Adquirir um imóvel representa, para muitos, a realização de um grande sonho. São anos de planejamento, esforço financeiro e expectativas depositadas na conquista do lar próprio ou de um investimento seguro. No entanto, o mercado imobiliário, marcado por sua dinâmica e imprevisibilidade, pode surpreender.
Dificuldades financeiras inesperadas, atrasos expressivos na entrega das obras ou mudanças de planos pessoais podem transformar esse sonho em um dilema: como desfazer um compromisso de tamanha relevância?
É nesse contexto que surge o Distrato Imobiliário Judicial. Não como um simples cancelamento, mas como um instrumento legal indispensável para proteger os direitos do consumidor quando a negociação amigável com construtoras e incorporadoras se mostra inviável ou até abusiva. Embora a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) tenha trazido regras mais claras, ainda persistem inúmeras dúvidas sobre percentuais de retenção, prazos para devolução dos valores e sobre a necessidade de atuação de um advogado especializado.
Este artigo foi elaborado justamente para esclarecer essas questões e oferecer um guia prático e confiável. Aqui, você encontrará respostas para as principais dúvidas sobre o distrato judicial: desde sua definição e modalidades, até as implicações da lei, o passo a passo do processo e, sobretudo, a importância de contar com uma assessoria jurídica experiente.
Se você está enfrentando essa situação ou deseja se preparar para eventual necessidade no futuro, siga na leitura e descubra como garantir seus direitos, proteger seu patrimônio e evitar que um sonho imobiliário se transforme em um prejuízo irreparável.
O que é o Distrato Imobiliário Judicial?
Imagine que você, depois de anos economizando e planejando, finalmente compra aquele apartamento dos sonhos, ainda na planta. O estande de vendas estava cheio, o corretor explicou cada detalhe, a maquete parecia perfeita. Você assinou o contrato com a empresa imobiliária cheio de expectativas.
Mas, meses depois, a vida mudou: uma demissão inesperada, uma separação, um problema de saúde ou até mesmo o atraso na obra. De repente, as parcelas que antes cabiam no orçamento se tornam insustentáveis. Surge o dilema: continuar pagando algo que não consegue mais manter ou encarar o desfazimento do contrato?
Quando a negociação direta com a construtora não dá certo, entra em cena o distrato judicial.
Muito além de um simples “cancelamento”.
O distrato judicial é a ação movida na Justiça para formalizar a rescisão do contrato de compra e venda entre você e a construtora ou incorporadora. Ele se torna necessário quando não há acordo extrajudicial ou quando a empresa impõe retenções e penalidades abusivas.
Além de ser a via para encerrar oficialmente a relação contratual, ele:
- Protege seus direitos como consumidor quando a outra parte não respeita a lei.
- Define exatamente o que será devolvido e o que pode ser retido como multa.
- Impede cobranças indevidas e negativação indevida do nome.
Sem uma decisão judicial ou um distrato formalizado, o comprador pode ficar preso a dívidas e riscos jurídicos mesmo sem interesse no imóvel.
Um exemplo realista:
Um casal comprou um apartamento na planta, pagando entrada e parcelas mensais. Algum tempo depois, uma mudança na situação financeira tornou impossível continuar pagando. Ao tentar negociar, a construtora exigiu retenção excessiva do valor já pago, alegando cláusulas contratuais.
Sem acordo, eles ingressaram com ação de distrato judicial, pedindo:
- Rescisão do contrato;
- Devolução dos valores pagos, com retenção apenas do permitido por lei;
- Suspensão imediata das cobranças.
A decisão judicial garantiu a devolução da maior parte do valor investido e liberou o casal das parcelas futuras.
O que deve constar no distrato (judicial ou extrajudicial):
Para que haja segurança, o distrato precisa especificar:
- Prazo de devolução dos valores;
- Percentual de retenção;
- Eventuais multas;
- Correção monetária e juros;
- Quitação total das obrigações de ambas as partes.
No judicial, esses pontos são definidos pelo juiz com base na lei e nas provas apresentadas.
Por que agir rápido?
Quanto antes se busca o distrato judicial, menores podem ser os prejuízos, já que o contrato ativo acumula parcelas, juros e multas.
Em resumo: o distrato judicial é mais do que “desfazer um negócio”, é uma ferramenta para proteger financeiramente e juridicamente quem não pode mais seguir com a compra, garantindo que um sonho interrompido não se torne um pesadelo permanente.
Quais os principais tipos de distrato?
1. Distrato de Apartamento na Planta
Esse tipo de distrato ocorre quando o comprador desiste de um imóvel que ainda está em fase de construção, geralmente adquirido por meio de um contrato de promessa de compra e venda. É a situação mais recorrente no mercado imobiliário, envolvendo, na maioria das vezes, negociações com incorporadoras e construtoras. As causas podem variar desde dificuldades financeiras até atrasos na obra ou mudança nos planos de vida do comprador.
2. Distrato de Loteamento
Refere-se à rescisão da compra de terrenos localizados em loteamentos, sejam eles urbanos ou rurais. Nessa modalidade, o adquirente compra um terreno com a intenção de construir no futuro. No entanto, as condições contratuais costumam apresentar particularidades distintas dos imóveis na planta, o que exige uma análise cuidadosa antes da assinatura ou no momento de rescindir o contrato.
3. Distrato de Multipropriedade
Nesse formato, o comprador adquire o direito de utilizar um imóvel por determinados períodos do ano, como uma fração de tempo previamente estabelecida. É uma forma de propriedade compartilhada, geralmente em empreendimentos turísticos, que possui regras específicas quanto à utilização e à revenda da cota. As cláusulas contratuais, nesse caso, costumam ser bastante técnicas, o que reforça a necessidade de uma análise jurídica detalhada.
4. Distrato de Cota de Resort ou Hotel (Time-Sharing Hoteleiro)
Semelhante à multipropriedade, mas voltado especificamente para unidades hoteleiras. A comercialização desse tipo de contrato muitas vezes é feita com forte apelo emocional e promessas de benefícios que nem sempre se concretizam, o que leva muitos consumidores a se arrependerem da aquisição. Esse cenário torna o distrato uma alternativa buscada com frequência para evitar prejuízos.
Em todas essas modalidades de distrato, podem ocorrer abusos por parte das empresas, como a aplicação de multas excessivas, retenção indevida de valores ou outras práticas que ferem os direitos do consumidor. Por isso, é essencial contar com o acompanhamento de um advogado especializado, capaz de interpretar o contrato, identificar possíveis irregularidades e adotar as medidas necessárias para proteger os interesses do comprador.
O que a nova lei dos distratos estabelece?
Adquirir um imóvel é um passo marcante na vida de qualquer pessoa. Mas imprevistos podem surgir: dificuldades financeiras, mudanças de planos ou até atrasos na obra. Nesses casos, o comprador pode se ver diante da necessidade de desistir do contrato. Para trazer mais segurança a esse cenário, foi criada a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos Imobiliários.
Essa norma estabelece regras claras para a rescisão de contratos em incorporações imobiliárias e loteamentos, protegendo tanto o consumidor quanto o empreendedor. A seguir, vamos entender seus principais pontos e por que é fundamental contar com o apoio de um advogado nesses caso
O que mudou com a Lei dos Distratos?
Antes da lei, distratos eram frequentemente marcados por abusos, como retenções excessivas de valores, cláusulas pouco transparentes e demora injustificada na devolução do dinheiro. Agora, com a Lei do Distrato, as relações ficaram mais equilibradas.
1. Quadro-Resumo Obrigatório
Todo contrato de compra e venda de imóvel deve trazer, já no início, um quadro-resumo com as informações essenciais:
- preço total do imóvel e forma de pagamento;
- valores de entrada, parcelas e comissão de corretagem;
- índices de correção monetária e juros aplicados;
- percentual de multa em caso de distrato;
- prazos de devolução de valores;
- informações do registro do imóvel e previsão de conclusão da obra.
Essa exigência garante clareza e transparência, evitando que o comprador seja surpreendido no futuro.
2. Direito de Arrependimento
Quando o contrato é assinado em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode desistir em até 7 dias, recebendo de volta 100% do que pagou, inclusive a corretagem. Para isso, é necessário formalizar a desistência por carta registrada com aviso de recebimento.
3. Atrasos na Entrega do Imóvel
A lei prevê um prazo de tolerância de até 180 dias para atrasos na entrega da obra, desde que essa possibilidade esteja prevista no contrato. Se o imóvel for entregue dentro desse período, não há penalidades.
Passado esse limite, o comprador pode escolher entre:
- rescindir o contrato e receber integralmente os valores pagos, corrigidos;
- ou permanecer no contrato e exigir indenização de 1% ao mês sobre o que já foi pago, até a entrega.
Assim, o consumidor ganha mais proteção contra atrasos injustificados.
4. Multa em Caso de Distrato
A rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel pode ocorrer tanto por iniciativa do comprador quanto por inadimplência.
A lei garante um equilíbrio entre os interesses da construtora e os direitos do consumidor, permitindo que parte dos valores pagos seja retida para cobrir custos administrativos e comerciais, enquanto o restante deve ser devolvido ao comprador.
Em empreendimentos com mecanismos de garantia, como o patrimônio de afetação, essa retenção pode ser maior. A aplicação da regra depende da natureza do empreendimento.
A seguir, destacamos como o tema é tratado em diferentes modalidades:
a) Incorporação
Nos contratos de incorporação imobiliária (compra de apartamentos na planta, por exemplo), aplica-se diretamente a Lei nº 13.786/2018. O comprador que desiste pode sofrer a retenção de até 25% dos valores pagos. Caso o empreendimento esteja vinculado ao patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, justamente porque a construtora precisa assegurar os custos da obra, que são segregados em uma contabilidade própria.
b) Loteamento
Nos contratos de compra e venda de lotes, a Lei nº 13.786/2018 define como deve ser feita a devolução dos valores pagos pelo comprador quando ele desiste ou há algum problema por sua responsabilidade.
O dinheiro pago pelo comprador deve ser devolvido, atualizado conforme o que estiver previsto no contrato.
Alguns valores podem ser descontados, como:
- Multas ou despesas administrativas, incluindo sinal ou arras, limitadas a 10% sobre o valor do contrato.
- Juros por atraso nas parcelas;
- Impostos, taxas ou tarifas relacionadas ao lote;
- Comissão do corretor, se já estiver incluída no preço do lote.
c) Multipropriedade e Cota de Resort
Nesse caso, a situação é diferente. A Lei do Distrato não traz previsão expressa sobre multipropriedade e cotas de resort. Na prática, a lacuna legal é suprida pelo Judiciário, que aplica por analogia os critérios da Lei nº 13.786/2018, quando cabível e a jurisprudência consolidada.
Assim, os tribunais têm considerado como razoável a retenção entre 10% e 20% sobre os valores pagos.
Detalhe Importante:
Aqui, observa-se uma das principais controvérsias: muitas administradoras de cotas de resort tentam aplicar retenções sobre o valor integral do contrato, e não apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador. Essa prática tem sido considerada abusiva pelos tribunais, uma vez que extrapola o princípio do equilíbrio contratual e gera enriquecimento sem causa para o fornecedor.
5. Prazo para Devolução dos Valores
Imóvel na planta
Com patrimônio de afetação: restituição em até 30 dias após a expedição do habite-se.
Sem patrimônio de afetação: restituição em parcela única, em até 180 dias após a formalização do distrato.
Revenda antes do prazo: restituição em até 30 dias após a revenda da unidade.
Loteamento
Com obras em andamento: restituição em até 12 parcelas mensais, iniciando após carência de até 180 dias contados do prazo contratual para conclusão das obras.
Com obras concluídas: restituição em até 12 parcelas mensais, iniciando em até 12 meses após a formalização do distrato ou da rescisão contratual.
Multipropriedade e cota de resort:
Como não há legislação específica, os prazos variam conforme o entendimento dos tribunais. Em geral, a restituição é determinada de forma integral e imediata, após o cumprimento da sentença.
Outro detalhe importante:
É importante destacar que os prazos de restituição previstos na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) se aplicam apenas quando há colaboração da construtora/incorporadora e o distrato ocorre de forma amigável entre as partes.
Nessas situações, o consumidor aceita os prazos e condições legais definidos para receber os valores de volta, o que pode significar esperar meses ou até mais de um ano, dependendo do caso.
No entanto, quando o distrato precisa ser buscado judicialmente, não faria sentido aguardar todo o trâmite do processo — que pode durar anos — apenas para que, ao final, ainda se aplicassem os mesmos prazos longos da lei.
Por isso, o entendimento consolidado pelo STJ (Súmula 543) é claro: em ações de distrato judicial, a devolução dos valores pagos deve ser feita de forma imediata, seja de maneira integral ou parcial (a depender do caso). Ou seja, a restituição ocorre em parcela única, logo após a decisão judicial, e não de forma parcelada como previsto na lei.
Assim, o consumidor que busca a via judicial, além de garantir o reconhecimento de seus direitos, também assegura que a devolução aconteça de maneira mais rápida e justa.
6. Proteção contra Cláusulas Abusivas
A lei reforça que cláusulas que ultrapassem os limites legais ou causem prejuízo desproporcional ao comprador podem ser questionadas na Justiça. Dessa forma, o consumidor tem respaldo jurídico para contestar práticas abusivas.
Preciso de um advogado para fazer um distrato judicial?
Quando surge a necessidade de desistir da compra de um imóvel, o ideal é tentar resolver de forma amigável diretamente com a construtora por meio do distrato extrajudicial. Porém, nem sempre isso é possível.
Muitas empresas se negam a devolver valores de forma justa, impõem cláusulas abusivas ou ultrapassam os prazos previstos em lei. É nessas situações que entra o distrato judicial, realizado por meio de uma ação na Justiça.
E aqui está um ponto importante: nesse caso, a presença de um advogado é obrigatória, já que somente um profissional habilitado pode representar o comprador em juízo.
Qual a importância de um Advogado Especializado?
Embora a lei traga avanços importantes, cada contrato imobiliário possui detalhes específicos. É aqui que entra o papel essencial do advogado especialista:
- analisar se o contrato cumpre todas as exigências legais;
- calcular corretamente multas e valores devidos em caso de distrato;
- verificar se o imóvel está submetido a patrimônio de afetação (o que altera as regras de retenção);
- orientar sobre a melhor estratégia, seja negociar amigavelmente ou recorrer à Justiça;
- evitar que o comprador seja prejudicado por cláusulas ocultas ou interpretações equivocadas.
Contar com um profissional especializado garante que o distrato seja realizado de forma segura, preservando os direitos do consumidor e reduzindo perdas financeiras.
Além disso, você garante:
- Segurança jurídica completa: o advogado analisa o contrato e aplica a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), garantindo que a devolução de valores seja feita conforme a lei.
- Negociação qualificada: antes ou durante o processo, o advogado pode buscar acordos mais vantajosos, evitando perdas maiores.
- Prevenção de abusos: muitas construtoras tentam reter mais do que o permitido (25% do valor pago, ou até 50% em casos de patrimônio de afetação). O advogado assegura que a retenção respeite o limite legal.
Como funciona o processo judicial de distrato?
O processo judicial de distrato segue algumas etapas importantes para garantir que o comprador receba a devolução dos valores de forma justa:
1. Análise do contrato – O advogado avalia as cláusulas contratuais, identificando possíveis abusividades e calculando corretamente os valores que devem ser restituídos.
2. Tentativa de acordo – Antes de recorrer à Justiça, é comum o envio de uma notificação extrajudicial à construtora ou loteadora, buscando uma solução amigável.
3. Ação judicial – Caso não haja acordo, o advogado ingressa com a ação de distrato, requerendo a devolução dos valores pagos e, quando aplicável, indenização por danos.
4. Decisão do juiz – O magistrado analisa o caso com base na legislação e na jurisprudência, fixando o valor a ser devolvido ao comprador e as condições de pagamento.
5. Cumprimento da sentença – Se a empresa não cumprir voluntariamente a decisão, o advogado pode solicitar medidas como bloqueio de valores ou penhora de bens para assegurar o pagamento.
Quando o distrato judicial pode ser necessário?
- Quando a construtora retém valores acima do permitido por lei.
- Quando há atraso na devolução do saldo, que deve ocorrer dentro do prazo contratual ou legal.
- Se o contrato traz cláusulas abusivas que prejudicam o consumidor.
- Quando não há disposição da construtora em resolver o distrato amigavelmente.
Quanto tempo demora um processo de distrato imobiliário?
O tempo de um processo de distrato varia bastante, dependendo de fatores como o tipo de contrato, o estágio da obra, a postura da construtora e se há conflito entre as partes.
1. Distrato amigável (sem conflito)
Quando o comprador e a construtora entram em acordo rapidamente:
Prazo médio: algumas semanas até cerca de dois meses.
Etapas incluem envio da notificação formal, cálculo da multa, assinatura do distrato e devolução do saldo restante.
Exemplo prático: Um comprador decide desistir do imóvel por mudança de cidade. A construtora aceita o distrato e devolve o saldo dentro do prazo estipulado, sem necessidade de judicialização.
2. Distrato com disputa (judicial)
Se houver divergência sobre valores, multas ou cláusulas do contrato:
O processo judicial sempre leva anos, nunca apenas meses.
Por se tratar de um procedimento essencialmente documental — com poucas audiências, sem perícia e com análise baseada em provas já existentes —, costuma ser considerado um processo relativamente rápido dentro da Justiça, com duração média de 2 a 3 anos até a decisão final.
Exemplo prático: O comprador solicita a desistência, mas a construtora retém mais do que o permitido. É necessário entrar com ação judicial. Após cerca de 2 a 3 anos, a Justiça determina a devolução correta do saldo, respeitando os limites legais.
Quais leis se aplicam ao distrato imobiliário?
Até pouco tempo atrás, não existia uma lei específica para regulamentar o distrato. As disputas eram resolvidas com base no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor (CDC), e a decisão dependia da interpretação dos tribunais. Isso gerava muita insegurança jurídica, tanto para o comprador quanto para a construtora.
Foi nesse contexto que surgiu a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos.
Essa lei trouxe regras claras e específicas para os contratos de:
Incorporação imobiliária (imóveis na planta, como apartamentos e condomínios verticais).
Loteamentos (terrenos em empreendimentos urbanísticos).
O que a Lei dos Distratos regula?
- Percentuais de retenção que podem ser cobrados pela construtora em caso de desistência.
- Prazos para devolução dos valores pagos.
- Consequências jurídicas do atraso na entrega do imóvel.
- Obrigações de transparência e destaque de cláusulas no contrato.
Além dela, aplicam-se também:
Código de Defesa do Consumidor (CDC – Lei nº 8.078/1990)
O comprador é considerado consumidor e tem direito à proteção contra práticas abusivas.
Exemplos: cláusulas de retenção excessiva, cobranças indevidas, falta de clareza no contrato.
Código Civil (Lei nº 10.406/2002)
Fornece as regras gerais sobre inadimplemento contratual e rescisão por descumprimento das partes.
Súmulas do STJ (Superior Tribunal de Justiça)
Consolidam o entendimento dos tribunais, garantindo que decisões sejam mais uniformes.
Em resumo: Hoje o distrato imobiliário é regido por um conjunto de normas, sendo a Lei dos Distratos o ponto central, complementada pelo CDC, Código Civil e jurisprudência do STJ.
Quais são os direitos do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel?
O atraso na entrega do imóvel é uma das principais causas de distratos no Brasil. Para proteger os consumidores, a Lei dos Distratos modificou a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964), incluindo o artigo 43-A, que estabelece regras claras sobre os prazos e direitos do comprador.
Prazo de tolerância
A construtora possui uma tolerância de até 180 dias além do prazo contratual para entregar o imóvel, sem sofrer penalidades.
Direitos do comprador após o prazo de tolerância
Quando o atraso ultrapassa os 180 dias, o comprador tem duas alternativas:
1. Rescindir o contrato
O comprador pode optar por rescindir o contrato, recebendo de volta todos os valores pagos, acrescidos da multa contratual e devidamente corrigidos, sem qualquer desconto.
2. Manter o contrato
Se optar por manter o contrato, o comprador tem direito a:
- Eventuais perdas e danos, como gastos com aluguel durante o período de atraso.
- Indenização de 1% do valor pago por mês de atraso;
Está passando por essa situação e deseja entender mais sobre esse assunto? Basta clicar no título abaixo:
Atraso na entrega de Apartamento na Planta: O que fazer para garantir seus direitos?
Quais são os principais motivos de distratos imobiliários no Brasil?
O distrato imobiliário ocorre por diferentes razões, refletindo situações que podem impactar a relação entre comprador e construtora. Entre os motivos mais comuns estão:
1. Problemas financeiros do comprador
Desemprego, endividamento ou queda na renda são as causas mais recorrentes. Quando o comprador não consegue honrar as parcelas do imóvel, muitas vezes o distrato se torna a única alternativa viável.
2. Atraso na entrega do imóvel
O descumprimento dos prazos contratuais por parte da construtora é outro fator frequente. Quando o imóvel não é entregue na data prevista, o comprador pode optar por cancelar o negócio.
3. Cláusulas abusivas ou falta de transparência contratual
Alguns contratos apresentam condições desproporcionais ou ilegais, como retenções acima do permitido por lei. A falta de clareza e transparência pode motivar o pedido de distrato.
4. Mudanças na vida pessoal ou profissional
Transferências de cidade, separações, casamento ou alterações nos planos familiares podem levar o comprador a reconsiderar a aquisição do imóvel.
5. Problemas estruturais ou de infraestrutura
Defeitos graves na construção ou falhas no loteamento que inviabilizam a utilização do bem também são motivos relevantes para o distrato.
É seguro fazer um distrato judicial?
Sim, o distrato judicial é considerado uma via segura e, em muitos casos, necessária. A legislação atual é clara e protetiva em relação ao consumidor.
O STJ tem jurisprudência pacificada sobre o tema, o que significa que as decisões costumam seguir a mesma linha de raciocínio.
Na prática, o comprador dificilmente perde todos os valores pagos: sempre terá direito a restituição, ainda que parcial.
O processo judicial também é importante para revisar contratos com cláusulas abusivas ou que desrespeitem a Lei dos Distratos.
Exemplo prático:
Maria comprou um lote, mas perdeu o emprego e não conseguiu pagar as parcelas. A construtora queria reter 70% de tudo que ela pagou, o que é ilegal.
No processo judicial, o juiz aplicou a Lei dos Distratos e limitou a retenção a 25%, garantindo que Maria recuperasse a maior parte do dinheiro.
Conclusão: Proteja Seus Direitos no Distrato Imobiliário
Como vimos, o Distrato Imobiliário Judicial é um instrumento fundamental para resguardar o consumidor diante de contratos complexos e, muitas vezes, abusivos. Apesar dos avanços trazidos pela Lei nº 13.786/2018, a realidade demonstra que ainda há práticas que exigem firme atuação na esfera judicial para que a justiça seja efetivamente alcançada.
Longe de ser um processo a ser temido, o distrato judicial é, na verdade, um caminho de proteção e equilíbrio, que possibilita a recuperação justa dos valores pagos e impede que cláusulas desequilibradas comprometam seu patrimônio.
Nesse cenário, a presença de um advogado especializado faz toda a diferença. Ele será o responsável por analisar o contrato, identificar ilegalidades, calcular corretamente os valores devidos e conduzir sua defesa de forma estratégica e segura.
Portanto, se você está enfrentando dificuldades em seu contrato imobiliário ou tem dúvidas sobre o distrato, não adie sua decisão. Buscar informação e contar com a assessoria de um profissional qualificado são passos indispensáveis para minimizar prejuízos, proteger seu investimento e garantir que seu sonho não se torne um pesadelo financeiro e jurídico.
Seus direitos merecem ser respeitados. Proteja-se hoje para construir seu amanhã com segurança.
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