Compra de Imóvel na Planta: O que você Precisa saber antes de Assinar o Contrato

A pergunta que não quer calar: A compra de um imóvel na planta é algo realmente seguro?

Imagine poder escolher cada detalhe do seu futuro lar — o piso da sala, a posição da cozinha, a vista da sacada — e ainda pagar menos por isso. Parece bom demais para ser verdade? Pois essa é apenas uma das vantagens (pouco divulgadas) de comprar um imóvel na planta.

Mas antes de tomar qualquer decisão, é preciso saber: essa jornada pode ser um sonho ou um grande problema. Tudo depende das escolhas que você faz desde o início.

O que muitos não contam é que a compra de um imóvel na planta segue regras diferentes das compras de imóveis prontos. Existe uma legislação própria, cláusulas específicas e, sim, muitos detalhes que passam despercebidos — especialmente por quem está comprando o primeiro imóvel.

E é aí que mora o risco.

Os contratos são extensos, técnicos e muitas vezes confusos. Por isso, é comum surgir a dúvida: “O que eu preciso saber antes de assinar um contrato de compra de imóvel na planta?”

Este guia foi criado justamente para responder essa pergunta de forma clara, objetiva e didática.

Você vai entender — passo a passo — tudo o que precisa observar para fazer uma compra segura e sem surpresas desagradáveis.

Aqui, você vai aprender a proteger o seu dinheiro, evitar cláusulas abusivas e transformar a compra do seu imóvel na planta em uma conquista — e não em uma dor de cabeça.

Comprar na Planta: Vale a Pena Mesmo?

Se você está considerando comprar um imóvel na planta, provavelmente já ouviu promessas tentadoras: “preço abaixo do mercado”, “condições facilitadas”, “imóvel novinho, direto da construtora”. Mas será que tudo isso é verdade?

A resposta é: sim — e não.

Como qualquer grande decisão financeira, comprar na planta tem seus prós e contras. E entender isso com clareza é o que vai te colocar à frente de 90% dos compradores.

Vamos começar pelo lado bom:

As Grandes Vantagens da Compra na Planta

• Preço mais acessível

Imóveis na planta costumam custar de 15% a 30% menos do que unidades prontas. E o melhor: você paga de forma parcelada, durante a obra.

• Potencial de valorização

Ao comprar no início do projeto, você pode ver o valor do imóvel aumentar até a entrega das chaves — é como plantar uma semente que cresce junto com a construção.

• Personalização do seu jeito

Em muitos casos, dá para escolher acabamentos, mudar pontos elétricos e adaptar espaços. O imóvel já nasce com a sua cara.

• Pagamento flexível

As construtoras costumam oferecer entrada facilitada e parcelas diluídas ao longo da obra, o que ajuda bastante no planejamento.

• Imóvel 100% novo

Nada de infiltração, cano estourado ou azulejo antigo. Você será o primeiro a usar tudo — do elevador à fechadura da porta.

Os Pontos de Atenção (que poucos te contam)

• Tempo de espera

Normalmente, são 3 a 4 anos até o imóvel ficar pronto. Isso exige planejamento e paciência.

• Possibilidade de atraso

Atrasos em obras são comuns. E sim, isso pode impactar seu cronograma de mudança, aluguel, escola dos filhos, etc.

• Visualização limitada

Comprar algo que ainda não existe fisicamente pode gerar insegurança. As plantas ajudam, mas nem sempre dão a noção real dos espaços.

• Alterações de projeto

Algumas mudanças podem ocorrer no decorrer da obra — e nem sempre o comprador é avisado com antecedência.

• Risco financeiro

Problemas com a construtora podem afetar o andamento da obra. Por isso, escolher uma empresa sólida é essencial (vamos falar disso a seguir).

Resumo da história:

Comprar um imóvel na planta pode ser um excelente negócio — desde que você entre nessa jornada sabendo exatamente onde está pisando.

Como Escolher a Construtora Certa (e fugir de dor de cabeça)

Sabe aquela história de que o barato pode sair caro? No mercado imobiliário, isso acontece mais do que você imagina.

Escolher a construtora errada pode transformar o sonho da casa própria em um verdadeiro pesadelo: obras paradas, atrasos intermináveis, falência da empresa etc.

Mas calma. A boa notícia é que evitar esse tipo de problema é totalmente possível — desde que você faça uma análise criteriosa antes de assinar qualquer contrato.

Aqui vai o passo a passo para escolher uma construtora confiável:

1. Reputação é tudo

Não se deixe levar só por folders bonitos ou maquetes incríveis. O que realmente importa é o histórico da empresa.

Confira:

• Pontualidade nas entregas

A construtora costuma entregar no prazo ou vive adiando a entrega?

• Qualidade das obras anteriores

Visite empreendimentos que ela já entregou. Converse com moradores. Pergunte: “Você compraria outro imóvel com essa construtora?”

• Reclamações e processos

Consulte sites como Reclame Aqui, Procon e até o Poder Judiciário para verificar se existem ações ou denúncias recorrentes contra a empresa.

• Tempo de mercado

Construtoras com mais anos de atuação tendem a oferecer mais estabilidade.

2. Avalie a saúde financeira da empresa

Uma construtora endividada é um risco gigantesco. Mesmo com boas intenções, ela pode não ter caixa para terminar a obra.

O que investigar:

• A empresa tem certidões negativas de débitos?
• Existem muitas ações judiciais por inadimplência ou atrasos?
• O capital social da empresa condiz com o porte do empreendimento?
• O projeto tem financiamento bancário aprovado? Isso indica que passou pela análise de risco de um banco — o que traz mais segurança.
  
  

Resumo rápido: como saber se a construtora é confiável?

Se a empresa:

• Já entregou imóveis com qualidade
• Não tem histórico de atrasos ou processos
• Tem boas avaliações de clientes reais
• Está com a documentação em dia
• E tem apoio financeiro sólido
  
  

Então você está no caminho certo.

Quadro Resumo: O Documento que protege você (mesmo sem ler todo o contrato)

Você já se sentiu perdido diante de um contrato com 30 ou 40 páginas? Cheio de palavras técnicas, letras miúdas e cláusulas que mais confundem do que explicam?

Pois é. Você não está sozinho.

Por isso, desde 2018, a legislação brasileira passou a exigir um resumo claro e direto no início de todos os contratos de compra de imóvel na planta: o Quadro Resumo.

Mas o que é o Quadro Resumo?

Pense nele como um mapa simplificado do contrato. Ele traz, em poucas linhas, as informações mais importantes do negócio — aquelas que você precisa entender antes de assinar qualquer coisa.

É como se fosse um “resumo do jogo” antes do apito inicial. E mais: ele é obrigatório por lei (Lei nº 13.786/2018, a famosa Lei dos Distratos).

O que deve constar no Quadro Resumo?

Por lei, o Quadro Resumo deve apresentar de forma clara e destacada:

• Valor total do imóvel
• Valor da entrada e das parcelas (com datas e formas de pagamento)
• Comissão de corretagem (se houver, e quem paga)
• Prazo de conclusão da obra
• Consequências do cancelamento do contrato (para comprador e vendedor)
• Índice de correção monetária
• Existência de ônus ou dívidas sobre o imóvel
• Número e cartório do registro do Memorial de Incorporação
  
  

Alerta importante!

Se o seu contrato não tem Quadro Resumo, isso é um sinal de alerta sério. A construtora está descumprindo a lei — e isso pode indicar outros problemas ainda maiores na negociação.

O que fazer nesse caso?

1. Não assine o contrato.
2. Envie uma carta com AR (aviso de recebimento) exigindo a inclusão do Quadro Resumo.
3. Espere até 30 dias.
4. Se não houver resposta, você pode cancelar o contrato sem penalidade e pedir o reembolso integral dos valores pagos.
   
   

Por que o Quadro Resumo é tão importante?

Porque ele te protege. Ele te dá clareza. E, principalmente, ele te dá base legal para cobrar seus direitos se algo sair do previsto.

Dica prática:

Antes de analisar qualquer cláusula, vá direto ao Quadro Resumo. Se ele estiver bem-feito, metade do caminho já estará garantido.

Na próxima seção, vamos desmistificar uma das maiores polêmicas da compra de imóvel na planta:

Afinal, quem deve pagar a comissão de corretagem?

Comissão de Corretagem: Surpresa na Entrega ou Cláusula Legal?

Você visita o decorado, se encanta com o projeto, faz as contas, dá entrada. E só depois, ao ver o contrato ou a cobrança no boleto, vem a surpresa: “O que é essa taxa de corretagem? Eu que tenho que pagar?”

Sim, essa é uma das polêmicas da compra de imóvel na planta — e muita gente só descobre quando já é tarde.

Mas vamos esclarecer tudo agora.

Quem deve pagar a corretagem?

Na lógica tradicional do mercado imobiliário, quem paga a comissão de corretagem é o vendedor. Afinal, é ele quem contratou o corretor para vender o imóvel, certo?

Só que no caso dos imóveis na planta, essa lógica se inverteu.

Muitas construtoras passaram a transferir essa obrigação para o comprador, incluindo no contrato uma cláusula que impõe essa responsabilidade — às vezes de forma bem discreta.

Isso é legal?

Depende.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou essa questão e, em 2016, decidiu que essa cobrança é válida, desde que sejam cumpridas algumas exigências fundamentais.

STJ – Tema 938:

É válida a cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pela comissão de corretagem, desde que essa informação esteja clara, destacada e separada do preço do imóvel.

Ou seja: não pode ser escondido, nem embutido no valor total do imóvel.

Como saber se você realmente deve pagar?

Confira o contrato com atenção. Você só é obrigado a pagar a corretagem se:

1. A cláusula estiver escrita de forma clara e específica no contrato
2. O valor da corretagem estiver destacado no Quadro Resumo
3. A comissão não estiver “escondida” no preço do imóvel
   
   

Exemplo prático:

Forma correta (legal):

• Valor do imóvel: R$ 400.000
• Comissão de corretagem: R$ 20.000
• Total a pagar: R$ 420.000 (com tudo separado e transparente)
  
  

Forma incorreta (abusiva):

• Valor do imóvel: R$ 420.000
• Comissão de corretagem: “inclusa”
• Total a pagar: R$ 420.000 (sem separação clara do que é o quê)
  
  

Se a comissão estiver “camuflada” no preço, a cláusula pode ser considerada abusiva — e você pode recorrer na justiça.

Conclusão rápida:

• Leia o contrato com atenção redobrada nessa parte
• Verifique se a cobrança está destacada no Quadro Resumo
• Se tiver dúvidas, consulte um advogado especializado antes de assinar
  
  
  
  

E se a Obra Atrasar? Entenda Seus Direitos

Você fez todo o planejamento: vendeu seu imóvel antigo, encerrou o contrato de aluguel, escolheu os móveis novos e (…) nada da obra terminar.

O atraso na entrega é, de longe, o maior pesadelo de quem compra imóvel na planta. E infelizmente, ele é mais comum do que deveria.

Mas a boa notícia é: você tem direitos. E eles são claros.

Por que as obras atrasam?

Os motivos são variados — e muitas vezes fogem do controle da construtora:

• Problemas com fornecedores
• Falta de mão de obra
• Chuvas excessivas
• Burocracia com licenças e aprovações
• Dificuldades financeiras da empresa
  
  

Isso não justifica, mas explica. E a lei já considera essa possibilidade.

Existe um “prazo extra” legal?

Sim. A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância, geralmente de 180 dias, além da data de entrega prometida.

Exemplo:

Se a entrega prometida é dezembro de 2025, a construtora tem até junho de 2026 para entregar sem que isso configure “atraso legal”.

Esse prazo é aceito pelos tribunais desde que esteja claramente informado no contrato.

E se a obra atrasar além do prazo de tolerância?

Aí sim, a construtora está em descumprimento contratual. E você pode escolher entre dois caminhos:

Cenário 1: Manter o contrato

Você continua com a compra, mas tem direito a:

• Multa de 1% ao mês sobre os valores já pagos, até a data de entrega
• Possível indenização extra se você comprovar prejuízos (como aluguel, mudança, escola, etc.)
  
  

Exemplo prático:

Você já pagou R$ 120 mil. A obra atrasou 3 meses além do prazo de tolerância.

A construtora deve te pagar R$ 3.600 de multa (ou mais, se houver danos comprovados).
E continuará pagando, até que a sua unidade seja de fato entregue.

Cenário 2: Rescindir o contrato

Se o atraso te prejudicou de forma irreversível, você pode cancelar a compra e exigir:

• 100% dos valores pagos de volta
• Correção monetária
• Multa entre 10% e 20% sobre o valor do contrato
• Reembolso em até 60 dias
  
  

O que isso tudo significa?

Significa que você não está à mercê da construtora. A lei te protege — e com firmeza.

Mas atenção: nunca aceite acordos verbais. Tudo deve estar formalizado por escrito.

Para se aprofundar no tema do atraso na entrega de apartamentos na planta e descobrir as melhores estratégias para proteger seus direitos, não deixe de conferir o meu artigo completo:

Basta clicar no quadro acima e ficar por dentro de tudo.

Memorial de Incorporação: O Documento que Legaliza a Venda do Imóvel

Pouca gente sabe, mas uma construtora só pode começar a vender unidades de um empreendimento depois de registrar um documento específico no cartório: o Memorial de Incorporação.

Sem ele, a venda é ilegal. E pior: você corre o risco de comprar algo que, juridicamente, não existe ainda.

O que é o Memorial de Incorporação?

É como a “certidão de nascimento” do empreendimento.

Trata-se de um dossiê completo que a construtora precisa registrar no Cartório de Registro de Imóveis antes de colocar qualquer unidade à venda.

Ele reúne informações cruciais sobre:

• A propriedade do terreno (para provar que a construtora pode, de fato, construir ali)
• O projeto aprovado com plantas, metragens e especificações técnicas
• A documentação fiscal, trabalhista e jurídica da empresa
• O cronograma da obra
• A futura convenção de condomínio
• A viabilidade financeira da construção
  
  

Por que isso é tão importante?

Sem o registro da Incorporação:

• Você não consegue registrar seu contrato de compra e venda
• Não pode fazer financiamento bancário
• E fica em uma situação de insegurança total, caso haja problemas com a construtora
  
  

Atenção:

Vender imóvel sem o Memorial de Incorporação é crime (Lei nº 4.591/64).

Se a construtora estiver fazendo isso, fuja!

Como saber se a Incorporação está registrada?

Você pode (e deve) verificar isso com facilidade:

• No Quadro Resumo do contrato, deve constar o número e o cartório do registro
• Você também pode solicitar uma cópia diretamente à construtora
• Ou ir pessoalmente ao Cartório de Registro de Imóveis da região e consultar
  
  

Dica de ouro:

Nunca assine o contrato — e muito menos pague qualquer valor — sem confirmar o registro da Incorporação.

Esse é um erro comum que coloca muitos compradores em situações arriscadas.

Como Funciona o Financiamento de Imóvel na Planta?

Uma das maiores vantagens da compra na planta é a flexibilidade no pagamento. E entender as opções disponíveis pode fazer toda a diferença na sua decisão — e no seu bolso.

A boa notícia? Existem caminhos diferentes para perfis diferentes.

A má notícia? Muita gente escolhe o pior caminho por falta de informação.

Mas isso não vai acontecer com você.

Opção 1: Financiamento Direto com a Construtora

É como um parcelamento “interno”. Você negocia direto com a construtora e paga parte do valor durante a obra.

Como funciona:

• Entrada (geralmente entre 20% e 30%)
• Parcelas mensais durante a construção
• Saldo final na entrega das chaves (que pode ser financiado por banco depois)
  
  

Vantagens:

• Menos burocracia
• Facilidade na aprovação
• Negociação direta dos prazos e valores
  
  

Desvantagens:

• Juros normalmente mais altos
• Prazos mais curtos
• Menor proteção jurídica (não segue as mesmas regras do financiamento bancário)
  
  

Opção 2: Financiamento Bancário Durante a Obra

Alguns empreendimentos têm parcerias com bancos, oferecendo o chamado “Plano Associativo” (ou Apoio à Produção).

Vantagens:

• Juros mais baixos
• Prazos longos (até 35 anos)
• Mais segurança jurídica
• Permite usar FGTS e subsídios do governo (como o Minha Casa, Minha Vida)
  
  

Desvantagens:

• Processo mais rígido de aprovação
• Mais exigências de documentação
• Menos flexibilidade para negociar diretamente
  
  

Opção 3: Financiamento Bancário na Entrega das Chaves

Esse é o modelo mais comum.

Você paga parte do imóvel durante a obra (entrada + parcelas) e, ao receber as chaves, financia o saldo devedor com um banco.

Dica essencial:

Antes de fechar com a construtora, simule o financiamento bancário com antecedência. Não espere a entrega para descobrir que não tem crédito aprovado.

Qual é a melhor opção?

Depende do seu perfil. Se você tem renda estável e quer segurança, o financiamento bancário é o mais indicado. Se precisa de mais flexibilidade ou não quer passar por análise de crédito agora, o financiamento direto com a construtora pode ser uma saída.

O importante é não decidir no escuro. Entender as regras te coloca no controle da negociação.

Vistoria e Recebimento do Imóvel: O Momento da Verdade

Depois de meses — ou anos — de espera, chegou a hora de ver o seu imóvel pronto. Mas antes de comemorar, existe um passo fundamental e inegociável: a vistoria.

É nesse momento que você verifica se tudo foi entregue conforme prometido. E mais: se há defeitos, atrasos disfarçados ou problemas de acabamento.

Não pule essa etapa. Ela pode evitar dores de cabeça (e gastos) lá na frente.

Preciso Contratar Algum Profissional Da Área?

Por mais atento que você seja, o ideal é levar um profissional especializado, como um engenheiro ou técnico da área, para acompanhar a vistoria. Esses profissionais têm o olhar treinado para identificar problemas que, muitas vezes, passam despercebidos por quem não é da área — como falhas estruturais, vícios ocultos, problemas elétricos, hidráulicos ou de nível e esquadria.

Lembre-se: após assinar o termo de recebimento, a responsabilidade por muitos desses defeitos pode recair sobre você. Contar com um especialista é uma forma de garantir que o imóvel será entregue conforme as normas técnicas e o contrato, além de te dar base sólida para exigir correções antes de assumir qualquer ônus. É um investimento pequeno diante da segurança e da economia que pode gerar no futuro.

E se houver diferença na metragem?

A lei permite uma variação de até 5% para menos, desde que isso esteja previsto no contrato.

Acima disso? Você pode exigir abatimento proporcional ou até mesmo rescisão do contrato, dependendo do caso.

Perguntas Frequentes sobre a Compra de Imóvel na Planta

1. É seguro comprar um imóvel na planta?

Sim — desde que você tome os cuidados certos.

Verifique a reputação da construtora, confirme o registro do Memorial de Incorporação e leia o contrato com atenção (principalmente o Quadro Resumo). E se tiver dúvidas, consulte um advogado especializado.

2. Posso desistir da compra depois de assinar?

Pode. A desistência é permitida por lei, mas as regras mudam conforme o momento:

• Se for nos 7 dias após a assinatura, você tem direito à devolução total.
• Depois disso, pode haver retenção de parte dos valores pagos, conforme a Lei dos Distratos e o contrato.
  
  

3. O que é o tal “patrimônio de afetação”?

É um mecanismo que protege o seu dinheiro. Ele separa o patrimônio do empreendimento dos outros bens da construtora.

Se a empresa tiver problemas financeiros, os recursos da sua obra continuam exclusivamente destinados à entrega do imóvel.

4. Posso fazer alterações no meu futuro apartamento?

Depende. Em estágios iniciais da obra, muitas construtoras permitem mudanças simples (como pontos de elétrica e hidráulica). Alterações estruturais, em geral, não são permitidas.

5. E se a construtora falir?

Se houver patrimônio de afetação, os próprios compradores podem assumir a obra.

Sem isso, você entra na fila de credores da falência — o que é muito mais arriscado. Por isso, esse detalhe no contrato é um verdadeiro escudo de proteção.

Conclusão: Informação é o Melhor Investimento

Chegamos ao fim desta jornada — e agora você sabe: comprar um imóvel na planta não é só escolher um apartamento bonito. É tomar decisões com base em dados, segurança e estratégia.

Você aprendeu:

• Como analisar vantagens e riscos
• O que observar no contrato
• Como identificar cláusulas abusivas
• Quais direitos você tem em caso de atraso
• E como garantir que está lidando com uma construtora séria

Esse é o tipo de conhecimento que evita prejuízos e garante tranquilidade.

Lembre-se:

Comprar um imóvel na planta pode ser o maior investimento da sua vida. Faça isso com consciência, apoio jurídico e planejamento.

Quer saber como uma assessoria jurídica especializada pode garantir uma compra de imóvel segura e livre de surpresas? Clique no título abaixo e descubra, passo a passo, como atuamos para proteger seu patrimônio em cada detalhe da negociação.

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