A aquisição de um imóvel na planta ou em loteamento é, para a maioria dos brasileiros, a realização de um sonho e um dos maiores investimentos da vida. No entanto, imprevistos financeiros, mudanças de planos ou, o que é mais comum, o descumprimento contratual por parte da construtora ou incorporadora (como atraso na entrega), podem transformar esse sonho em um pesadelo. É nesse momento que surge a necessidade do Distrato Imobiliário, a rescisão do contrato de compra e venda.
Embora o distrato possa, em tese, ser feito de forma amigável, a realidade do mercado imobiliário mostra que as empresas frequentemente oferecem propostas de devolução de valores que são abusivas e ilegais, retendo percentuais muito acima do permitido pela lei e pela jurisprudência consolidada. Muitas vezes, a construtora propõe a devolução de apenas 50% ou 60% dos valores pagos, parcelados em longos prazos, o que é manifestamente desvantajoso para o consumidor. É por isso que, na maioria dos casos, a via judicial se torna o único caminho para o comprador reaver seu dinheiro de forma justa, corrigida e integral.
Este guia definitivo tem como objetivo desmistificar o processo judicial de distrato imobiliário, apresentando um passo a passo claro e acessível para quem não é da área jurídica. Mais do que isso, compartilharemos a expertise prática e os “segredos” que só um advogado especialista conhece, demonstrando as particularidades que diferenciam um processo de distrato bem-sucedido de uma mera aventura judicial. Entender esses detalhes é fundamental para garantir que seu direito seja efetivado com a máxima segurança e rapidez.
A Escolha do Especialista: Por Que um Clínico Geral do Direito Pode Custar Caro no Distrato
Tudo começa com uma decisão crucial: a escolha do profissional que irá conduzir seu caso.
A essência de um processo de distrato imobiliário reside na sua natureza altamente especializada. Assim como você não confiaria a vida do seu filho a um médico recém-formado e clínico geral, ou a estrutura da sua casa a um engenheiro que nunca projetou um lar, na advocacia, a especialização é o fator decisivo para o sucesso.
O Direito Imobiliário e, especificamente, o Distrato Imobiliário, é uma área que exige conhecimento aprofundado e atualizado. A legislação está em constante evolução, e o entendimento dos tribunais (a jurisprudência) muda com frequência. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) trouxe novas regras, mas a interpretação e aplicação dessas regras pelo Poder Judiciário, especialmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), são o que realmente definem o resultado do seu caso.
O advogado especialista em distrato imobiliário não apenas conhece a legislação aplicável, mas domina a jurisprudência consolidada, incluindo Súmulas e Temas Repetitivos do STJ e dos Tribunais de Justiça estaduais. Ele sabe identificar, com precisão, quais cláusulas contratuais são abusivas ou nulas, qual o percentual de retenção admitido em cada cenário — normalmente entre 10% e 25% dos valores pagos — e, sobretudo, como estruturar corretamente o pedido de tutela liminar para suspender imediatamente as cobranças e evitar novos prejuízos ao consumidor.
Nos casos em que o distrato decorre de atraso na entrega do imóvel ou de outro descumprimento contratual imputável à construtora ou incorporadora, o cenário jurídico é ainda mais favorável ao comprador: a jurisprudência é firme no sentido de assegurar a devolução integral (100%) dos valores pagos, devidamente corrigidos, justamente porque a rescisão ocorre por culpa exclusiva da empresa.
A falta de especialização pode levar a erros primários, como ajuizar a ação no juízo errado, não formular o pedido de liminar de forma adequada ou, pior, aceitar um acordo judicial que não reflete o direito do cliente. O especialista, por outro lado, antecipa os movimentos da construtora e utiliza a jurisprudência consolidada como um escudo protetor e uma arma poderosa.
Em resumo, a sua escolha por um advogado especialista em direito imobiliário com resultados comprováveis é o pilar que sustentará todo o processo. Todo o passo a passo que se segue depende dessa boa escolha.
1) Petição Inicial e Protocolo: o início estratégico
A petição inicial é o documento que inaugura a ação judicial. É nela que o advogado apresenta, de forma organizada e técnica, os fatos, os documentos e os fundamentos jurídicos que demonstram o seu direito.
Natureza documental e prova pré-constituída
Em ações de distrato, a prova do direito, via de regra, já está pronta e se encontra nos próprios documentos do caso. Por isso, a construção da petição inicial exige análise minuciosa de itens como:
- Contrato de compra e venda (e eventuais aditivos);
- Comprovantes de pagamento (parcelas, sinal, entrada, boletos, extratos);
- Registros de tentativa de solução (notificações, e-mails, WhatsApp, protocolos de atendimento);
- Em casos de culpa da construtora/incorporadora, especialmente por atraso na entrega, é essencial reunir evidências do descumprimento: comunicações oficiais, cronograma, publicidade do empreendimento, fotos da obra e demais provas que demonstrem o atraso ou a inexecução contratual.
A petição inicial deve ser, portanto, um espelho fiel e organizado dessa documentação, sem lacunas que permitam dúvidas sobre o que ocorreu e o que é devido.
Fundamentação jurídica: sem “achismo”
Como a base do processo é documental, a argumentação precisa ser técnica e alinhada ao que está provado. Um advogado especialista sabe:
- identificar cláusulas abusivas ou nulas;
- enquadrar o caso conforme entendimentos consolidados (Súmulas e precedentes);
- ajustar os pedidos ao cenário concreto (rescisão por iniciativa do comprador x rescisão por culpa da empresa, como atraso de obra).
E aqui entra um ponto crucial para o leitor:
Quando o distrato decorre de atraso na entrega do imóvel ou de outro descumprimento contratual da empresa, o pedido normalmente é construído para assegurar a devolução integral (100%) dos valores pagos, com correção e multa, justamente porque a rescisão ocorre por culpa da fornecedora.
Pedido de liminar (tutela de urgência): alívio imediato
Esse é um dos pontos que mais fazem diferença na prática.
Além do pedido principal (rescisão + devolução), é comum formular tutela de urgência para que o juiz determine logo no início do processo, por exemplo:
- suspensão imediata das cobranças;
- proibição de negativação do nome do comprador (SPC/Serasa);
- e, conforme o caso, outras medidas necessárias para impedir que o consumidor continue sofrendo prejuízos enquanto o processo tramita.
A lógica é simples: manter cobranças ativas durante a discussão judicial pode gerar dano financeiro e pressão indevida ao consumidor — e é isso que fundamenta a urgência.
Protocolo e distribuição
Com a petição finalizada, ela é protocolada no Tribunal de Justiça. O processo recebe um número e é distribuído a uma Vara Cível (ou unidade competente), dando início formal à tramitação.
2) Audiência de Conciliação: a tática da construtora
Após o protocolo da ação, o juiz pode designar uma audiência de conciliação, com o objetivo de tentar uma composição entre as partes antes do avanço do processo.
Não é regra, mas é comum
A audiência de conciliação não é obrigatória em todos os processos de distrato imobiliário. Ainda assim, na prática, ela ocorre com frequência, sobretudo nas fases iniciais da demanda, como tentativa prévia de solução consensual.
A realidade prática: por que a maioria das audiências não resulta em acordo
A experiência prática demonstra que, na grande maioria dos casos, as audiências de conciliação não resultam em acordo efetivo. Isso ocorre porque as propostas apresentadas por construtoras e incorporadoras, nesse momento, costumam ser substancialmente inferiores àquilo que o comprador tem direito de obter pela via judicial.
É comum, por exemplo, que sejam ofertadas:
- devoluções parciais (como 60% ou 70% dos valores pagos);
- pagamentos parcelados em médio ou longo prazo;
- ausência de correção monetária adequada ou integral.
Tais propostas, embora formalmente apresentadas como “acordo”, em regra se distanciam dos parâmetros adotados pelos tribunais, que, conforme o caso, asseguram a devolução de 75% a 90% dos valores pagos, muitas vezes em parcela única e com correção monetária desde cada desembolso.
Estratégia do advogado especialista
O advogado que atua de forma especializada já comparece à audiência ciente de que a probabilidade de um acordo equilibrado é reduzida. Ainda assim, o ato é utilizado estrategicamente para:
- deixar registrada em ata a resistência da construtora em apresentar proposta razoável;
- demonstrar a disposição do comprador em solucionar o conflito de forma consensual;
- evidenciar a postura inflexível ou desproporcional da empresa, o que será posteriormente apreciado pelo magistrado ao analisar os pedidos e o histórico do processo.
Mesmo quando não há acordo, a audiência cumpre um papel relevante: documenta a conduta das partes e reforça a boa-fé do consumidor ao longo da demanda.
3) Contestação: a defesa padronizada da incorporadora
A contestação é a peça processual por meio da qual a construtora, loteadora ou incorporadora apresenta sua defesa em face dos argumentos expostos na petição inicial.
Argumentos repetitivos e previsíveis
Na prática, a grande maioria das contestações apresentadas em ações de distrato imobiliário segue um padrão previamente estruturado, com argumentos genéricos e repetitivos, pouco sensíveis às particularidades de cada caso concreto.
Entre os fundamentos mais recorrentes, destacam-se:
1) Alegação de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato
A empresa sustenta que o contrato não pode ser rescindido por iniciativa do comprador, ignorando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado do STJ, segundo o qual é plenamente possível a rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos, ainda que haja cláusula de irrevogabilidade.
2) Aplicação automática da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
É comum a tentativa de aplicação das retenções máximas previstas na lei, inclusive percentuais elevados, sem qualquer análise do caso concreto. Essa tese, porém, desconsidera o entendimento já pacificado pelo STJ de que a retenção deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo usualmente limitada a até 25% dos valores pagos, ou percentual inferior, conforme a situação.
3) Imputação de culpa exclusiva ao comprador
Outro argumento recorrente é a tentativa de transferir a responsabilidade pela rescisão ao comprador, mesmo em hipóteses em que há atraso na entrega do imóvel ou outro descumprimento contratual por parte da empresa. Essa estratégia visa justificar retenções mais elevadas e afastar a devolução integral dos valores.
A importância da antecipação estratégica
O advogado especialista já conhece esses argumentos antes mesmo da contestação ser apresentada. Por isso, a petição inicial é estruturada de forma a antecipar e neutralizar essas teses defensivas, com base em documentos, jurisprudência consolidada e fundamentos jurídicos precisos.
Com isso, a contestação da incorporadora tende a perder força, tornando-se uma repetição de argumentos já enfrentados desde o início do processo — o que contribui para maior objetividade na análise judicial e maior previsibilidade do resultado.
4. Réplica: O Momento de Desmascarar a Defesa
A Réplica é a oportunidade do seu advogado de rebater ponto a ponto os argumentos levantados na Contestação.
Foco na Jurisprudência Consolidada: É aqui que o especialista reforça a aplicação da jurisprudência consolidada do STJ, que é o grande diferencial no distrato imobiliário.
Ele demonstra ao juiz que os argumentos da construtora já foram derrubados inúmeras vezes pelos tribunais superiores. O advogado cita, por exemplo, a Súmula 543 do STJ, que determina a imediata restituição das parcelas pagas, e o Tema 971 do STJ, que trata da inversão da cláusula penal em favor do consumidor em caso de atraso.
5) Fase de Saneamento e Organização do Processo: o ponto de virada
Encerrada a fase postulatória, com a apresentação da réplica, o processo ingressa na etapa de saneamento e organização, momento em que o magistrado analisa as questões processuais pendentes e define o rumo da demanda.
A particularidade do distrato: dispensa da fase instrutória
Um aspecto decisivo nas ações de distrato imobiliário é que, na maioria dos casos, não há necessidade de avançar para a fase instrutória, destinada à produção de provas testemunhais ou periciais.
Isso ocorre porque o litígio é, em essência, documental e jurídico:
- os fatos relevantes estão comprovados por documentos já juntados aos autos;
- a controvérsia se concentra na interpretação do contrato e na aplicação da legislação e da jurisprudência ao caso concreto.
Diante desse cenário, o advogado especialista deve requerer o julgamento antecipado do mérito, demonstrando que a causa envolve questão unicamente de direito ou que as provas documentais são suficientes para o convencimento do juízo.
Julgamento antecipado do mérito: celeridade e previsibilidade
Reconhecendo que não há necessidade de produção de novas provas, o juiz pode proferir julgamento antecipado do mérito, encerrando o processo sem a realização de audiências de instrução.
Essa medida representa uma vantagem significativa para o consumidor, pois:
- reduz o tempo de tramitação do processo;
- evita custos adicionais;
- e proporciona maior previsibilidade quanto ao desfecho da demanda.
Na prática, essa é uma das fases mais importantes do processo de distrato imobiliário, pois marca a transição entre a discussão processual e a solução definitiva do conflito.
6) Sentença: a decisão do juiz
A sentença é o ato pelo qual o juiz de primeira instância analisa o mérito da demanda e profere a decisão final sobre o pedido de distrato imobiliário.
Previsibilidade do resultado e confirmação das medidas iniciais
Quando o processo é bem estruturado desde a petição inicial, com documentação completa e fundamentos alinhados à jurisprudência dominante, o desfecho tende a ser favorável ao comprador.
Nesses casos, a sentença normalmente:
- reconhece a rescisão do contrato de compra e venda;
- determina a devolução de percentual considerado razoável dos valores pagos, que, conforme o caso concreto, costuma variar entre 75% e 90%, observados os critérios fixados pelos tribunais;
- nos casos em que a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, como atraso na entrega do imóvel ou outro descumprimento contratual, assegura a devolução integral (100%) dos valores pagos, devidamente corrigidos;
- confirma as medidas concedidas em sede de tutela de urgência, ratificando a suspensão das cobranças e a vedação de negativação do nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito.
Essa etapa consolida, em decisão judicial, os efeitos práticos que muitas vezes já vinham sendo aplicados desde o início do processo, conferindo segurança jurídica ao comprador e encerrando a discussão no primeiro grau de jurisdição.
7) Recursos: a estratégia recursal da construtora
Na prática, o encerramento do processo nem sempre ocorre com a sentença de primeiro grau. É comum que a parte vencida busque a revisão da decisão por meio de recurso.
Recurso de apelação
A apelação é o recurso mais utilizado pelas construtoras, incorporadoras ou loteadoras. Por meio dela, a empresa leva a discussão para o Tribunal de Justiça, onde o caso será reanalisado por um órgão colegiado, em segunda instância.
Finalidade do recurso
Na maioria dos casos, a interposição do recurso atende a uma estratégia bastante previsível:
- postergar o cumprimento da sentença; ou
- tentar reduzir o impacto econômico da condenação, especialmente o percentual de devolução dos valores pagos.
Embora o direito de recorrer seja legítimo, é frequente que as teses apresentadas repitam os mesmos argumentos já afastados na sentença, sem inovação jurídica relevante.
Atuação do advogado especialista
O advogado que atua de forma especializada já antecipa essa etapa e estrutura o processo desde o início para resistir ao recurso. Na prática, os Tribunais de Justiça, em consonância com a orientação consolidada do STJ, tendem a manter as sentenças favoráveis ao comprador quando o caso está bem fundamentado.
Além de apresentar as contrarrazões de apelação de forma técnica e objetiva, o especialista pode requerer o reconhecimento do caráter protelatório do recurso, quando cabível, reforçando a necessidade de preservação dos efeitos da decisão já proferida.
Essa fase, portanto, embora comum, não representa surpresa para quem conduz o processo com estratégia e conhecimento do entendimento predominante dos tribunais.
8) Trânsito em Julgado: o encerramento da fase recursal
O trânsito em julgado ocorre quando se esgotam todas as possibilidades de recurso, tornando a decisão judicial definitiva.
Nesse momento, consolida-se a segurança jurídica do comprador: a decisão proferida pelo juiz ou confirmada pelo Tribunal de Justiça não pode mais ser modificada, passando a gerar obrigação imediata de cumprimento por parte da construtora ou incorporadora.
Encerrada a fase recursal, o processo deixa de discutir o direito e passa a focar exclusivamente na sua efetivação prática.
9) Cumprimento de Sentença: a efetivação da decisão judicial
O cumprimento de sentença é a fase em que a decisão judicial é colocada em prática, com o objetivo de garantir a devolução dos valores devidos ao comprador.
Essa etapa exige atuação técnica especializada, pois nem sempre a construtora cumpre a decisão de forma espontânea. Nesses casos, o advogado deve adotar as medidas processuais adequadas para compelir a empresa ao cumprimento integral da condenação, sempre observando os limites legais e a orientação dos tribunais.
Particularidades do distrato imobiliário
No cumprimento de sentença em ações de distrato imobiliário, alguns pontos merecem atenção especial:
- a devolução dos valores deve ocorrer, via de regra, em parcela única, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça;
- a correção monetária deve incidir desde cada desembolso realizado pelo comprador;
- os juros de mora devem ser aplicados nos termos fixados na decisão judicial.
Essa fase é decisiva para assegurar que a decisão judicial produza efeitos concretos, resultando na efetiva restituição dos valores, com observância integral do que foi determinado pelo Judiciário.
10) Recebimento dos Valores e Encerramento do Processo
Com o cumprimento integral da sentença, ocorre o recebimento efetivo dos valores devidos ao comprador, nos termos fixados pela decisão judicial.
Nesse momento, a construtora ou incorporadora realiza o pagamento conforme determinado — geralmente em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e aplicação dos juros de mora previstos na sentença. Uma vez satisfeito o crédito, o advogado informa o juízo sobre o cumprimento da obrigação, e o processo é formalmente encerrado.
Encerramento com segurança jurídica
O encerramento do processo representa mais do que o simples fim da demanda judicial: é a confirmação de que o direito do consumidor foi reconhecido e efetivamente concretizado.
Quando o distrato imobiliário é conduzido de forma técnica e estratégica desde o início, o procedimento tende a ser:
- mais previsível;
- menos sujeito a surpresas processuais;
- e financeiramente mais vantajoso para o comprador.
Esse desfecho reforça a importância de uma atuação especializada, capaz de conduzir o processo com segurança, eficiência e foco no resultado final: a recuperação dos valores pagos e o encerramento definitivo do vínculo contratual.
Conclusão: O Valor Inestimável da Especialização
O distrato imobiliário, embora à primeira vista pareça um caminho complexo e desgastante, é, na prática, uma via jurídica segura e, em muitos casos, o único meio efetivo para que o comprador recupere seu investimento de forma justa e equilibrada.
A previsibilidade dos resultados, a possibilidade de concessão de liminar para suspender imediatamente as cobranças e a jurisprudência amplamente consolidada em favor do consumidor fazem dessa ação uma das mais sólidas e estratégicas do Direito Civil contemporâneo.
Entretanto, a diferença entre um resultado mediano e um resultado verdadeiramente vantajoso é significativa. Estamos falando, muitas vezes, da diferença entre recuperar cerca de 50% do valor pago ou alcançar patamares próximos a 90%, devidamente corrigidos. Essa distância não está na sorte, nem no juiz: ela reside, fundamentalmente, na escolha do profissional que conduzirá o seu caso.
A especialização em distrato imobiliário não é um detalhe, é o fator decisivo. É ela que assegura uma Petição Inicial tecnicamente impecável, aumenta de forma concreta as chances de concessão de liminar, viabiliza o julgamento antecipado da lide e garante, no cumprimento de sentença, a efetiva constrição e liberação dos valores devidos.
Não coloque em risco um patrimônio construído com esforço. Confie seu caso a quem atua diariamente na prática do distrato imobiliário, conhece profundamente as particularidades do mercado e possui um histórico consistente de decisões favoráveis — capaz de transformar o desgaste do distrato na efetiva concretização do seu direito.
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