O atraso na entrega de cota de multipropriedade pela incorporadora é um problema que pode causar grandes transtornos e frustrações para os compradores. Quando a incorporadora não cumpre o prazo acordado, o impacto pode ser significativo, afetando desde o planejamento financeiro até a possibilidade de usufruir do bem.
Neste artigo, vamos explorar as principais razões para esses atrasos, os direitos dos compradores e as possíveis soluções para lidar com essa situação. Continue lendo para entender como você pode se proteger e quais medidas tomar para garantir que seus interesses sejam resguardados.
O que fazer diante do atraso na entrega de cota de multipropriedade pela incorporadora?
Imagine a seguinte cena: você sonhou por anos com a sua cota de multipropriedade, planejou cada detalhe das suas férias, economizou dinheiro e, enfim, assinou o contrato para comprar uma fração de um empreendimento.
A incorporadora prometeu a entrega em uma data específica, e você já fez planos para desfrutar. Mas os meses passam, a data de entrega chega e nada do empreendimento ser entregue. As promessas se tornam desculpas, e a frustração toma conta. Se essa situação parece familiar, saiba que você não está sozinho.
O atraso na entrega de cota de multipropriedade é um problema recorrente no Brasil. Muitos compradores enfrentam essa situação sem saber exatamente quais são seus direitos e o que podem fazer para buscar uma solução.
Neste artigo, vamos explicar as causas mais comuns desse problema, seus direitos enquanto consumidor e quais medidas você pode tomar para garantir a entrega ou ser devidamente indenizado.
POR QUE OS ATRASOS ACONTECEM?
Diversos fatores podem levar ao atraso na entrega de uma cota de multipropriedade. Os mais comuns incluem:
- Problemas financeiros da incorporadora: Falta de capital para finalizar a obra, inadimplência com fornecedores e outros problemas financeiros internos podem comprometer os prazos de entrega.
- Dificuldades na obtenção de licenças e autorizações: O processo burocrático para a aprovação de projetos e a emissão de licenças de operação pode ser longo e dificultar a entrega no prazo previsto.
- Problemas climáticos e logísticos: Chuva excessiva, greves de trabalhadores e falta de materiais de construção também podem impactar o cronograma da obra.
- Má gestão da obra: Planejamento deficiente, atrasos na execução de etapas e erros administrativos podem levar a longos atrasos na entrega do empreendimento.
OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:
Embora esses fatores possam ser alegados pelas incorporadoras como justificativas, é importante destacar que nenhum deles deve recair sobre o comprador. O risco do negócio faz parte da atividade da incorporadora, e ela deve arcar com os impactos do atraso.
A legislação protege o consumidor, garantindo seus direitos independentemente dos problemas internos da empresa. Afinal, o comprador não pode ser penalizado por falhas que não são de sua responsabilidade.
QUANTO TEMPO A INCORPORADORA PODE ATRASAR A ENTREGA DE UMA COTA DE MULTIPROPRIEDADE?
Sim, a incorporadora tem um período de tolerância para atraso na entrega do empreendimento, mas é essencial compreender como ele funciona para garantir seus direitos.
De acordo com a legislação, a incorporadora pode se valer de um prazo adicional de até 180 dias corridos, desde que essa tolerância esteja expressamente prevista no contrato de compra e venda. Isso significa que, se houver uma cláusula específica no contrato mencionando esse período, a incorporadora poderá atrasar a entrega sem que isso configure descumprimento contratual imediato.
Outro detalhe importante é que o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, e não em dias úteis. Além disso, esse período não pode ultrapassar 180 dias, pois qualquer cláusula que estipule um prazo maior será considerada abusiva.
Independentemente do caso, uma vez configurado o atraso, o comprador tem o direito de buscar indenização pelos prejuízos sofridos. Isso pode incluir a devolução dos valores pagos, multa contratual, correção monetária e até mesmo compensação por danos morais, especialmente se o atraso for excessivo e causar transtornos significativos.
QUAIS SÃO OS DIREITOS DO COMPRADOR EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DE COTA DE MULTIPROPRIEDADE?
Se o prazo para entrega da sua cota de multipropriedade expirou e a incorporadora não cumpriu o prometido, você tem direitos assegurados pela legislação. Diante dessa situação, o comprador pode escolher entre duas opções:
OPÇÃO 1. RECEBER RESSARCIMENTO TOTAL E PROCEDER AO DISTRATO
Quando o atraso na entrega do empreendimento se torna insustentável, muitos compradores optam por romper o contrato e exigir a devolução de tudo o que foi pago.
Essa escolha pode ser motivada por diversos fatores, como a perda de confiança na incorporadora, dificuldades financeiras causadas pelo atraso ou simplesmente o desejo de evitar mais transtornos.
Se optar pelo distrato, o comprador tem direito ao reembolso integral de todos os valores pagos, incluindo:
- Devolução de 100% das parcelas pagas à incorporadora, corrigidas monetariamente.
- Multa pelo descumprimento contratual por parte da incorporadora.
- Correção monetária sobre todos os valores pagos, garantindo que o dinheiro seja atualizado conforme o índice contratual.
- Reembolso das taxas e despesas com o contrato, como ITBI e Registro Imobiliário (se aplicável).
- Devolução da comissão de corretagem, uma vez que a compra não foi concluída.
- Indenização por dano moral, em caso de atraso excessivo no cumprimento do contrato, causando prejuízos emocionais e financeiros ao comprador.
CORREÇÃO MONETÁRIA E INDENIZAÇÕES PODEM ELEVAR SIGNIFICATIVAMENTE O VALOR FINAL
A depender das circunstâncias do caso concreto, o montante a ser restituído ao comprador pode se aproximar do dobro do valor originalmente pago. Isso ocorre porque, além da correção monetária incidente sobre todas as quantias desembolsadas, a Justiça pode reconhecer o direito a indenizações adicionais por danos morais e materiais.
Exemplo prático:
- O comprador pagou R$ 50.000,00 ao longo do contrato.
- Com a correção monetária e eventual multa contratual, o valor pode chegar a cerca de R$ 80.000,00, dependendo da situação.
- Caso haja prova de prejuízos relevantes, ainda é possível pleitear indenização por danos morais.
Em síntese, em diversos casos de distrato, o consumidor não apenas recupera integralmente o que investiu, mas obtém um valor maior, em razão das penalidades e correções aplicadas à incorporadora.
DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
Outro ponto essencial é a devolução da comissão de corretagem. Muitas incorporadoras cobram esse valor no momento da compra, mas se o contrato for desfeito por culpa da incorporadora, o comprador tem direito ao reembolso integral da comissão.
Isso porque a responsabilidade pela venda e a intermediação do negócio foi da própria incorporadora, e o comprador não pode ser penalizado pelo atraso na entrega do empreendimento.
RESUMINDO:
Optar pelo distrato pode ser a melhor escolha para quem deseja recuperar o dinheiro investido e não quer mais aguardar pela entrega do empreendimento. Como a Justiça reconhece que o comprador não pode ser prejudicado pelo atraso da incorporadora, a devolução dos valores pagos costuma ser integral, com acréscimos que, em alguns casos, fazem o valor dobrar.
Se você está enfrentando essa situação, é essencial contar com um advogado especializado para garantir que todos os seus direitos sejam respeitados e que você receba a melhor indenização possível.
OPÇÃO 2. RECEBER O EMPREENDIMENTO COM INDENIZAÇÃO PELO ATRASO
Se o comprador decidir continuar com o contrato e aguardar a entrega do empreendimento, ele não precisa aceitar o atraso sem compensação. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a jurisprudência dos tribunais garantem que, nesse caso, a incorporadora deve pagar uma indenização pelo prejuízo causado.
COMO FUNCIONA A INDENIZAÇÃO?
A indenização por atraso corresponde a 1% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador, incluindo parcelas de entrada e de financiamento. Esse valor deve ser pago até que a entrega do empreendimento seja efetivamente realizada.
Exemplo prático:
- O comprador já pagou R$ 100.000,00 até a data prevista para entrega.
- A incorporadora atrasa a entrega por 4 meses.
- A indenização será de R$ 1.000,00 por mês (1% de R$ 100.000,00).
- O total a receber pelos 4 meses de atraso será de R$ 4.000,00.
Se o atraso continuar, o comprador seguirá recebendo R$ 1.000,00 por mês até a efetiva entrega do empreendimento.
Essa indenização tem como base a ideia de que o comprador já deveria estar usufruindo da sua cota, seja para uso próprio, aluguel ou revenda. Como isso não aconteceu por culpa da incorporadora, ele tem direito a uma compensação financeira.
COMO FUNCIONA A DEVOLUÇÃO DOS VALORES AO COMPRADOR?
A devolução dos valores deve ocorrer de forma imediata e integral, em parcela única, conforme estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que dispõe:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Em outras palavras, quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa da construtora, como nos casos de atraso na entrega, o comprador tem direito à restituição imediata e integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos.
Embora a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) traga previsões sobre prazos para devolução, os tribunais têm entendido que essas disposições não podem se sobrepor à proteção do consumidor garantida pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Súmula 543 do STJ.
Na prática, muitas incorporadoras tentam impor devoluções parceladas ou postergadas, alegando respaldo na lei dos distratos. No entanto, essa conduta é considerada abusiva, pois transfere ao consumidor o ônus do descumprimento contratual da própria empresa, contrariando os princípios da boa-fé e do equilíbrio nas relações de consumo.
Assim, quando o atraso na entrega do imóvel gera o distrato, a restituição dos valores deve ser imediata, integral e em parcela única, garantindo ao comprador uma reparação efetiva e justa pelo prejuízo sofrido.
É POSSÍVEL SUSPENDER O PAGAMENTO DAS PARCELAS?
Quando um comprador enfrenta um atraso na entrega do empreendimento, uma alternativa viável é solicitar ao juiz, no contexto do distrato judicial, uma liminar para suspender os pagamentos.
Mas o que isso significa, na prática? Vamos esclarecer de forma simples:
Uma liminar é uma decisão judicial provisória que pode ser concedida logo no início do processo, antes do julgamento final. Seu objetivo é proteger uma das partes, evitando que sofra prejuízos enquanto a questão principal ainda está sendo analisada.
No caso do atraso na entrega do empreendimento, essa medida pode suspender as parcelas que o comprador deveria pagar à incorporadora, prevenindo problemas como a negativação do nome por inadimplência.
Com a concessão da liminar, o comprador fica temporariamente isento dessas obrigações financeiras, permitindo que ele e seu advogado se concentrem na resolução do caso sem o peso de cobranças indevidas.
Para ilustrar como isso funciona na prática, imagine a história de um de nossos clientes, Alfredo. Ele adquiriu uma cota de multipropriedade em um empreendimento e, após uma longa espera, se deparou com um atraso significativo nas obras. A incerteza e a frustração começaram a pesar, levando-o a buscar orientação jurídica.
Após uma análise detalhada da situação, aconselhamos Alfredo a entrar com um pedido de distrato e, paralelamente, solicitar a suspensão dos pagamentos. Pouco tempo depois, conseguimos obter a liminar, aliviando sua preocupação financeira e permitindo que ele retomasse o controle da situação. Além de interromper os pagamentos das parcelas mensais, Alfredo recuperou a tranquilidade e a confiança no desfecho do seu caso.
Embora a liminar não resolva a questão de forma definitiva, ela representa um passo essencial para evitar que o comprador seja penalizado injustamente enquanto a incorporadora não cumpre sua obrigação. E a boa notícia é que temos obtido essas decisões favoráveis de maneira eficaz, garantindo mais segurança e tranquilidade aos nossos clientes.
É POSSÍVEL PEDIR INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DA COTA DE MULTIPROPRIEDADE?
Sim. O atraso na entrega de uma cota de multipropriedade também pode gerar direito à indenização — tanto pelos danos materiais quanto pelos danos morais. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a demora injustificada na entrega de um bem adquirido, especialmente quando há expectativa de uso para lazer, investimento ou descanso familiar, ultrapassa o mero aborrecimento e causa prejuízo real ao consumidor.
Do ponto de vista emocional, o atraso compromete planos e expectativas legítimas, como viagens programadas, períodos de descanso ou até mesmo o uso compartilhado do imóvel com familiares e amigos. Essa frustração gera dano moral indenizável, reconhecido pela jurisprudência quando há violação da boa-fé e quebra da confiança contratual.
No aspecto material, o comprador tem direito de ser ressarcido por todos os gastos comprovados em razão do atraso — como custos com hospedagens alternativas, deslocamentos, honorários advocatícios ou outras despesas diretamente ligadas ao descumprimento contratual.
Portanto, quando a empresa deixa de cumprir o prazo de entrega da cota sem justificativa válida, o adquirente pode buscar judicialmente a reparação integral de seus prejuízos financeiros e a compensação moral pelos transtornos vividos.
O QUE FAZER QUANDO A INCORPORADORA NÃO CUMPRE O PRAZO DE ENTREGA?
Se a incorporadora não entregou seu empreendimento no prazo, veja quais medidas você pode tomar:
1. Reúna toda a documentação: Guarde todos os documentos da sua cota, incluindo contrato de compra e venda, ficha financeira, comprovantes de pagamento, e-mails e mensagens trocadas com a incorporadora.
2. Notifique a incorporadora formalmente: Envie uma notificação por e-mail, exigindo um posicionamento sobre a entrega do empreendimento. Isso demonstra sua intenção de resolver o problema de forma amigável.
3. Busque um advogado especializado: Se a incorporadora não responder ou não apresentar uma solução justa, consulte um advogado especialista em direito imobiliário para avaliar as medidas legais cabíveis.
4. Entre com uma ação judicial, se necessário: Se todas as tentativas amigáveis falharem, uma ação judicial pode garantir indenização ou até mesmo a rescisão contratual.
ENTENDA COMO ISSO ACONTECE ATRAVÉS DE UMA HISTÓRIA REAL
Em janeiro de 2019, Pedro e Sofia, uma família já estruturada, com filhos e uma vida construída com muito esforço, decidiram investir em uma cota de multipropriedade, acreditando estar garantindo um futuro de descanso e momentos de lazer para toda a família.
Tudo parecia perfeito. O corretor, sempre simpático, apresentou um projeto promissor, e a incorporadora, com anos de experiência, transmitia confiança e credibilidade. O contrato previa que, em três anos, o empreendimento estaria pronto.
Mas, em janeiro de 2022, a decepção foi inevitável: as obras estavam apenas 60% concluídas. O sonho de férias tranquilas se transformou em incerteza. “Isso é justo?”, perguntavam-se. Como um plano tão bem pensado poderia resultar em tanta frustração?
Determinados a não aceitar o prejuízo, Pedro e Sofia buscaram informação e descobriram que tinham o direito de desistir da compra e reaver integralmente o que haviam pago, com correção e indenização. Não queriam vantagem — queriam justiça. E a lei estava do lado deles.
Tentaram resolver diretamente com a incorporadora, mas a resposta foi fria: “Nada podemos fazer no momento.” Foi o ponto de virada. Decidiram agir e buscaram um advogado especializado em direito imobiliário — foi assim que chegaram até nosso escritório.
Iniciamos uma batalha jurídica contra uma incorporadora poderosa. Foram meses de estratégia, petições e audiências. Mas, com base sólida na lei e no entendimento dos tribunais, a verdade prevaleceu.
Hoje, Pedro e Sofia recuperaram o valor investido e foram indenizados pela frustração e pelos prejuízos sofridos.
Eles provaram que buscar os direitos é o caminho mais seguro para proteger o patrimônio e a tranquilidade da família.
Porque, quando a promessa não é cumprida, a justiça é o único caminho para restabelecer o equilíbrio.
POR QUE AGIR AGORA É FUNDAMENTAL?
Cada mês que passa sem a adoção de uma medida efetiva aumenta o risco sobre a recuperação do investimento e reduz as chances de uma solução rápida e favorável.
No segmento de multipropriedade, as constantes incertezas quanto à conclusão dos empreendimentos, aliadas às recentes manifestações de órgãos de defesa do consumidor, demonstram que o momento exige uma atuação preventiva e uma estratégia jurídica clara e bem estruturada.
No campo judicial, o tempo é um fator determinante: quanto antes o comprador propõe a demanda, maiores são as chances de resguardar direitos, evitar perdas adicionais e garantir a restituição dos valores investidos de forma mais célere e integral.
Adiar a adoção de medidas pode significar dificuldades na recuperação do capital, demora na indenização e prolongamento do desgaste emocional. Por isso, o ideal é buscar desde já a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário e multipropriedade, capaz de conduzir o caso com segurança, técnica e foco no resultado.
CONCLUSÃO
O atraso na entrega de uma cota de multipropriedade é uma situação frustrante, mas o comprador não está desamparado. A legislação brasileira, especialmente o Código de Defesa do Consumidor, oferece diversas ferramentas para proteger seus direitos. Seja optando pelo distrato com ressarcimento integral ou pela indenização pelo atraso enquanto aguarda a entrega, é fundamental agir de forma informada e estratégica.
Buscar o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário é o passo mais importante para garantir que todos os seus direitos sejam respeitados e que você obtenha a melhor solução possível para o seu caso. Não hesite em procurar ajuda profissional para transformar a frustração em justiça e assegurar o seu investimento.
Precisa de ajuda para resolver um caso de atraso na entrega da sua cota de multipropriedade? Entre em contato com um advogado especializado e garanta que seus direitos sejam respeitados.
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