Distratos Imobiliários: Desvendando Seus Direitos na Rescisão de Contratos

A Batalha Legal e os Abusos no Mercado Imobiliário Brasileiro

Introdução: O Cenário dos Distratos Imobiliários

O mercado imobiliário brasileiro, embora repleto de oportunidades, também é palco de inúmeros conflitos — e poucos são tão recorrentes quanto os distratos. A rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente na planta, em loteamentos, multipropriedades ou sistemas de timesharing, costuma gerar dúvidas, frustrações e, muitas vezes, prejuízos aos consumidores.

Este artigo tem como objetivo esclarecer, de forma clara e segura, como funciona o distrato imobiliário quando há relação entre consumidor e empresa — incorporadoras, loteadoras ou construtoras. Vamos abordar as principais causas dos distratos, os direitos de quem compra, os limites para cobranças e retenções, e as práticas abusivas mais comuns.

Importante: este conteúdo trata exclusivamente de distratos firmados entre consumidores e empresas do setor imobiliário, não abrangendo rescisões de contratos entre particulares.

Se você está passando por uma situação assim ou deseja entender melhor seus direitos antes de tomar qualquer decisão, continue a leitura. Este guia foi feito para você.

O Que São Distratos Imobiliários?

Distrato é o nome dado à rescisão de um contrato, seja por comum acordo entre as partes, seja por decisão judicial, normalmente motivada pelo descumprimento de obrigações contratuais. No contexto imobiliário, ocorre quando o contrato de compra e venda de um imóvel é encerrado antes da sua conclusão — seja por iniciativa do comprador, do vendedor ou de ambos.

As razões mais comuns envolvem dificuldades financeiras do comprador, mudança nas circunstâncias pessoais ou profissionais — como perda de emprego ou mudança de cidade —, e atrasos por parte da incorporadora na entrega do imóvel.

O assunto ganhou destaque nos últimos anos em razão do grande número de ações judiciais, o que motivou a criação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos. Antes dela, os conflitos eram decididos com base em entendimentos da jurisprudência, o que gerava muita insegurança jurídica. A nova lei trouxe parâmetros mais objetivos, mas ainda levanta discussões quanto à sua aplicação em casos específicos.

Principais Motivos para o Distrato Imobiliário

Diversos fatores levam à rescisão de um contrato de imóvel. Entender esses motivos é crucial para analisar as responsabilidades e direitos. Os mais comuns são:

1. Inadimplência do Comprador

Um dos principais motivos que levam ao distrato imobiliário no Brasil é a instabilidade financeira do comprador. A aquisição de um imóvel, especialmente na planta, exige comprometimento financeiro de médio a longo prazo, o que torna o comprador vulnerável a oscilações em sua situação econômica ao longo do tempo.

A realidade do comprometimento financeiro

Muitos contratos de compra e venda são firmados no auge do otimismo financeiro do adquirente, motivado pela facilidade de crédito, promessas de valorização do imóvel e condições iniciais atrativas. No entanto, ao longo do período de pagamento, diversos fatores podem impactar diretamente na capacidade do comprador de honrar suas obrigações, tais como:

• Perda de emprego ou redução de renda
• Endividamento excessivo em outras áreas da vida financeira
• Mudanças na estrutura familiar, como separações, doenças ou falecimentos
• Aumento da taxa de juros em financiamentos bancários
• Alta da inflação, que impacta a correção dos valores das parcelas
  
  

Esses fatores geram inadimplência e, consequentemente, a busca pelo distrato como forma de encerrar a relação contratual.

Como o Judiciário tem analisado esses casos

Os tribunais brasileiros têm reconhecido que a dificuldade financeira, por si só, não é justificativa automática para o rompimento do contrato sem ônus. No entanto, é possível que o comprador consiga o distrato judicial com a devolução parcial dos valores pagos, desde que comprove a impossibilidade real de cumprir o contrato e não haja má-fé na rescisão.

A jurisprudência, amparada pela Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), também estabelece parâmetros para a retenção de valores pela construtora, que pode chegar a 25% a 50% do montante pago, a depender das circunstâncias, da modalidade de incorporação e do que estiver previsto contratualmente.

Cuidados importantes

Para evitar prejuízos maiores, o comprador que se encontra em dificuldades financeiras deve:

• Buscar renegociação amigável com a empresa
• Verificar se há cláusulas abusivas no contrato
• Avaliar a possibilidade de venda da unidade para terceiros, com anuência da construtora
• Consultar um advogado especializado para entender seus direitos e limites legais antes de tomar qualquer decisão
  
  
  

2. Atraso na entrega da obra

O atraso na entrega do bem prometido — seja ele um apartamento na planta, um lote em loteamento, ou uma fração em empreendimento de multipropriedade (como resorts e residenciais com compartilhamento de uso) — é uma das principais causas de distrato imobiliário no Brasil.

Esse tipo de inadimplemento contratual frustra as legítimas expectativas dos adquirentes, compromete o planejamento financeiro e configurar descumprimento contratual passível de rescisão e indenização.

Prazo de tolerância e limites legais

É comum que os contratos de compra e venda prevejam uma cláusula de tolerância de até 180 dias para a conclusão da obra e entrega das chaves. Essa cláusula, aceita pela jurisprudência desde que expressa e justificada, visa resguardar a incorporadora de atrasos pontuais por motivos de força maior (ex: clima, entraves administrativos, escassez de materiais).

Porém, ultrapassado esse limite de tolerância, o atraso passa a ser considerado injustificado, e o comprador pode buscar judicialmente:

• A rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente;
• O pagamento de multa contratual por descumprimento;
• E, nos casos de atraso excessivo, especialmente quando ultrapassa um ano além do prazo de carência legal de 180 dias, pode ser reconhecido o direito a indenização por danos morais, diante do abalo significativo na vida do comprador e do comportamento negligente da incorporadora.
  
  

Impactos do Atraso na Entrega do Imóvel

O atraso na entrega do imóvel vai muito além de uma simples quebra contratual. Ele pode gerar consequências financeiras, emocionais e práticas significativas na vida do comprador:

• Desestabilização do planejamento financeiro familiar, especialmente para quem já vendeu outro imóvel ou precisa arcar com aluguel enquanto espera a entrega;
• Comprometimento de financiamentos bancários, que muitas vezes estão vinculados ao cronograma previsto no contrato;
• Prejuízos à organização pessoal e profissional, como nos casos de quem planejou uma mudança de cidade ou de rotina com base na entrega do imóvel.
  
  

Esses impactos ajudam a explicar por que, em determinados casos, o Judiciário reconhece não apenas o direito à rescisão e à devolução de valores, mas também à indenização por danos morais, quando há atraso excessivo.

Entendimento dos Tribunais

O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é claro: o consumidor tem o direito de rescindir o contrato sem penalidades quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassa o prazo de tolerância previsto em lei (180 dias), independentemente de cláusulas contratuais que imponham sanções ao comprador.

Os tribunais também têm reforçado a ideia de simetria nas obrigações contratuais: se o comprador pode ser penalizado por atrasar uma parcela, a incorporadora igualmente deve ser responsabilizada quando não cumpre o prazo de entrega.

Outro ponto relevante diz respeito às alegações de “força maior” frequentemente utilizadas pelas construtoras — como excesso de chuvas, dificuldades logísticas ou problemas com fornecedores.

A Justiça, em regra, não acolhe essas justificativas como válidas, por entender que fatores como chuvas, escassez de mão de obra ou atrasos de fornecedores são riscos inerentes à atividade da construção civil e, portanto, devem ser assumidos pela própria incorporadora, não podendo ser usados como desculpa para descumprimento contratual.

O entendimento é de que o consumidor, parte mais vulnerável da relação, não pode ser penalizado por riscos que integram o próprio negócio do empreendedor.

Esse posicionamento reflete o compromisso do Judiciário com o equilíbrio nas relações de consumo e com a proteção do comprador diante do poder econômico das grandes incorporadoras.

3. Vícios construtivos graves

Vícios construtivos são defeitos ou falhas técnicas que comprometem a segurança, habitabilidade ou usabilidade do imóvel. Eles vão muito além de simples imperfeições estéticas, e quando graves, podem justificar a rescisão do contrato de compra e venda com devolução dos valores pagos e eventual indenização.

Esses vícios podem se manifestar:

• Durante ou logo após a entrega do imóvel;
• Em qualquer tipo de empreendimento: apartamentos, casas, lotes com promessa de obras, ou frações em empreendimentos de multipropriedade.
  
  

Exemplos típicos de vícios graves:

• Fissuras estruturais ou infiltrações que comprometem a habitabilidade;
• Ausência de sistemas essenciais (água, esgoto, energia elétrica);
• Problemas em fundações, lajes ou coberturas;
• Ausência de habite-se, licenciamento ou AVCB, tornando o imóvel inapto para uso;
• No caso de loteamentos, não entrega das obras de infraestrutura mínima prometidas, como ruas, drenagem ou iluminação;
• Em empreendimentos de multipropriedade, ausência de padrão hoteleiro ou indisponibilidade da unidade no período adquirido.
  
  

Repercussões jurídicas:

Quando identificados vícios ocultos ou aparentes, o consumidor pode optar por:

• Exigir reparação (se possível e viável);
• Solicitar abatimento proporcional do preço;
• Ou rescindir o contrato por inadimplemento da obrigação de entregar o bem em conformidade com o pactuado (art. 441 e 442 do Código Civil, c/c arts. 18 e 20 do CDC).
  
  

A jurisprudência tem reconhecido que vícios construtivos graves podem tornar o imóvel inaproveitável, o que rompe com a base do negócio jurídico e permite o distrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem aplicação de cláusula penal contra o comprador.

4. Desistência voluntária

A desistência voluntária acontece quando o próprio comprador, sem inadimplemento por parte da incorporadora ou loteadora, decide não prosseguir com o contrato — por motivos pessoais, financeiros ou de mudança de planos.

Esse tipo de distrato ocorre em todas as modalidades de aquisição:

• Compra de imóvel na planta;
• Aquisição de lotes;
• Compra de frações em multipropriedade (com alta taxa de arrependimento, principalmente em aquisições por impulso).
  
  

Motivos comuns para a desistência voluntária:

• Perda de renda ou instabilidade financeira;
• Dificuldade de obter financiamento;
• Insatisfação com a localização ou estrutura do empreendimento;
• Descoberta de custos adicionais não previstos (ex: taxa condominial, obras extras);
• Arrependimento da compra por falta de uso, especialmente na multipropriedade.
  
  

Direitos do comprador no distrato voluntário:

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) estabelece regras específicas para a devolução de valores pagos em caso de desistência voluntária, protegendo tanto o comprador quanto o empreendedor.

Principais pontos:

• A incorporadora pode reter até 25% do valor pago (ou até 50% se houver patrimônio de afetação), a título de cláusula penal compensatória;
• Os valores devem ser devolvidos em até 180 dias após a rescisão contratual;
• A cláusula de retenção só é válida se expressamente prevista em contrato e não for considerada abusiva;
• Na multipropriedade, o STJ tem entendido que o consumidor também pode desistir e ter parte dos valores devolvidos, mesmo quando o contrato tenta impedir o distrato.
  
  
  
  

Tipos de Distratos Imobiliários e Suas Particularidades

Embora o conceito de distrato — ou seja, a rescisão do contrato — seja o mesmo, as regras e situações variam bastante conforme o tipo de empreendimento. Conhecer essas diferenças é fundamental para entender melhor o seu caso.

1. Distrato de Imóvel na Planta

Trata-se da desistência de um imóvel ainda em construção, geralmente adquirido por meio de promessa de compra e venda. É o tipo mais comum e envolve contratos com incorporadoras e construtoras.

Já escrevi um conteúdo exclusivo sobre distrato de imóvel na planta, explicando os direitos do comprador, as retenções permitidas e o que fazer em caso de atraso ou desistência. Para entender melhor, basta clicar no link abaixo.

Distrato de Compra de Imóvel na Planta: Dúvidas Frequentes e Orientações Úteis

2. Distrato de Loteamento

Envolve a rescisão da compra de terrenos em loteamentos, urbanos ou rurais. Nesse caso, o consumidor está adquirindo um terreno para construção futura, e as particularidades contratuais podem diferir bastante dos imóveis na planta.

Se você está lidando com um distrato de loteamento ou tem dúvidas sobre retenções, devoluções e possíveis abusos, escrevi um artigo completo sobre o tema. Clique no link abaixo para aprofundar seu conhecimento.

Distrato de Compra de Lote em Loteamento: Dúvidas Frequentes e Orientações Úteis

3. Distrato de Multipropriedade (Time-Sharing)

Neste modelo, o comprador adquire o direito de uso de um imóvel por períodos determinados do ano, como uma fração temporária. Essa modalidade traz regras próprias devido à natureza do condomínio compartilhado e à possibilidade de revenda da cota.

A multipropriedade é uma estrutura mais complexa e cercada de promessas comerciais que nem sempre se confirmam. Se você deseja entender seus direitos nesse tipo de distrato, acesse o artigo que preparei especialmente sobre isso no link abaixo.

Distrato de Multipropriedade: Desconstruindo Mitos

4. Distrato de Cota de Resort ou Hotel (Timesharing)

Semelhante à multipropriedade, mas voltado para unidades hoteleiras. Esses contratos costumam ser comercializados sob forte apelo emocional e podem envolver promessas exageradas, o que leva muitos consumidores ao arrependimento.

Já analisei detalhadamente os direitos de quem deseja sair de contratos de resort ou hotel em sistema de timesharing. Se esse for o seu caso, recomendo a leitura do conteúdo específico que está disponível no link abaixo.

Distrato de Cota de Resort em Timesharing: Como Escapar das Armadilhas Contratuais

Em todos os tipos de distrato, abusividades podem ocorrer, seja na cobrança de multas excessivas, retenção indevida de valores ou outras práticas prejudiciais ao consumidor. Por isso, é fundamental buscar sempre a orientação de um advogado especializado, que possa analisar o contrato e defender seus direitos da melhor forma.

Abusividades no Distrato: A Luta do Consumidor

Mesmo após a criação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), muitas empresas do setor imobiliário continuam impondo condições abusivas nos processos de rescisão contratual. A disparidade entre o poder econômico das incorporadoras e o desconhecimento técnico do consumidor ainda é grande — e é justamente nisso que muitas delas se apoiam para tentar reter valores indevidos ou dificultar o distrato.

As práticas abusivas mais recorrentes incluem:

• Retenção Excessiva
  Antes da lei, era comum a retenção de 50% a até 90% dos valores pagos pelo comprador. A legislação atual impôs limites, mas ainda há empresas que tentam aplicar descontos acima do permitido, ou embutem taxas que não encontram respaldo legal.
  
  
• Demora na Devolução
  A lei estabeleceu prazos razoáveis para a devolução dos valores pagos em caso de distrato. Ainda assim, muitas incorporadoras atrasam propositadamente esse reembolso, dificultando a vida do consumidor e, muitas vezes, forçando-o a ingressar com ação judicial.
  Além disso, parcelamentos abusivos e excessivamente longos, impostos unilateralmente pelas empresas, não têm respaldo legal e configuram prática abusiva.
  
  
• Cobranças Indevidas
  É comum o comprador se deparar com cobranças por supostas taxas administrativas, de marketing, corretagem ou outras despesas não previstas em contrato, nem amparadas por lei — o que configura prática abusiva.
  
  
• Pressão por Acordos Desfavoráveis
  Algumas empresas pressionam o consumidor a assinar acordos extrajudiciais com valores muito inferiores ao que seria justo, muitas vezes sob ameaça de que um processo judicial seria demorado e arriscado.
  
  
• Cláusulas Abusivas
  Muitos contratos, especialmente os firmados antes da nova lei, contêm cláusulas que violam o Código de Defesa do Consumidor, como penalidades desproporcionais, renúncia de direitos ou ausência de critérios claros para devolução de valores.
  
  

Se você está passando por uma situação semelhante, é fundamental buscar orientação jurídica especializada.

Nem tudo o que está no contrato é legal — e muitos consumidores só conseguem receber o que têm direito com o auxílio de um advogado.

A Importância da Assessoria Jurídica Especializada

Diante da complexidade dos distratos imobiliários e das práticas abusivas ainda comuns nesse tipo de relação, contar com assessoria jurídica especializada é fundamental. Um advogado com experiência em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor pode fazer toda a diferença na hora de proteger seus direitos.

Veja como esse apoio pode ajudar:

• Análise do Contrato
  Um olhar técnico permite identificar cláusulas abusivas, cobranças indevidas e inconsistências que prejudicam o consumidor, mesmo quando disfarçadas sob termos jurídicos confusos.
  
  
• Ação Judicial, se necessário
  Quando a empresa se recusa a devolver os valores corretamente ou insiste em práticas ilegais, o advogado está apto a ajuizar a ação adequada, buscando a devolução do que foi pago, com correção, além de possíveis indenizações por danos materiais e morais.
  
  
• Garantia do Cumprimento da Lei
  O profissional garante que a empresa cumpra os prazos e limites legais estabelecidos pela Lei do Distrato e pela jurisprudência dos tribunais, evitando abusos e atrasos propositais.
  
  

A atuação conjunta do Direito Imobiliário com o Direito do Consumidor é essencial, pois o distrato envolve tanto questões contratuais quanto a proteção do comprador como parte vulnerável da relação. Essa combinação oferece uma defesa mais técnica, estratégica e eficaz.

Conclusão: Reafirmando o Direito do Consumidor

Distratos imobiliários são uma realidade, e o consumidor muitas vezes se sente em desvantagem. Contudo, é fundamental reafirmar que o distrato é um direito legítimo, amparado por leis e pela jurisprudência.

Não se deixe intimidar por práticas abusivas ou informações erradas. Se você enfrenta problemas com seu contrato imobiliário, seja por atraso na obra, dificuldades financeiras ou outro motivo, busque seus direitos. A assessoria jurídica especializada é o caminho mais seguro para garantir o que lhe é devido e que a justiça seja feita.

Lembre-se: seu investimento e sua dignidade são inegociáveis. Conhecimento e ação são as ferramentas mais poderosas para proteger seus interesses nos distratos imobiliários. Não hesite em procurar ajuda e lutar pelo que é seu por direito. A lei está ao seu lado.

Quer entender como nosso escritório trabalha em casos assim, basta clicar no título abaixo:

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