Deseja descobrir o que verificar antes de comprar um imóvel? Então não se preocupe, você está no lugar certo.
É exatamente sobre isso que conversarei com você hoje.
Infelizmente, a compra de um imóvel se tornou algo bastante complexo com o passar dos anos, e também algo muito arriscado.
Quer entender o nível do risco? Digite “golpe imobiliário” na pesquisa do Google e você vai entender sobre o que estou falando.
Antes de tudo, entenda que comprar um imóvel não é brincadeira. Nenhuma compra de imóvel é 100% segura aqui no Brasil.
Agora me responda: Quantas vezes na vida você acha que vai comprar um imóvel?
Pouquíssimas.
Portanto, você deve se esforçar para que essa experiência seja a melhor possível, ok?
Pensando nos principais riscos, decidi escrever esse texto e te explicar sobre o que verificar antes de comprar um imóvel.
Para que você saia desta conversa com a habilidade de realizar uma compra de imóvel com segurança, diminuindo consideravelmente os riscos da sua aquisição. Sabendo, de fato, o que verificar antes de comprar um imóvel.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
1- VERIFIQUE SE O VENDEDOR É O PROPRIETÁRIO
Por mais estranho que isso possa parecer, é importante destacar que nem sempre o vendedor de um imóvel é também o seu legítimo proprietário.
Inclusive, existe uma prática fraudulenta bastante comum conhecida como o golpe do falso proprietário.
Nesse tipo de golpe, o indivíduo se apresenta como o dono legítimo do imóvel, e muitos compradores, por não verificarem adequadamente essa informação, acabam adquirindo uma propriedade de um impostor, tornando-se vítimas desse golpe.
Percebe o tamanho do prejuízo?
Aqui no Brasil, só é considerado proprietário quem possui o registro do imóvel em seu nome, ou seja, aquele que consta como proprietário na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
“Quem não registra, não é dono”
Mas afinal, como verificar isso?
É simples, você deve analisar a Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel. Você pode solicitar esse documento ao vendedor, ou solicitar diretamente no Cartório.
Entre diversas informações cruciais — que serão abordadas ao longo do texto — a Matrícula é o documento que contém o nome e os dados do proprietário do imóvel.
Detalhe importante: Verifique se a Matrícula está atualizada, ou seja, com pelo menos 30 dias da data da emissão. De nada adianta analisar uma matrícula de anos atrás. Lembre-se disso.
Não confunda Cadastro com Registro!
Aqui, é preciso estar atento.
Muitas pessoas cometem o equívoco de pensar que ao ter o imóvel cadastrado na Prefeitura, com o IPTU em seu nome, já são consideradas proprietárias. No entanto, isso não é verdade.
Mesmo um inquilino, envolvido em uma relação locatícia, pode figurar como responsável pelo IPTU, sem que isso o torne efetivamente o proprietário do imóvel.
Perceba o quanto essa interpretação pode ser enganosa.
Portanto, é essencial exercer cautela ao lidar com vendedores que utilizam esse argumento. A verdadeira propriedade é estabelecida mediante o registro do imóvel no nome do proprietário na Matrícula do Imóvel, presente no Cartório de Registro de Imóveis.
O que verificar antes de comprar um imóvel? Comece com o que foi dito nas linhas acima que eu tenho certeza que tornará sua aquisição consideravelmente mais segura.
2- VERIFIQUE SE O VENDEDOR ESTÁ SENDO PROCESSADO NA JUSTIÇA
Até isso é necessário observar? Sim!
Vou explicar: Existe uma situação aqui no Brasil chamada Fraude à Execução, onde basicamente o indivíduo que está sendo processado começa a se desfazer de seus bens para não pagar seus credores (as pessoas que ele deve).
Isso é proibido! Isso é fraude! O risco da sua compra aumenta consideravelmente, podendo o negócio ser considerado ineficaz.
Imagina você comprar um imóvel, achar que está tudo bem e em poucos meses um Oficial de Justiça bate na sua porta lhe intimando para se explicar em um processo judicial?
Além do gasto financeiro com advogado, haverá o desgaste emocional de participar de um processo na Justiça. Olha só o problemão…
Você pode verificar isso solicitando ao vendedor certidões judiciais do tribunal do seu estado. Se ele negar, desconfie.
3- VERIFIQUE A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
O foco aqui é descobrir se o imóvel está regular ou irregular.
Aqui no Brasil, segundo dados do Governo, praticamente metade dos domicílios são de imóveis irregulares. Essa é a nossa triste realidade.
Portanto, é de suma importância que você verifique se há ou não alguma pendência de regularização. Em síntese, as principais irregularidades que um imóvel pode apresentar são:
- Não registro da escritura pública
- Construção não averbada
- Contrato de gaveta
- Loteamento irregular
- Imóvel sem matrícula no cartório
- Imóvel em nome de pessoa desconhecida
Veja como isso acontece na prática com um caso real:
Uma senhora chamada Elza, tia de uma grande amiga minha, se encantou por uma casa em um bairro residencial de sua cidade.
O imóvel era ótimo, o vendedor muito solícito, tudo parecia bem.
Sem consultar um advogado, Elza decide fechar o negócio, assinar o contrato e realizar o pagamento.
Acontece que esse imóvel encontrava-se em uma situação de irregularidade, e a compradora, dona Elza, deixou de verificar essa fato anteriormente, provavelmente por desconhecer como funciona a transferência de um imóvel.
Somente após receber o alerta de sua sobrinha, meses após a aquisição, é que dona Elza dirigiu-se ao Cartório para averiguar a atual situação legal do imóvel. Tarde demais.
Para sua infelicidade, o imóvel sequer possuía registro.
Dona Elza ficou arrasada, se sentiu enganada e prejudicada, afinal, o que ela adquiriu foi apenas a posse do imóvel, e não a propriedade.
Além disso, imóveis irregulares sofrem uma desvalorização no seu valor de mercado em pelo menos 35%. Isso sem contar com toda a insegurança jurídica que isso traz.
Indignada, decidiu processar o vendedor. E até hoje, dois anos após a venda, dona Elza não conseguiu desfazer o negócio e recuperar seu investimento.
Isso poderia ter sido evitado com uma simples consulta no Cartório. Percebe como ser preventivo vale a pena? Espero que sim.
O imóvel está livre de gravames?
Imagina você comprar um imóvel e depois de alguns meses descobrir que ele estava sendo alvo em um processo judicial. E pior, ser chamado nesse processo para prestar esclarecimentos.
Péssimo, né? Esse é o preço que se paga por comprar um imóvel sem antes analisar sua situação.
Na matrícula do imóvel, você saberá todos os gravames que o imóvel possui e não será pego desprevenido como na situação acima.
Os principais gravames são:
- Hipoteca
- Penhora
- Ações Judiciais envolvendo o imóvel
- Imóvel dado em garantia para financiamento
- Promessa de Compra e Venda registrada
E atenção!
Por mais absurdo que seja, existem situações em que o comprador pode chegar a perder o imóvel. Isso mesmo que você leu.
Se por acaso o vendedor tiver contraído dívidas, estiver sendo processado na Justiça, e aquele imóvel estiver com uma penhora, se esta avançar, o imóvel pode ir para leilão.
E o comprador poderá, no máximo, processar o vendedor para tentar recuperar o prejuízo.
Deu pra imaginar a dor de cabeça?
Por esse e outros motivos que o comprador precisa ser diligente. Uma informação importante como esta, como a penhora, não pode passar despercebida.
4- VERIFIQUE SE O IMÓVEL POSSUI DÍVIDAS
Existem duas principais dívidas que têm relação direta com o imóvel e que você não pode deixar de verificar, são elas:
- IPTU
- Taxa de Condomínio
E sabe porquê? Por que elas são dívidas propter rem, ou seja, elas acompanham a coisa (o imóvel).
Tá, mas o que isso quer dizer?
Quer dizer que independente de quem tenha contraído a dívida, ela sempre estará interligada ao imóvel, ou seja, o proprietário atual responderá pela dívida.
Portanto, este é mais um item que você precisa verificar antes de comprar um imóvel.
Eu vou explicar melhor com uma situação que acontece bastante aqui no Brasil:
Imagine que Pedro decidiu comprar de Eustáquio uma casa em um condomínio.
Casa perfeita, condomínio renomado, ambiente seguro e cheio de áreas comuns de lazer para usufruir com seus filhos. Era tudo o que Pedro procurava.
Acontece que, Eustáquio vinha passando por um período de crise financeira e não estava pagando a taxa condominial. A dívida já estava na casa dos 50 mil reais.
Eustáquio tinha o caráter duvidoso e decidiu ocultar essa dívida para Pedro, que de tão vislumbrado com o imóvel, não foi atrás de verificar isso.
Fecharam o negócio e realizaram a transferência do imóvel.
Logo na primeira semana morando no imóvel, Pedro recebe do síndico uma notificação informando sobre a dívida.
Adivinha quem terá que arcar com esse débito?
Isso mesmo, o Pedro. Pois agora ele é o atual proprietário do imóvel. Infelizmente é assim que acontece.
O que Pedro poderá fazer nesse caso é processar Eustáquio por ter omitido essa informação e tentar conseguir reaver o dinheiro da dívida.
Mas perceba como isso é frustrante. Tudo o que você quer, quando compra um imóvel novo, com o esforço do seu trabalho, é sossego e paz.
E olha o que o Pedro encontrou por não ter sido preventivo (…) Portanto, volto a dizer, comprar um imóvel não é brincadeira. Você precisa ser diligente e responsável.
E se essa dívida não for paga, o que acontece?
Esse imóvel pode ser leiloado. Simples assim.
Isso mesmo que você leu. O não pagamento de dívidas de IPTU e Condomínio tem como consequência o leilão do imóvel. Ainda que ele seja o único imóvel da sua família.
E não se enganem, esse procedimento acontece de forma rápida. Pois não é necessário que se passe pelo Processo de Conhecimento, já se inicia na Execução, que costuma ser mais célere.
5- LEIA ATENTAMENTE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA ANTES DE ASSINAR
Talvez esse seja o momento mais tenso em um processo de compra e venda de imóvel.
Pois é exatamente aqui onde o negócio será fechado, obrigações serão assumidas e pagamentos serão feitos (quase sempre valores consideráveis).
Portanto, nesse momento, você deve focar em entender todas as cláusulas do contrato.
Esse entendimento te garante:
- Segurança Jurídica no negócio.
- Evita que você seja prejudicado financeiramente.
- Te livra de fazer um péssimo negócio.
- Evita que você não seja enganado.
Portanto, nada de pressa nesse momento. Por mais que a Imobiliária ou corretor lhe pressionem para assinar, não faça isso até que se sinta seguro.
Se está com dificuldade de compreender as cláusulas, considere contratar um advogado especialista para lhe ajudar nesse momento.
Com uma simples revisão contratual, feita por um especialista e muitas vezes de forma online, na comodidade da sua casa, você consegue um bom direcionamento.
Com toda a segurança jurídica necessária para que o seu negócio ocorra da maneira mais correta e segura possível, livre de imprevistos e riscos desnecessários.
Você está aqui procurando sobre o que verificar antes de comprar um imóvel, não é mesmo? Bom, esse é mais um item para colocar na sua lista.
CLÁUSULAS QUE VOCÊ DEVE OBSERVAR COM ATENÇÃO:
-Multas
Verifique se as multas não são excessivamente altas e também verifique se o contrato está equilibrado.
Já revisei contratos onde haviam uma infinidade multas para o comprador e nenhuma para vendedor. Erro grave, todo contrato precisa ser equilibrado.
-Entrega da Posse
Preste atenção na data da entrega da posse, afinal será o momento que você terá direito de entrar de fato no imóvel e assumir seus compromissos.
-Data da assinatura da Escritura Pública
Se atente para a data da escrituração do imóvel, será nesse momento que você e o vendedor assinarão um documento que é essencial para qualquer transação imobiliária, a Escritura Pública.
Em compra de imóvel financiada, a assinatura do contrato com a instituição financeira equivale a escrituração no cartório.
-Comissão de Corretagem
O padrão é que o vendedor pague a comissão do corretor, mas nada impede que isso seja modificado no contrato.
Portanto, é de suma importância que você verifique se essa responsabilidade recairá sobre você para não ser pego desprevenido.
Lembrando que, isso não é um checklist fechado, são apenas cláusulas que costumam ser mais problemáticas, ou seja, que tendem a causar transtornos se forem negligenciadas.
Portanto, não se prenda apenas a elas.
6- ASSINATURA E REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA
O momento da assinatura e registro da Escritura Pública é bastante importante, mas infelizmente muita gente negligencia essa etapa.
Na tentativa de “economizar” nas taxas ou até mesmo por desinformação, as pessoas costumam deixar esse momento para depois ou simplesmente nunca o fazem.
Não seja essa pessoa!
A assinatura da Escritura Pública, que acontece no Cartório de Notas, é o primeiro passo para que o imóvel seja finalmente transferido para o seu nome.
Assinou a escritura? Dê o segunto passo: Registre!
Com a Escritura Pública em mãos, vá até o Cartório de Registro de Imóveis e faça o registro da mesma. Se você não fizer isso, o imóvel continuará em nome do vendedor, e isso gera uma série de riscos.
Explico: Se o imóvel ainda continua em nome do vendedor, nada impede que ele faça uma 2ª venda, para outra pessoa. Isso é golpe!
E se esse segundo comprador assinar escritura e registrar antes de você, ele que será considerado proprietário do imóvel. E você ficará a ver navios.
“O Direito não socorre aos que dormem”
E o que acontece com o comprador que não registrou a escritura?
Restará para ele processar o vendedor e tentar conseguir o seu dinheiro de volta, o que pode ser uma tarefa muito difícil e bastante demorada.
Portanto não corra esse risco, registre a escritura pública o mais rápido possível. E se possível, na presença de um advogado.
7- CONTRATE UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO DE SUA CONFIANÇA
Se mesmo com as dicas ditas acima, sobre o que verificar antes de comprar um imóvel, você se sentir inseguro, não compreendeu bem ou não tem tempo para pôr em prática, considere contratar um advogado para fazer todas essas verificações de forma mais técnica e profunda.
Existe um trabalho feito por esse profissional chamado Due Diligence Imobiliária, também chamado de Análise de Riscos.
Como o próprio nome diz, esse serviço consiste numa análise minuciosa de uma série de documentos que o advogado solicitará para avaliar os perigos dessa aquisição imobiliária.
Que lhe trará toda a segurança jurídica que você necessita para realizar uma compra de qualidade.
Precisa ser Especialista em Direito Imobiliário?
Sim, precisa. Direito Imobiliário é um tema que não se vê na faculdade. E quando sim, de forma superficial.
Então o profissional que atua nessa área, além dos 5 anos da faculdade, precisou estudar mais 2 anos para se especializar.
A documentação e o conhecimento técnico envolvido nesse tipo de serviço são muito específicos. Dificilmente um advogado generalista prestará um bom serviço.
Sem falar que, um advogado especialista costuma ser mais rápido e mais eficaz, não importa sua área.
Portanto, não coloque uma análise tão importante como essa nas mãos de qualquer um. É o seu patrimônio que está em jogo.
Pensa Comigo!
Se você tem um problema grave no coração, por qual tipo de médico você procuraria? Tenho certeza que um cardiologista, afinal, é sua saúde que está em jogo.
Na advocacia o raciocínio é o mesmo.
A sociedade evoluiu, os problemas se tornaram mais complexos, o mercado mais competitivo. Por esses e outros motivos a especialidade do profissional é tão importante.
O Mercado Imobiliário.
Outro ponto importante, e que apenas um especialista consegue ter, é a vivência prática do Mercado Imobiliário.
Estar inserido nesse mercado é de extrema importância e agrega um valor enorme ao profissional. Existem nuances que apenas a vivência prática nos traz.
O advogado que decidiu se especializar em compra e venda de imóveis, convive diariamente com outros profissionais da área, como corretores, loteadores, construtores, etc.
Isso faz com que a sua visão do mercado se torne ampla, o ajudando à prestar um serviço com ainda mais qualidade. Enfim, não basta apenas o conhecimento do Direito. É preciso viver e entender o Mercado Imobiliário.
O que verificar antes de comprar um imóvel? O advogado imobiliária é o profissional adequado para isso.
CONCLUSÃO
Eu espero, de verdade, que você tenha saído desse texto transformado, conseguindo realizar [ainda que sem a ajuda de um profissional] uma compra de imóvel minimamente segura.
Sabendo, de fato, o que verificar antes de comprar um imóvel.
Percebeu que não é uma tarefa tão simples né? Mas não tem segredo, coloque em prática o que aprendeu aqui que eu tenho certeza que ninguém vai te passar a perna.
Conhecimento é poder!
Caso ainda sinta insegurança, considere contratar um advogado especialista em negócios imobiliários. É esse profissional que tem o conhecimento necessário para te auxiliar e tornar seu negócio mais seguro.
Conte comigo e até a próxima.
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