venda de imóvel na planta possui regras próprias e é bastante diferente de uma compra e venda padrão, inclusive possui uma lei própria que regula esse tipo de negócio.
Por esse motivo, o contrato de compra e venda de imóvel na planta pode não ser de fácil interpretação. Muitas vezes eles são imensos, com 20, 30, 40 páginas!
Daí a pessoa acaba se perguntando:
“O que devo observar num contrato de compra e venda de imóvel na planta?”
O intuito desse post é de tentar informar de uma maneira simples, as principais informações que você, comprador, deve observar antes de assinar esse tipo de contrato e fechar o negócio.
Dito isso, vamos ao que interessa!
Observação 1 – Quadro Resumo
O Quadro Resumo nada mais é que uma “síntese” do contrato, contendo as informações principais do negócio, que realmente importam. O objetivo dele é tentar deixar o contrato mais simples.
A exigência do Quadro Resumo é recente, chegou em 2018 com a nova e famosa “Lei dos Distratos”, e portanto é obrigatório nos contratos feitos a partir desse ano.
Se você vai comprar um imóvel na planta após 2018 e seu contrato não possui Quadro Resumo, desconfie.
Isso significa que a empresa não está de acordo com a nova lei e isso não é um bom sinal.
Quais são as informações que deve conter no Quadro Resumo?
Pois bem, você encontrará todas informações que deve conter no Quadro Resumo no Art. 35-A da Lei 4591/64, mas para facilitar, as principais são:
- Preço total a ser pago pelo imóvel
- Valor da entrada, parcelas e forma de pagamento
- Valor da corretagem
- Prazo para a conclusão da obra
- As consequências do desfazimento do negócio
Dentre outras.
Meu contrato não tem Quadro Resumo, o que fazer?
Então, como havia dito, o Quadro Resumo é direito do comprador e é obrigatório.
O correto a se fazer é mandar uma carta com AR para o construtor/incorporador, exigindo que no contrato tenha o Quadro Resumo.
Esse pedido deve ser atendido no prazo de 30 dias!
Passou desse prazo, o comprador poderá quebrar o contrato sem nenhum prejuízo para si. Inclusive com a restituição integral dos valores eventualmente pagos.
Observação 2 – Cláusula de Corretagem
Cláusula bastante polêmica e que pode gerar muita confusão!
Via de regra, na maioria das transações imobiliárias, quem paga a comissão de corretagem é o vendedor.
Porém, em compras de imóvel na planta, essa situação foge à regra.
O que acontecia no mercado era que o construtor/incorporador colocava em contrato cláusula que “transferia” a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao comprador.
Questão polêmica, inclusive bastante judicializada, pois o comprador entendia que a cláusula era abusiva.
Após anos julgando em favor do comprador, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) MUDOU o seu entendimento e considerou VÁLIDA a cláusula, ou seja, quem paga é o comprador, se assim estiver previsto em contrato.
Esse entendimento já está consolidado.
Então serei obrigado a pagar a comissão de corretagem?
Depende! A primeira coisa que você precisa fazer é verificar se a cláusula de corretagem está presente em seu contrato e se nela consta que é de responsabilidade do comprador paga-la.
E atenção, para que a cláusula de corretagem seja válida, é necessário que alguns requisitos sejam preenchidos:
1) O contrato deve ter cláusula específica, inclusive no quadro-resumo, contendo os valores a serem pagos pelo comprador a título de comissão de corretagem (isso precisa tá claro).
2) O valor da comissão deve ser apartado do valor total da compra.
Por exemplo: Imagine que a comissão é de 10% e o valor total da compra é 100 mil reais.
O comprador pagará 10 mil reais de comissão e os 90 mil restantes.
A cláusula será considerada abusiva se o valor da corretagem for em cima do valor total, que seria:
Valor total de 100 mil + 10%, que totalizaria 110 mil reais.
ISSO NÃO PODE, É ABUSIVO.
Observação 3 – Prazo da Conclusão da Obra
Aqui atenção redobrada! Um dos principais gargalos desse tipo de negócio é a entrega do imóvel no prazo correto.
Mas infelizmente imprevistos acontecem.
Nem sempre a entrega do imóvel será de acordo com o previsto em contrato, por diversos motivos, como problemas com fornecedores, excesso de chuva, falta de recursos, etc.
Felizmente, a lei protege o comprador nesses casos, afinal, é de responsabilidade do construtor/incorporador a entrega no prazo previsto em contrato, sob pena de multa e demais consequências.
A entrega do meu imóvel atrasou, quais são os meus direitos?
Em regra, existem dois cenários possíveis:
Cenário 1
O comprador mantém o contrato e decide receber o imóvel mesmo em atraso.
Nesse caso, o comprador terá direito a receber uma MULTA de 1% por CADA MÊS de atraso.
Esse 1% é sobre os valores já pagos, podendo aumentar se o comprador provar que está tendo uma despesa maior.
Ex: Se você já pagou 100 mil reais, receberá mil reais por mês (ou mais dependendo do caso).
Cenário 2
O comprador decide quebrar o contrato e receber o dinheiro de volta.
Nesse caso, terá direito de receber:
TUDO o que já pagou
+ correção monetária
+ multa de 1 a 3%
em até 60 dias.
Como havia dito, por ser a parte mais frágil da relação, a lei traz esses benefícios ao comprador, como uma forma de indenização pelo transtorno.
Afinal, muitas pessoas programam suas vidas de acordo com o prazo estabelecido. Então, nada mais justo!
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Observação 4 – Registro do Memorial da Incorporação
Dever básico do construtor/incorporador!
O construtor/incorporador só poderá fazer a venda das unidades do empreendimento após esse registro. Se fizer antes, estará cometendo um CRIME!
O registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis é essencial para a segurança do empreendimento e do comprador.
Inclusive, o número e o cartório do registro do memorial deverá estar presente no Quadro Resumo do contrato.
Sem registro, não há negócio.
Afinal, o comprador só poderá registrar o compromisso de compra e venda no cartório de sua unidade, que lhe trará mais segurança, se o memorial da incorporação já estiver registrado.
Por que o Memorial da Incorporação é tão importante?
Porque nele contém informações importantíssimas sobre o empreendimento e sobre o construtor/incorporador.
É através do Memorial que você saberá se o incorporador é realmente o proprietário do terreno, pois é um dos documentos obrigatórios que ele deve apresentar.
Ou pelo menos um contrato de compra e venda registrado, demonstrando seu vínculo com o terreno.
Se a sua empresa está com a saúde financeira boa, pois é necessário que ele entregue diversas certidões que atestem isso. Inclusive certidões criminais!
O próprio projeto do empreendimento estará no memorial, com a metragem das unidades privativas, as áreas comuns e até mesmo o material que será usado na obra.
E também a minuta da convenção de condomínio, que disciplinará as regras de uso das futuras unidades e partes comuns.
Documento importantíssimo que regula a vida em condomínio, importante sua leitura.
CONCLUSÃO
Deu pra perceber as peculiaridades da compra e venda de imóvel na planta e de seu contrato (normalmente uma promessa ou compromisso de compra e venda) né?
Por ser um contrato muitas vezes extenso, optei apenas por essas 4 observações, mas existem outros pontos importantes a serem observados também.
Tratarei sobre eles futuramente em uma outra publicação.
Mas não tenha dúvidas, essas 4 observações já lhe serão de grande ajuda e podem lhe poupar de muitos problemas nessa compra.
Para mais segurança, procure um bom advogado especialista em direito imobiliário para lhe auxiliar, tanto na análise do contrato, quanto na análise da documentação.
É ele que vai saber te indicar os melhores caminhos para uma compra segura.
Uma consulta jurídica especializada e completa, de acordo com o seu caso, faz toda a diferença.
Espero que esse conteúdo tenha sido útil para você.
Se gostou, não esquece de compartilhar com os amigos que pretendem fazer esse tipo de compra, tenho certeza que ajudará muito.
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Até a próxima e conte comigo.
