Se você decidiu comprar um imóvel e está pesquisando sobre os possíveis riscos desse negócio, provavelmente leu algo sobre Due Diligence Imobiliária, estou certo?
Pois bem, é sobre isso que iremos conversar hoje. De uma maneira simples, prática e objetiva, eu vou te mostrar como esse serviço funciona e como ele pode impactar positivamente as suas negociações.
Topa?
Aqui no escritório eu tenho percebido um aumento considerável na procura por esse tipo de serviço.
Sabe o que isso significa?
Que as pessoas estão ficando cada vez mais preventivas e responsáveis no momento de adquirir um imóvel.
Hoje, ninguém mais faz uma aquisição imobiliária “às cegas” sem antes entender e identificar todos os riscos envolvidos. As pessoas perceberam que esse tipo de transação exige cautela e atenção.
Uma das principais precauções é a Due Diligence Imobiliária, também conhecida como Análise de Riscos na Aquisição de Imóveis.
Se você quer saber como esse serviço funciona, continue lendo, e eu vou te explicar tudo. Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
O QUE É UMA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA? QUAL A SUA IMPORTÂNCIA?
A Due Diligence Imobiliária nada mais é que uma cuidadosa e profunda investigação sobre os riscos do negócio que será celebrado.
Toda essa análise acontece antes da assinatura do contrato particular de compra e venda, pois de nada adianta você assinar esse documento e só depois decidir investigar se foi ou não uma boa compra.
Será tarde demais.
Se você traduzir a palavra Due Diligence, verá que significa Devida Diligência. E é justamente isso.
São cuidados, cautelas e prevenções que você precisa tomar no momento da compra. Tentar ao máximo agir de forma racional e deixar de lado o emocional, afinal, uma compra e venda de imóvel não é brincadeira.
Existem informações ocultas nesse tipo de negócio que apenas uma Due Diligence Imobiliária bem feita é capaz de descobrir. Falaremos sobre isso no decorrer dessa conversa, então, não pare por aqui.
Agora eu quero que você reflita:
Quantas vezes na vida você fará um negócio dessa natureza? Acredito que pouquíssimas.
A decisão de fechar uma compra de imóvel é sempre um momento importante, afinal, envolve uma considerável quantia em dinheiro, fruto do suor do seu trabalho.
Por esses e outros motivos que você deve se esforçar para que essa experiência seja a mais incrível possível, você merece isso.
Para que você possa realizar uma compra segura, tranquila e livre de imprevistos.
COMO FUNCIONA UMA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA?
A Due Diligence é um serviço como outro qualquer, com início, meio e fim. Nesse tópico eu vou te explicar como ele acontece na prática.
Primeiro, você precisa contratar um advogado especialista em direito imobiliário. Esse é o profissional capacitado para prestar esse serviço.
Após a contratação, se dará início ao trabalho, que funciona basicamente assim:
Análise dos Documentos do Imóvel
Através de certidões de diversos órgãos oficiais, o advogado irá analisar minuciosamente cada informação presente nesses documentos.
Cada detalhe importa.
Principalmente as informações contidas na Matrícula do Imóvel, que é uma espécie de “certidão de nascimento” do imóvel. Nesse documento existem informações importantíssimas que farão toda a diferença na segurança da sua compra.
Veja bem:
- Esse imóvel possui uma hipoteca?
- Há uma alienação fiduciária em garantia?
- O imóvel está envolvido em algum litígio ou pendência judicial?
- Existem divergências no registro, como nas dimensões ou localização do imóvel?
- O vendedor é realmente o proprietário legítimo do imóvel?
- O imóvel está sujeito a penhoras ou bloqueios judiciais?
- Existem débitos de IPTU ou taxas condominiais pendentes?
Essas questões só podem ser esclarecidas por meio de uma análise minuciosa da documentação do imóvel, garantindo que você tome uma decisão informada e segura.
Análise dos Documentos do Vendedor
Solicitar documentos do vendedor não é inconveniente; é uma prática padrão no mercado imobiliário. Esses documentos são essenciais para garantir a validade da transação.
Aqui estão algumas questões sensíveis a serem verificadas:
- O vendedor é realmente o proprietário legítimo do imóvel?
- O vendedor está se desfazendo de bens para evitar o pagamento de dívidas, possivelmente cometendo fraude?
- O vendedor está envolvido em processos judiciais que possam afetar o imóvel?
Essas e outras informações importantes só podem ser reveladas por meio de uma análise detalhada dos documentos do vendedor.
Relatório Jurídico
Ao final da prestação do serviço, o advogado lhe emitirá um relatório técnico mostrando todos os documentos e certidões que foram analisadas. E claro, apontando todos os riscos do negócio. Esse é o foco.
Cabe ao cliente, ao ler as informações desse relatório, decidir se vale a pena ou não fechar o negócio.
Ainda que no relatório seja apontado alguma pendência de regularização, isso não significa que o negócio será desfeito. É perfeitamente possível que comprador e vendedor realizem um acordo para resolver essas possíveis pendências.
Inclusive com soluções apontadas pelo próprio advogado, afinal, esse é seu trabalho.
E sabe o que é melhor?
Tudo isso pode ser feito à distância, de forma online, na comodidade da sua casa. A tecnologia nos proporciona isso.
Todos esses documentos podem ser solicitados eletronicamente, como também, se físicos, digitalizados e enviados para o advogado fazer a análise.
Veja como é interessante:
Recentemente conduzi uma minuciosa due diligence imobiliária em Fortaleza, Ceará, para um cliente residente nos Estados Unidos, envolvendo um imóvel localizado na Bahia.
Essa situação é recorrente na minha prática profissional e, até o momento, nunca enfrentei contratempos, muito pelo contrário.
Esse exemplo ilustra o impacto positivo da tecnologia em superar obstáculos territoriais, permitindo a realização eficiente e segura de uma transação imobiliária, mesmo à distância.
OS PRINCIPAIS RISCOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL
Sem dúvida alguma quem mais assume riscos em uma aquisição imobiliária é o comprador. E como disse no início da nossa conversa, as pessoas estão cada vez mais cientes disso, e espero que você também esteja.
Com o passar dos anos, a compra e venda de um imóvel foi se tornando algo cada vez mais complexo. Existem diversas leis, que por sinal não são de fácil compreensão, que regulamentam essas transações.
Por exemplo; se você for adquirir um imóvel na planta, existe uma lei própria que dita as regras desse negócio. Se você for comprar um lote em uma loteadora, também existe uma lei própria para esse tipo de empreendimento.
Você vê como não é tão simples quanto parece?
E não para por aí; infelizmente, há pessoas mal-intencionadas que, conhecendo bem o mercado imobiliário, exploram a falta de conhecimento das pessoas para aplicar golpes.
Faça uma pesquisa por “golpes imobiliários” no Google e você verá a extensão desse problema, que afeta todos os estados do Brasil.
O principal risco na compra de um imóvel é cair em um golpe e perder todo o investimento. Mas isso não é tudo. Existem outros riscos importantes aos quais você também precisa estar atento:
– Risco de comprar um imóvel irregular
Adquirir um imóvel irregular é extremamente arriscado devido à significativa insegurança jurídica associada. Além disso, imóveis irregulares têm baixa liquidez, pois os bancos não financiam tais propriedades, o que dificulta a venda futura.
Outras desvantagens incluem:
- Desvalorização Apreciável: Imóveis irregulares podem sofrer uma desvalorização de pelo menos 40% em relação ao valor de mercado.
- Problemas com Regularização: A regularização de um imóvel irregular pode ser complexa e demorada, envolvendo custos adicionais e possíveis disputas legais.
- Dificuldades de Uso e Modificação: Imóveis irregulares podem enfrentar restrições quanto ao uso e modificações, como reformas, que não são permitidas ou são complicadas de serem autorizadas.
Comprar um imóvel irregular pode resultar em custos imprevistos e complicações legais que podem impactar negativamente o seu investimento.
– Risco de comprar um imóvel com dívidas ocultas
Dívidas propter rem, como IPTU e taxas de condomínio, são associadas ao imóvel e não ao proprietário. Isso significa que, mesmo que você não tenha contraído essas dívidas, ao transferir o imóvel para o seu nome, você assume a responsabilidade por elas.
Outras desvantagens incluem:
- Impacto no Crédito: Dívidas pendentes podem afetar negativamente seu crédito e resultar em problemas financeiros adicionais.
- Custos Adicionais: O pagamento de dívidas acumuladas pode representar um custo inesperado e significativo, aumentando o valor total da aquisição.
Ao adquirir um imóvel, é essencial verificar a situação das dívidas propter rem para evitar surpresas e garantir que sua compra seja segura.
– Risco do imóvel está sendo alvo da Justiça
Imagine comprar um imóvel, acreditar que tudo está em ordem, e poucos meses depois um Oficial de Justiça bater à sua porta, intimando-o a se explicar em um processo judicial. Já pensou no tamanho do problema?
Eu já explorei esses problemas com mais profundidade e com exemplos práticos em outro texto. Se estiver interessado, basta clicar no título abaixo para conferir:
O QUE VERIFICAR ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL: GUIA BÁSICO.
– Risco de Fraude
Imagine um empresário, para evitar que seus imóveis sejam penhorados pela Justiça e para não quitar suas dívidas, começa a se desfazer de seu patrimônio. Ele faz doações para um filho, transfere imóveis para um cunhado, e assim por diante.
Isso tem um nome: Fraude, e é um crime.
Se você adquirir um desses imóveis e um processo judicial contra o empresário avançar, a compra pode ser anulada.
Situações como essa são difíceis de detectar; apenas um profissional com um olhar atento consegue identificar esses riscos por meio de uma verificação documental minuciosa. É essencial examinar documentos e processos judiciais para garantir que sua compra esteja livre de complicações.
QUAIS SÃO AS VANTAGENS DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA?
O que você deseja no momento de fechar uma compra e venda de imóvel? Posso adivinhar?
- Saber que está fazendo um bom negócio.
- Não sair prejudicado das negociações.
- Segurança para não cair em um golpe.
- Não ser prejudicado financeiramente.
- Entender tudo o que está sendo negociado e acordado.
Acertei algum? Acredito que sim. Tudo o que escrevi acima pode ser resumido em uma palavra: Segurança Jurídica.
É exatamente isso que queremos no momento de assinar o contrato particular. Saber que está seguro juridicamente fará toda a diferença na sua experiência.
Essa é a grande vantagem que uma Due Diligence Imobiliária traz. A confiança de estar realizando um negócio da forma mais segura e correta possível, com o auxílio de um especialista.
Isso não pode ser mensurado em valor.
Moeda de Troca
Uma das grandes vantagens de contar com uma assessoria jurídica imobiliária especializada é a possibilidade de reduzir o preço do imóvel e economizar uma quantia significativa.
Como funciona? Durante uma due diligence, podem ser descobertas pendências, como débitos de IPTU, problemas de regularização, ou dívidas condominiais. Essas informações podem ser usadas a seu favor para negociar um desconto no preço do imóvel.
Por exemplo, se você estava prestes a comprar um imóvel por 400 mil reais e, durante a análise documental, descobriu um débito de 100 mil reais, é natural que você solicite um abatimento no preço total.
Sem a análise de riscos, você pagaria os 400 mil reais e ainda ficaria responsável pela dívida de 100 mil reais.
Não se engane, situações como essa são comuns. Uma Due Diligence Imobiliária oferece informações cruciais que podem ser usadas para economizar milhares de reais e garantir uma negociação mais vantajosa.
CONFIRA A IMPORTÂNCIA DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA EM UM CASO REAL DO NOSSO ESCRITÓRIO
No início de 2022, fui contratado por um casal de brasileiros residentes nos EUA para realizar uma Due Diligence Imobiliária em um apartamento de alto padrão em Fortaleza.
O imóvel, com uma vista deslumbrante para o mar e uma localização privilegiada, estava sendo vendido por uma das maiores incorporadoras da região, com uma avaliação de 1,2 milhão de reais.
Apesar do encanto inicial, o casal estava sendo pressionado pelo corretor a assinar o contrato de compra sem uma análise detalhada. Desconfiados da urgência imposta, decidiram me contratar para uma avaliação completa dos riscos envolvidos.
Durante o processo de Due Diligence, descobri uma grave pendência de regularização do imóvel, sem qualquer previsão de resolução. Essa irregularidade poderia comprometer seriamente a segurança jurídica da transação, algo que dificilmente seria detectado sem a devida diligência.
Com base nas informações que forneci, o casal decidiu não seguir adiante com a compra, uma decisão que evitaria problemas futuros e potencial perda financeira. Meses depois, encontraram um novo imóvel e, mais uma vez, confiaram em meu trabalho para realizar outra Due Diligence. Desta vez, a transação foi finalizada com total segurança jurídica, garantindo a tranquilidade do casal em sua nova aquisição.
Essa história reforça a importância de uma análise minuciosa em transações imobiliárias de alto valor, especialmente para aqueles que buscam proteção patrimonial em investimentos significativos.
O PAPEL DO ADVOGADO NA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
Comprar um imóvel é sempre um passo significativo na vida de uma família. Embora não devesse ser um processo complicado, infelizmente, muitas vezes é.
Por isso, neste momento crucial, é essencial contar com um acompanhamento especializado. O advogado imobiliário é o profissional que vai ajudá-lo a identificar e apontar todos os riscos envolvidos na transação. Ele será seu guia nessa jornada, garantindo que a compra seja segura e tranquila.
Já tem o corretor, preciso mesmo de um advogado?
Você pode estar se perguntando: “Já tenho um corretor, realmente preciso de um advogado?”
É importante entender que cada profissional tem um papel distinto na compra e venda de um imóvel.
O corretor é responsável por conectar as partes e fechar o negócio. No entanto, seu foco principal é a venda, e não a identificação de riscos.
Já o advogado imobiliário é especializado em apontar os riscos da transação, descobrir irregularidades e proteger o cliente de possíveis prejuízos financeiros. Ele atua para garantir que seus interesses sejam defendidos e que você esteja ciente de todos os possíveis problemas que podem passar despercebidos por quem não é especialista.
Não se lance sozinho nessa jornada.
CONCLUSÃO
Percebeu a importância da due diligence imobiliária? Acredito que sim.
Uma coisa que sempre costumo dizer em meus textos: Conhecimento é poder.
As informações que você obtém com essa análise de riscos prévia são valiosíssimas, reduz drasticamente as chances de te passarem a perna.
Você precisa ser preventivo e responsável nesse momento, para entrar em seu novo imóvel sabendo que tomou a decisão correta e que não se arrependerá no futuro.
Se você está se sentindo inseguro e deseja falar com um advogado especialista em negócios imobiliários, basta clicar no título abaixo:
QUERO UMA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
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