Imagina você assinar uma promessa de compra e venda de imóvel, fazer a quitação do pagamento e no momento da escrituração descobrir que o vendedor não quer assinar a escritura.
Parece um pesadelo, não é mesmo? Você saberia o que fazer nessa situação?
Importante lembrar que a escrituração do imóvel é essencial para transferi-lo do nome do vendedor para o nome do comprador.
Pois bem, a lei protege o comprador para esses casos em que o vendedor não quer assinar escritura, seja lá qual for o motivo.
Existe uma ação própria, chamada Adjudicação Compulsória, que tem o objetivo de transferir a propriedade do imóvel para o seu nome, ainda que sem a colaboração do vendedor.
A sentença do juiz ou parecer favorável do registrador servirá como título para que você consiga regularizar seu imóvel.
Esse sentença será registrada no cartório de registro de imóveis e a transferência do imóvel finalmente será concluída.
Mas atenção, para que o comprador consiga esse direito, é necessário cumprir alguns requisitos.
Nesse texto vou te mostrar todos os pontos necessários que você vai precisar cumprir para conseguir esse direito.
Enfim, vamos ao tema!
Requisito 1: Promessa de Compra e Venda de Imóvel
O contrato particular é requisito obrigatório, normalmente uma Promessa ou Compromisso de Compra e Venda.
Esse tipo de contrato, embora não sirva para transmitir a propriedade, gera efeito entre as partes, ou seja, tudo o que foi acordado nele precisará ser respeitado.
É justamente no contrato particular que o vendedor se compromete, após a quitação dos valores, a realizar a escrituração do imóvel.
Por essa e outras razões que esse documento será essencial para o ajuizamento do processo, é ele que dará toda a base para o direito do comprador.
Sem esse documento não será possível buscar o direito da Adjudicação Compulsória.
Necessidade da Cláusula de Irretratabilidade
Ainda sobre a promessa de compra e venda, um ponto muito importante:
É necessário que nela contenha em seu texto uma Cláusula de Irretratabilidade, ou seja, nem o vendedor e nem o comprador podem se arrepender do negócio firmado.
Essa cláusula também é requisito obrigatório!
Se no contrato não tiver essa cláusula ou tiver sido acordado que as partes poderiam se arrepender, o comprador perde o direito de Adjudicação Compulsória.
Necessidade da Assinatura dos Cônjuges
Além da assinatura das partes, será necessário que os respectivos cônjuges também tenham assinado o contrato.
Mais especificamente o cônjuge do vendedor, ou seja, se o vendedor for casado, o seu cônjuge precisará ter assinado o contrato.
Exceto se casados em regime de separação de bens.
Sem a assinatura do cônjuge, também não será possível o comprador correr atrás de seus direitos.
Percebe que são pequenos detalhes que fazem toda a diferença?
Por isso que o acompanhamento de um profissional especializado na compra de um imóvel faz toda a diferença.
Caso deseje entender como funciona uma assessoria jurídica em compra e venda de imóvel, basta clicar aqui.
Requisito 2: O vendedor deve ser o proprietário do imóvel
Parece algo meio óbvio, mas não é!
Nem sempre a pessoa que está vendendo o imóvel é realmente proprietária, em muitas ocasiões a pessoa é apenas possuidora.
Para que o comprador possa ir atrás do seu direito de Adjudicação Compulsória, a pessoa que consta como vendedor no contrato particular deve necessariamente ser a proprietária registral.
No Brasil, é considerado proprietário a pessoa que possui o registro do imóvel no cartório.
Como descobrir isso?
Basta solicitar uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Essa certidão contém informações importantíssimas sobre o imóvel, inclusive quem é o verdadeiro proprietário.
Se você verificar na matrícula que quem consta como proprietário é outra pessoa, que não seja o vendedor, sinto muito, mas você não terá o direito de adjudicação compulsória.
Descobri que o imóvel não possui registro, e agora?
E aqui temos outro problema.
Se o imóvel que você comprou não possui registro no cartório, não será possível conseguir a Adjudicação Compulsória.
O motivo é simples, por mais que você preencha todos os outros requisitos e consiga a sentença do juiz ao seu favor no final do processo, onde essa sentença será registrada?
Sem o registro em cartório o imóvel não existe, juridicamente falando, claro.
Normalmente, em casos assim, a única forma de regularizar esse imóvel será através de Usucapião.
Requisito 3: Quitação do Imóvel
É simples, você precisa ter cumprido com o seu papel no contrato, qual seja, ter pago o valor do imóvel em sua totalidade.
Você pode provar isso através de recibo ou termo de quitação, nos casos em que o pagamento não se deu de forma imediata.
Ou através do próprio contrato particular, se o pagamento total do imóvel se deu de forma imediata.
Nos casos em que o vendedor se nega a receber as últimas parcelas, numa tentativa de fugir do dever de realizar a escrituração, o comprador poderá entrar com a ação e realizar o pagamento dentro do processo.
Não preenchi todos os requisitos, vou ficar com o imóvel irregular?
Calma, existem outros meios de se regularizar um imóvel e se tornar o verdadeiro proprietário.
Consulte um advogado especialista em direito imobiliário e verifique a possibilidade de realizar essa regularização através de usucapião.
QUAIS AS VANTAGENS DE REGULARIZAR O IMÓVEL ATRAVÉS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
Venhamos e convenhamos, não faria sentido você regularizar seu imóvel pela Adjudicação Compulsória sem que isso lhe trouxesse algum retorno.
Confira a seguir as principais vantagens que você adquire:
1- VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Bora cuidar do próprio patrimônio?
Um imóvel regularizado aumenta o seu valor de mercado em pelo menos 35%.
Veja, regularizar seu imóvel não é um custo, mas sim um investimento.
2- VOCÊ SE TORNA O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO
De que adianta possuir um imóvel e não ser considerado o proprietário dele?
Com a Adjudicação Compulsória, você deixa de ser apenas um possuidor e se torna o verdadeiro proprietário, aumentando e valorizando o seu patrimônio.
Já que o imóvel finalmente estará registrado em seu nome, com toda a segurança jurídica que você busca e merece.
3- SEGURANÇA DA PRÓPRIA MORADIA
Com a propriedade do imóvel você adquire segurança jurídica, tornando sua moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
É sobre fazer o que precisa ser feito. É a segurança do lar da sua família que está em jogo.
4- FINANCIAMENTO E CRÉDITO BANCÁRIO
Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regular.
O que facilita bastante o processo de venda, pois o comprador poderá financiar a compra.
Também facilita a obtenção de crédito bancário para que você possa realizar seus investimentos.
5- FACILIDADE NA TRANSMISSÃO DO IMÓVEL PARA OS HERDEIROS
Se você se preocupa em deixar seu bem imóvel para os seus filhos, regularize antes.
O processo de inventário já não é algo simples, e com imóveis irregulares para partilhar, se torna mais complicado ainda.
Não deixe nas mãos dos seus herdeiros mais uma situação problemática para eles resolverem.
É POSSÍVEL A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL?
Sim, essa é uma grande novidade que 2022 nos trouxe.
A possibilidade do processamento da Adjudicação Compulsória pela via Extrajudicial, ou seja, pelos Cartórios.
Os requisitos são os mesmos que você leu nas linhas acima. A diferença é que nos cartórios não pode existir conflito.
Então se você ingressar com o procedimento via extrajudicial e o vendedor impugnar seu requerimento (e isso normalmente gera um conflito), o processo precisará ser encaminhado para a via judicial.
Ok, mas em qual tipo de Cartório?
No Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel.
Se você mora em uma cidade pequena, provavelmente só haverá um. Mas se você mora em uma cidade grande, poderá haver vários.
Mas com o endereço você consegue descobrir qual o correto com uma simples pesquisa no Google.
Precisa de Advogado na Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
Sim, precisa. Tanto na via judicial como na via extrajudicial a presença do advogado é obrigatória.
E aqui, muita atenção. Procure por um advogado especialista em direito imobiliário, é ele que irá melhor te representar e traçar as melhores estratégias.
Não coloque um direito tão importante nas mãos de qualquer um.
Portanto, muita responsabilidade nesse momento.
Conclusão
O vendedor não quer assinar a escritura pública de compra e venda? Agora você sabe como agir.
Nesse texto você aprendeu a solução para esse tipo de situação, quais os requisitos você precisa preencher e as principais vantagens de regularizar seu imóvel através da Adjudicação Compulsória.
E melhor, agora pode ser feito de forma extrajudicial.
Agora que já sabe como proceder, se esforce ao máximo para regularizar seu imóvel.
Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
Não abra mão de um direito tão importante por causa da má fé de outras pessoas. Valorize o direito de propriedade, é o seu patrimônio que está em jogo.
Com o avanço da tecnologia, você consegue entrar em contato com um advogado especialista sem sair de casa.
E melhor, poderá ser representado por um advogado da sua confiança, ainda que ele não seja do seu estado. Todos os processos acontecem de forma eletrônica.
Até uma próxima e fique bem!
Por fim, caso queira me acompanhar nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
