A compra e venda de imóvel entre particulares é um tema que gera bastante dúvida, tanto por parte do vendedor, como por parte do comprador. Não à toa, diariamente recebo em minhas redes sociais perguntas como:
- Menor de idade pode comprar um imóvel?
- Pai pode vender imóvel para filho?
- O que verificar antes de comprar um imóvel?
- Será que o vendedor está cometendo uma fraude?
- Quais são as etapas de uma compra e venda entre particulares?
Enfim, as dúvidas são as mais diversas possíveis. E foi refletindo sobre isso que eu decidi escrever esse texto. Pensando em ajudar pessoas como você, que estão pesquisando sobre o assunto e buscando conhecimento para realizar uma compra ou uma venda imobiliária bem-sucedida.
Parabéns por isso. Conhecimento é poder.
Nesta nossa conversa você vai descobrir quais são as principais dúvidas que surgem em uma compra e venda de imóvel entre particulares e como agir diante delas. Tudo baseado na lei e decisões judiciais. Portanto, fica comigo até o final desse papo que eu tenho certeza de que lhe será bastante útil.
Sem mais delongas, vamos ao tema.
Dúvida 1: Quais as etapas de um processo de compra e venda de imóvel entre particulares?
Como você já deve ter percebido, a compra e venda de um imóvel possui etapas bem definidas, um caminho a ser percorrido. É crucial que você esteja ciente da sequência e da importância de cada uma dessas etapas.
Eu costumo dividir as etapas de uma transação imobiliária em quatro. Nas linhas abaixo falaremos sobre cada uma delas:
Etapa 1: Análise de Riscos
Essa etapa é especialmente destinada ao comprador, pois é este que assume os maiores riscos.
Ainda que minimamente, você precisa analisar os riscos do negócio que será celebrado. Antes de assinar qualquer documento que possa comprometer o seu futuro, é importantíssimo que você verifique se essa aquisição é realmente segura.
Isso quer dizer que você deve realizar uma minuciosa investigação documental, cujo principal objetivo é identificar e mitigar os riscos associados à sua compra.
Entenda de uma vez por todas: Nenhuma compra e venda imobiliária no Brasil é livre de riscos, nenhuma.
Etapa 2: Contrato Particular de Compra e Venda
Após garantir a segurança do negócio, a etapa seguinte será a assinatura do contrato particular.
Regra de ouro: Leia atentamente o contrato. Cláusula por cláusula. Cada detalhe importa, afinal, ao assinar esse documento, você assumirá obrigações e deveres sérios, cujo descumprimento pode te levar ao Judiciário.
Compra e venda de imóvel não é brincadeira.
Caso sinta dificuldade, considere contratar um advogado especialista para revisão contratual, garantindo segurança jurídica, entendimento claro e equilíbrio contratual.
Não ceda a pressões. Assine o contrato apenas quando sentir total segurança. Desistir após a assinatura pode ser algo bastante problemático.
Etapa 3: Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel
Após assinar o contrato particular, o próximo passo será a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda. Essa etapa ocorre no Cartório de Notas, também conhecido como Tabelionato, onde comprador e vendedor assinam o documento.
Em termos simples, a Escritura Pública oficializa o negócio, proporcionando a segurança jurídica necessária. O tabelião, detentor da “Fé Pública”, confere à escritura um respaldo jurídico robusto.
É crucial compreender que a transferência efetiva do imóvel não ocorre através do Contrato Particular, mas sim através da Escritura Pública. Essa última, devidamente registrada, concretiza a passagem da propriedade do vendedor para o comprador.
Etapa 4: Registro Imobiliário
Superada a etapa 3, com a escritura pública em mãos, você deve ir até o Cartório de Registro de Imóveis e efetuar o registro da Escritura Pública.
Quem irá fazer esse trabalho será o registrador de imóveis. Basicamente, ele irá verificar se a escritura pública está juridicamente adequada, conferir os documentos e realizar o registro na matrícula do imóvel.
É nesse momento que, enfim, o imóvel passa do nome do vendedor para o nome do comprador e o processo de compra e venda de imóvel é finalmente concluído.
Dúvida 2: Fraude na compra e venda de imóvel entre particulares, como evitar?
Inicialmente, você precisa entender como uma fraude acontece na vida real, e claro, no contexto de uma compra e venda de imóvel entre particulares. Bom, vamos lá.
Imagine a seguinte situação:
João Benevides, 50 anos, empresário do ramo alimentício e proprietário de diversos restaurantes, resolve se desfazer de seu patrimônio e transfere boa parte dos seus bens imóveis.
O motivo? Benevides está sendo processado por vários de seus empregados e está com uma enorme dívida trabalhista prestes a ser executada.
Visando burlar a Justiça, com o objetivo de não pagar essa grande dívida, João escolheu “proteger” o patrimônio e transferiu para o nome dos filhos, cunhados e laranjas.
Sabe o que isso significa? Fraude. E isso é crime. O risco desses negócios serem anulados é altíssimo.
Certo, mas o que eu tenho a ver com isso?
Imagine que você, sem verificar a procedência do imóvel, decide comprar um imóvel do cunhado de João Benevides.
Sabe o que poderá acontecer? Mesmo após o registro do imóvel em seu nome? E mesmo anos depois dessas vendas fraudulentas?
O negócio poderá ser anulado. Pois a Justiça considera que todos os negócios realizados após a fraude são considerados ineficazes.
E você, que não compactuou com essa situação, poderá ser convidado a se explicar em um processo judicial, para provar a sua boa-fé. E pior, correndo o risco de perder a propriedade do imóvel.
Imaginou o prejuízo?
Ok, entendi. Como evitar que essa situação aconteça comigo?
É necessário que você faça uma minuciosa análise de todas as negociações que aquele imóvel já passou.
É crucial realizar uma análise minuciosa de todas as transações pelas quais o imóvel passou. A consulta da matrícula do imóvel é um caminho, pois esse documento contém todas as vendas ocorridas. É fundamental verificar se essas transações foram legais.
Um estudo da documentação do vendedor também irá ajudar nessa questão. Pois você poderá verificar se contra ele existem processos judiciais que poderão levá-lo à falência.
Comprar imóvel de uma pessoa que está com uma enorme dívida na justiça também poderá ser considerada fraudulenta.
Tomando como base o exemplo que dei mais acima, seria como se você estivesse comprando o imóvel diretamente com João Benevides.
Dúvida 3: É possível que eu compre um imóvel com dívidas ocultas?
Sim, infelizmente isso é possível. E acontece com uma frequência assustadora. Essa é a nossa triste realidade.
Existem duas principais dívidas diretamente vinculadas ao imóvel, cuja verificação é essencial, são elas:
- IPTU
- Condomínio
E por que é crucial atentar para essas obrigações? Porque são dívidas propter rem, ou seja, elas estão intrinsecamente ligadas à coisa (o imóvel).
Agora, o que isso realmente significa?
Isso implica que, independentemente de quem originalmente contraiu a dívida, esta permanecerá vinculada ao imóvel. Em outras palavras, o proprietário atual será responsável por quitar essa obrigação.
Se deseja realizar uma compra e venda de imóvel entre particulares sem grandes prejuízos, não subestime a importância de realizar essa verificação.
Dúvida 4: Pai pode vender imóvel para filho?
Essa é uma dúvida bastante comum. Muitas pessoas têm a impressão de que esse tipo de transação não é válido ou é proibido por lei. No entanto, a realidade é oposta: a compra e venda de um imóvel entre pais e filhos é possível e está em conformidade com a legislação.
Trata-se de um negócio jurídico como qualquer outro, e se realizado corretamente, não há motivo para preocupação. Embora não seja crucial, é aconselhável que todos os filhos concordem e assinem o contrato de compra e venda.
É necessário mais alguém para assinar?
Sim, o cônjuge do vendedor. Para atender a todos os requisitos legais, garantir que o negócio seja totalmente válido e evitar possíveis problemas no futuro, é crucial que, além das assinaturas dos filhos, o cônjuge também participe.
Caso deseje entender mais sobre esse assunto, recomento que acesse o título abaixo e leia com bastante atenção o texto:
VENDA DE IMÓVEL DE PAI PARA FILHO: DESCONSTRUINDO MITOS
Dúvida 5: Menor de idade pode comprar ou vender um imóvel?
Uma transação imobiliária envolvendo um menor de idade demanda uma atenção especial. A razão é bastante clara: um menor de idade não tem permissão para vender ou comprar um imóvel, essa é a regra.
Um contrato de compra e venda de imóvel que inclui um menor de idade, seja como comprador ou vendedor, é considerado nulo.
Existem exceções?
Sim, como é comum no campo jurídico. Para que um menor de idade possa participar de uma transação de compra ou venda de imóvel, é necessário obter uma autorização judicial. Isso implica iniciar um processo judicial e solicitar ao juiz a permissão para que o menor possa realizar o negócio.
Entretanto, não é uma tarefa simples. Os pais precisarão apresentar razões convincentes para que o juiz conceda essa autorização. Será necessário demonstrar que a transação será altamente benéfica ou necessária para a vida da criança ou adolescente.
Somente com essa autorização judicial em mãos, representada pelos seus pais, um menor de idade poderá participar legalmente de um contrato de compra e venda de imóvel.
Dúvida 6: Como descobrir se o vendedor é realmente o proprietário?
Apesar de parecer peculiar, é importante notar que o vendedor nem sempre é o legítimo proprietário do imóvel, ou seja, aquele que detém a verdadeira propriedade.
No Brasil, o título de proprietário é concedido apenas àquele cujo nome figura no registro do imóvel, especificamente na matrícula, arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
A máxima “Quem não registra, não é dono” resume a questão de maneira clara. Para garantir a legitimidade da propriedade, é essencial analisar a Matrícula do Imóvel. Esse documento pode ser obtido diretamente com o vendedor ou solicitado diretamente ao Cartório.
Além de diversas informações pertinentes, é na Matrícula que se encontra o nome e os dados do verdadeiro e atual proprietário do imóvel.
Dúvida 7: Preciso do auxílio de um Advogado para realizar uma compra e venda de imóvel entre particulares?
No cotidiano do escritório, sobretudo nos últimos dois anos, observei um aumento significativo na busca por assessoria na compra e venda de imóveis.
Especialmente na etapa de aquisição, por razões bastante evidentes: o comprador assume uma carga maior de riscos.
Não é preciso se esforçar muito para compreender a razão; basta pesquisar “golpes imobiliários” no Google para perceber o contexto.
Diante do receio de serem vítimas de fraudes e sofrerem prejuízos financeiros, as pessoas estão cada vez mais recorrendo à orientação de um advogado especializado em compra de imóveis no Brasil.
De fato, a transação de compra e venda de imóveis tornou-se um procedimento notavelmente complexo ao longo dos anos. Inúmeras leis foram criadas com o objetivo de proteger o comprador, contudo, o desafio reside na complexidade e na dificuldade de acesso a essas legislações.
Assim, visando uma transação imobiliária mais segura e correta, as pessoas buscam a expertise de um advogado especializado nesse campo.
Quais as vantagens de contar com um advogado?
Os benefícios de contar com a assistência de um advogado neste momento incluem:
- Segurança Jurídica
- Garantia de um Contrato Sólido e Equilibrado
- Prevenção de Péssimos Negócios
- Participação Ativa nas Negociações
- Proteção Contra Fraudes e Prejuízos Financeiros
- Identificação de Riscos e Proposição de Soluções
- Tomada de Decisões Embasada em Leis e Jurisprudência
Em resumo, se você se sente inseguro devido à falta de compreensão das cláusulas contratuais, dificuldades em solicitar a documentação necessária, ou simplesmente deseja uma jornada mais segura, considerar a contratação de um advogado é a escolha prudente.
A presença desse profissional não apenas inibe significativamente a possibilidade de enganos, mas também proporciona todos os outros benefícios mencionados anteriormente.
CONCLUSÃO
Percebeu como uma compra e venda de imóvel entre particulares é um negócio cheio de detalhes? Acredito que sim.
A intenção não era esgotar o assunto, isso seria quase impossível. Os diversos desdobramentos que podem ocorrer em uma transação imobiliária são incalculáveis. Mas como o próprio título do texto nos diz, são as dúvidas mais frequentes.
Espero, de verdade, que esse conteúdo tenha sido útil e que você realize uma compra e venda imobiliária correta e segura.
Se por algum motivo está inseguro, considere conversar com um advogado especialista em compra e venda de imóvel entre particulares de sua confiança e garanta uma transação imobiliária segura.
Acima de tudo, conte comigo. Até uma próxima.
Para me seguir nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
