O que fazer diante do atraso na entrega de apartamento na planta pela construtora?
Imagine a seguinte cena: você sonhou por anos com o apartamento próprio, planejou cada detalhe, economizou dinheiro e, enfim, assinou o contrato para comprar um apartamento na planta. A construtora prometeu a entrega em uma data específica, e você já fez planos para a mudança. Mas os meses passam, a data de entrega chega e nada do imóvel ser entregue. As promessas se tornam desculpas, e a frustração toma conta. Se essa situação parece familiar, saiba que você não está sozinho.
O atraso na entrega de apartamento na planta é um problema recorrente no Brasil. Muitos compradores enfrentam essa situação sem saber exatamente quais são seus direitos e o que podem fazer para buscar uma solução. Neste artigo, vamos explicar as causas mais comuns desse problema, seus direitos enquanto consumidor e quais medidas você pode tomar para garantir a entrega ou ser devidamente indenizado.
POR QUE OS ATRASOS ACONTECEM?
Diversos fatores podem levar ao atraso na entrega de um apartamento na planta. Os mais comuns incluem:
- Problemas financeiros da construtora: Falta de capital para finalizar a obra, inadimplência com fornecedores e outros problemas financeiros internos podem comprometer os prazos de entrega.
- Dificuldades na obtenção de licenças e autorizações: O processo burocrático para a aprovação de projetos e a emissão do Habite-se pode ser longo e dificultar a entrega no prazo previsto.
- Problemas climáticos e logísticos: Chuva excessiva, greves de trabalhadores e falta de materiais de construção também podem impactar o cronograma da obra.
- Má gestão da obra: Planejamento deficiente, atrasos na execução de etapas e erros administrativos podem levar a longos atrasos na entrega do imóvel.
OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:
Embora esses fatores possam ser alegados pelas construtoras como justificativas, é importante destacar que nenhum deles deve recair sobre o comprador. O risco do negócio faz parte da atividade da construtora, e ela deve arcar com os impactos do atraso. A legislação protege o consumidor, garantindo seus direitos independentemente dos problemas internos da empresa. Afinal, o comprador não pode ser penalizado por falhas que não são de sua responsabilidade.
QUANTO TEMPO A CONSTRUTORA PODE ATRASAR A ENTREGA DE UM APARTAMENTO NA PLANTA?
Sim, a construtora tem um período de tolerância para atraso na entrega do imóvel, mas é essencial compreender como ele funciona para garantir seus direitos.
De acordo com a legislação, a construtora pode se valer de um prazo adicional de até 180 dias corridos, desde que essa tolerância esteja expressamente prevista no contrato de compra e venda. Isso significa que, se houver uma cláusula específica no contrato mencionando esse período, a construtora poderá atrasar a entrega sem que isso configure descumprimento contratual imediato.
Outro detalhe importante é que o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, e não em dias úteis. Além disso, esse período não pode ultrapassar 180 dias, pois qualquer cláusula que estipule um prazo maior será considerada abusiva.
Independentemente do caso, uma vez configurado o atraso, o comprador tem o direito de buscar indenização pelos prejuízos sofridos. Isso pode incluir a devolução dos valores pagos, correção monetária e até mesmo compensação por danos morais, especialmente se o atraso for excessivo e causar transtornos significativos.
QUAIS SÃO OS DIREITOS DO COPRADOR EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO NA PLANTA?
Se o prazo para entrega do seu apartamento na planta expirou e a construtora não cumpriu o prometido, você tem direitos assegurados pela legislação. Diante dessa situação, o comprador pode escolher entre duas opções:
OPÇÃO 1. RECEBER RESSARCIMENTO TOTAL E PROCEDER AO DISTRATO
Quando o atraso na entrega do imóvel se torna insustentável, muitos compradores optam por romper o contrato e exigir a devolução de tudo o que foi pago. Essa escolha pode ser motivada por diversos fatores, como a perda de confiança na construtora, dificuldades financeiras causadas pelo atraso ou simplesmente o desejo de evitar mais transtornos.
Se optar pelo distrato, o comprador tem direito ao reembolso integral de todos os valores pagos, incluindo:
- Devolução de 100% das parcelas pagas à construtora, corrigidas monetariamente.
- Multa pelo descumprimento contratual por parte da construtora.
- Correção monetária sobre todos os valores pagos, garantindo que o dinheiro seja atualizado conforme o índice contratual.
- Reembolso das taxas e despesas com o contrato, como ITBI e Registro Imobiliário.
- Devolução da comissão de corretagem, uma vez que a compra não foi concluída.
- Indenização por dano moral, em caso de atraso excessivo no cumprimento do contrato, causando prejuízos emocionais e financeiros ao comprador.
CORREÇÃO MONETÁRIA E INDENIZAÇÕES PODEM DOBRAR O VALOR FINAL
Dependendo do caso concreto, o montante a ser devolvido ao comprador pode dobrar de valor ao final do processo. Isso ocorre porque, além da correção monetária sobre todas as quantias pagas, a Justiça pode determinar o pagamento de indenizações adicionais por danos morais e materiais.
Exemplo prático:
- O comprador pagou R$ 150.000,00 ao longo do contrato.
- Com a correção monetária e multa contratual, esse valor pode subir para R$ 250.000,00 ou mais.
- Se houver comprovação de prejuízos financeiros significativos, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais.
Isso significa que, em muitos casos, quem opta pelo distrato não apenas recupera o valor investido, mas recebe uma quantia consideravelmente maior devido às penalidades aplicadas à construtora.
DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
Outro ponto essencial é a devolução da comissão de corretagem. Muitas construtoras cobram esse valor no momento da compra, mas se o contrato for desfeito por culpa da construtora, o comprador tem direito ao reembolso integral da comissão.
Isso porque a responsabilidade pela venda e a intermediação do negócio foi da própria construtora, e o comprador não pode ser penalizado pelo atraso na entrega do imóvel.
RESUMINDO:
Optar pelo distrato pode ser a melhor escolha para quem deseja recuperar o dinheiro investido e não quer mais aguardar pela entrega do imóvel. Como a Justiça reconhece que o comprador não pode ser prejudicado pelo atraso da construtora, a devolução dos valores pagos costuma ser integral, com acréscimos que, em alguns casos, fazem o valor dobrar.
Se você está enfrentando essa situação, é essencial contar com um advogado especializado para garantir que todos os seus direitos sejam respeitados e que você receba a melhor indenização possível.
OPÇÃO 2. RECEBER O IMÓVEL COM INDENIZAÇÃO PELO ATRASO
Se o comprador decidir continuar com o contrato e aguardar a entrega do imóvel, ele não precisa aceitar o atraso sem compensação. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a jurisprudência dos tribunais garantem que, nesse caso, a construtora deve pagar uma indenização pelo prejuízo causado.
COMO FUNCIONA A INDENIZAÇÃO?
A indenização por atraso corresponde a 1% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador, incluindo parcelas de entrada e financiamento. Esse valor deve ser pago até que a entrega do imóvel seja efetivamente realizada.
Exemplo prático:
- O comprador já pagou R$ 100.000,00 até a data prevista para entrega.
- A construtora atrasa a entrega por 4 meses.
- A indenização será de R$ 1.000,00 por mês (1% de R$ 100.000,00).
- O total a receber pelos 4 meses de atraso será de R$ 4.000,00.
- Se o atraso continuar, o comprador seguirá recebendo R$ 1.000,00 por mês até a entrega do imóvel.
Essa indenização tem como base a ideia de que o comprador já deveria estar usufruindo do imóvel, seja para moradia, aluguel ou revenda. Como isso não aconteceu por culpa da construtora, ele tem direito a uma compensação financeira.
SUSPENSÃO DOS JUROS DE OBRA
Outro ponto importante é a suspensão do juros de obra. Esse encargo é cobrado pelos bancos enquanto o imóvel está sendo construído, mas deveria acabar quando a obra fosse entregue. No entanto, se a construtora atrasa a entrega, muitos compradores continuam pagando esses juros indevidamente.
Os tribunais entendem que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento dos juros de obra passa a ser da construtora, já que o atraso é de sua culpa. Com isso, o comprador pode solicitar a suspensão dessa cobrança e até o reembolso dos valores pagos indevidamente.
POSSIBILIDADE DE MUDAR O ÍNDICE DE REAJUSTE
Além da indenização e da suspensão dos juros de obra, é possível também discutir a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) por um índice mais favorável.
O INCC costuma aumentar consideravelmente o valor das parcelas ao longo do tempo, especialmente em períodos de alta inflação. Como o imóvel já deveria estar pronto e entregue, alguns tribunais têm aceitado substituir o INCC por outro índice mais estável, como o IPCA, que pode representar um reajuste menor e reduzir o impacto financeiro para o comprador.
É POSSÍVEL SUSPENDER O PAGAMENTO DAS PARCELAS?
Quando um comprador enfrenta um atraso na entrega do imóvel, uma alternativa viável é solicitar ao juiz, no contexto do distrato judicial, uma liminar para suspender os pagamentos.
Mas o que isso significa, na prática? Vamos esclarecer de forma simples:
Uma liminar é uma decisão judicial provisória que pode ser concedida logo no início do processo, antes do julgamento final. Seu objetivo é proteger uma das partes, evitando que sofra prejuízos enquanto a questão principal ainda está sendo analisada. No caso do atraso na entrega do imóvel, essa medida pode suspender as parcelas que o comprador deveria pagar à construtora, prevenindo problemas como a negativação do nome por inadimplência.
Com a concessão da liminar, o comprador fica temporariamente isento dessas obrigações financeiras, permitindo que ele e seu advogado se concentrem na resolução do caso sem o peso de cobranças indevidas.
Para ilustrar como isso funciona na prática, imagine a história de um de nossos clientes, Alfredo. Ele adquiriu um apartamento no Hard Rock Hotel Fortaleza e, após uma longa espera, se deparou com um atraso significativo nas obras. A incerteza e a frustração começaram a pesar, levando-o a buscar orientação jurídica.
Após uma análise detalhada da situação, aconselhamos Alfredo a entrar com um pedido de distrato e, paralelamente, solicitar a suspensão dos pagamentos. Pouco tempo depois, conseguimos obter a liminar, aliviando sua preocupação financeira e permitindo que ele retomasse o controle da situação. Além de interromper os pagamentos das parcelas mensais, Alfredo recuperou a tranquilidade e a confiança no desfecho do seu caso.
Embora a liminar não resolva a questão de forma definitiva, ela representa um passo essencial para evitar que o comprador seja penalizado injustamente enquanto a construtora não cumpre sua obrigação. E a boa notícia é que temos obtido essas decisões favoráveis de maneira eficaz, garantindo mais segurança e tranquilidade aos nossos clientes.
O QUE FAZER QUANDO A CONSTRUTORA NÃO CUMPRE O PRAZO DE ENTREGA?
Se a construtora não entregou seu imóvel no prazo, veja quais medidas você pode tomar:
1. Reúna toda a documentação
Guarde todos os documentos do imóvel, incluindo contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, e-mails e mensagens trocadas com a construtora.
2. Notifique a construtora formalmente
Envie uma notificação por e-mail, exigindo um posicionamento sobre a entrega do imóvel. Isso demonstra sua intenção de resolver o problema de forma amigável.
3. Busque um advogado especializado
Se a construtora não responder ou não apresentar uma solução justa, consulte um advogado especialista em direito imobiliário para avaliar as medidas legais cabíveis.
4. Entre com uma ação judicial, se necessário
Se todas as tentativas amigáveis falharem, uma ação judicial pode garantir indenização ou até mesmo a rescisão contratual.
ENTENDA COMO ISSO ACONTECE ATRAVÉS DE UMA HISTÓRIA REAL
Em janeiro de 2019, Pedro e Sofia, um casal jovem e sonhador, decidiram adentrar no mundo desafiador da aquisição de um apartamento na planta, dando adeus ao aluguel e conquistando, enfim, um lar próprio.
Inicialmente, tudo parecia brilhar como um conto de fadas. O corretor, sempre sorridente, vendeu-lhes um sonho, e a construtora, com anos de experiência no mercado, parecia uma escolha sólida para transformar esse sonho em realidade.
O cronograma estabelecia três anos para a conclusão do apartamento, mas, em janeiro de 2022, a realidade foi um golpe no estômago: o prédio estava apenas 70% concluído.
A frustração era tangível. “Isso é justo?” questionavam Pedro e Sofia, com razão. Como um plano tão cuidadosamente elaborado poderia dar tão errado?
Um verdadeiro choque!
No entanto, eles não se deixaram abalar. Munidos de informação e coragem, empreenderam uma busca incansável por seus direitos em meio a esse caos de promessas quebradas.
Descobriram que tinham o direito de desistir da compra e recuperar todo o dinheiro pago à construtora. Uma escolha difícil, porém justa.
Desejavam retomar o controle, não serem reféns da construtora. Não estavam sozinhos; a lei estava do lado deles.
De forma decidida, entraram em contato com a construtora, buscando uma solução. A resposta? Fria e indiferente: “Não podemos ajudar no momento.”
Desistir não era uma opção. Pesquisaram e encontraram um aliado, um especialista em direito imobiliário.
Foi nesse momento que entraram em contato com o escritório e nos confiaram essa missão.
A batalha começou, uma luta contra uma construtora gigante. O conhecimento era a arma, e o especialista, o escudo. Com coragem, enfrentaram o desafio.
Meses se arrastaram, cada audiência era uma batalha. Mas Pedro e Sofia não estavam sozinhos, pois os tribunais frequentemente apoiavam os consumidores, lutando pela justiça. O tempo era inimigo, mas eles não recuavam.
Finalmente, a vitória chegou.
A Justiça respaldou sua decisão, assegurando a devolução integral do dinheiro pago à construtora, uma vitória merecida.
Apesar dos meses que se passaram até o veredito, Pedro e Sofia saíram vitoriosos. Foram corajosos, defenderam seus direitos e foram recompensados.
QUAL O ENTENDIMENTO DO STJ SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO NA PLANTA?
Por que isso é importante?
Entenda: A posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é fundamental para casos de atraso na entrega de imóveis, pois é a instância responsável por uniformizar a interpretação das leis em todo o país. Isso significa que suas decisões servem de referência para outros tribunais, garantindo mais segurança jurídica aos compradores que enfrentam esse problema.
Os juízes e tribunais estaduais devem seguir o entendimento do STJ, pois ele estabelece diretrizes que evitam decisões contraditórias e garantem previsibilidade aos processos judiciais. De forma simples, isso significa que, ao ingressar com uma ação, o consumidor tem grandes chances de obter um resultado favorável, já que os tribunais inferiores tendem a respeitar o posicionamento já consolidado pelo STJ.
Por essa razão, trata-se de uma tese jurídica segura, com amplas possibilidades de êxito. O STJ tem decidido, de forma consistente, que o comprador prejudicado pelo atraso pode optar pela rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de multas pelo inadimplemento da construtora.
Portanto, o entendimento do STJ tem reforçado a necessidade de respeito aos direitos do consumidor, garantindo compensação justa para aqueles que enfrentam atrasos na entrega de apartamentos na planta.
CONCLUSÃO
O atraso na entrega de apartamento na planta é um problema que pode causar prejuízos financeiros e emocionais para o comprador. No entanto, a legislação está ao lado do consumidor, e existem caminhos para garantir seus direitos.
Se você está enfrentando esse problema, não se desespere. Reúna documentos, notifique a construtora e busque apoio jurídico, se necessário. Seu sonho da casa própria não pode se transformar em um pesadelo.
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