Desde meados de 2024, venho atendendo diversos compradores do The Coral Private Residence, também conhecido como The Coral Beach Resort, empreendimento localizado em Trairí, no Ceará. Muitos, inclusive, se tornaram meus clientes. E ao longo desse período, ficou claro que os problemas relatados não são pontuais, muito menos isolados. Existe um padrão bem definido, com situações que se repetem e histórias praticamente idênticas.
Como advogado atuante na área imobiliária, chegou um momento em que não fazia mais sentido tratar isso apenas no âmbito individual. Era necessário trazer essa realidade à tona. Existe muita gente completamente perdida, sem saber se tem direito, sem saber como agir e, em muitos casos, ainda arcando com parcelas de um contrato que já foi descumprido pela outra parte.
Este artigo é justamente para essas pessoas. Vou apresentar situações reais, algumas já levadas ao Judiciário com resultados favoráveis, e explicar de forma objetiva quais são os direitos de quem adquiriu uma unidade no The Coral e hoje enfrenta algum tipo de problema.
Se esse é o seu caso, recomendo que leia até o final. As informações aqui podem fazer diferença no rumo da sua situação.
1. Descumprimento da Obrigação de Outorga da Escritura Pública
Agora imagine a seguinte situação: você paga o imóvel, quita tudo, e mesmo assim o seu nome não aparece em lugar nenhum como proprietário. Parece absurdo, mas foi exatamente isso que aconteceu com um cliente meu, cidadão russo.
Ele adquiriu uma unidade duplex, firmou contrato regularmente e quitou integralmente o valor. A própria construtora confirmou a quitação pouco tempo depois. E mesmo assim, passados mais de quatro anos, nada de escritura, nada de registro, absolutamente nenhuma formalização da propriedade.
E aqui está o ponto mais grave: o contrato previa expressamente essa obrigação. Havia cláusula clara determinando que a empresa deveria providenciar toda a documentação e conduzir a assinatura do instrumento definitivo. Ou seja, não é uma dúvida jurídica, é descumprimento direto do que foi assumido.
Por que isso é tão grave?
Muita gente não sabe disso, mas no Brasil pagar não significa se tornar dono.
A propriedade de um imóvel só existe de fato quando a escritura pública é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem isso, o comprador fica em uma espécie de limbo jurídico.
Na prática, isso traz uma série de limitações: você não consegue vender com segurança, não consegue usar o imóvel como garantia e nem transmitir com tranquilidade em uma eventual sucessão. É uma situação extremamente frágil.
E em casos como esse, o problema vai além. Há situações em que a empresa sequer tomou as providências básicas para regularizar o imóvel junto aos órgãos competentes, o que impede até mesmo a individualização da unidade no registro. Em outras palavras, juridicamente, aquela unidade nem existe como deveria.
Quais são os direitos do comprador?
Quem quitou o imóvel e não recebeu a escritura não está desamparado. Pelo contrário, existem caminhos jurídicos bem definidos:
- Pode exigir judicialmente a outorga da escritura definitiva, por meio de ação de adjudicação compulsória
- Pode optar pela rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos, acrescida de correção monetária e multa contratual, sendo possível, nesse contexto, também a condenação em danos morais em razão da situação vivenciada
Já conduzi casos com esse perfil no Judiciário, e o cenário tende a ser favorável ao comprador, especialmente quando a quitação está comprovada e o descumprimento da empresa é evidente.
Se você está passando por isso, saiba que não se trata de um caso isolado. E, mais importante, existe solução.
2. Atraso na Entrega: Quando a Empresa Descumpre o Prazo e Ainda Quer Ficar com Seu Dinheiro
Você fez um investimento. Assinou o contrato com uma data de entrega. Esperou. Esperou mais. Passou o prazo. Passou os 180 dias de tolerância que a própria empresa tem direito de usar. E o imóvel ainda não foi entregue.
Isso é uma violação contratual grave. E os tribunais brasileiros não têm sido tolerantes com esse tipo de comportamento.
Um dos meus clientes viveu exatamente essa situação. A unidade dele no The Coral não foi entregue no prazo contratual — e tampouco dentro dos 180 dias de tolerância previstos no contrato. Meses e meses de espera, promessas, prazos que não chegavam, e nenhuma entrega concreta.
O Que Fizemos — e o Que o Juiz Decidiu
Ingressamos com pedido de rescisão contratual por culpa da construtora. E o resultado foi categórico:
- Devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente;
- Multa contratual de 25% sobre o valor do contrato, aplicada contra a empresa;
- Indenização por danos morais.
Tudo isso reconhecido pelo juiz, porque a lei e a jurisprudência são claras: quando a construtora descumpre o prazo de entrega, o comprador não é obrigado a aguardar indefinidamente. Ele pode — e deve — pedir a rescisão, com pleno direito de receber de volta tudo o que pagou, acrescido das penalidades cabíveis.
Veja trecho da sentença na imagem abaixo:
Por Que Isso Importa Para Você?
Se o seu imóvel no The Coral está atrasado e a empresa não apresenta previsão concreta de entrega, saiba que você não precisa continuar esperando. O atraso, por si só, já configura inadimplemento contratual da empresa — e isso lhe dá o direito de rescindir o contrato sem qualquer penalidade para você, recebendo de volta 100% do que investiu.
Não deixe a empresa inverter os papéis e tratar você como o culpado. A culpa é dela. E a Justiça tem reconhecido isso.
3. O Que Foi Prometido na Venda Não Se Concretizou: Propaganda Enganosa
“Resort de luxo.” “Retorno garantido.” “Infraestrutura completa.” “Rentabilidade de X% ao ano.”
Se você adquiriu uma unidade de multipropriedade, é bem provável que já tenha ouvido esse tipo de promessa.
O ponto é que, na prática, muitos compradores estão se deparando com uma realidade completamente diferente daquela que foi apresentada no momento da venda. E o mais preocupante é que esses relatos seguem um padrão muito claro: promessas feitas na fase comercial que simplesmente não se concretizam.
Aqui entra um aspecto jurídico essencial que muita gente desconhece:
Aquilo que é prometido ao consumidor no momento da oferta vincula a empresa.
Não importa se a informação foi passada verbalmente, em uma apresentação, por mensagem ou em material publicitário. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente nos artigos 30 e 35, toda oferta integra o contrato. Ou seja, se o vendedor prometeu algo e isso não foi cumprido, estamos diante de propaganda enganosa.
E propaganda enganosa não é um detalhe, é um vício grave na relação de consumo, que abre espaço para a revisão ou até mesmo a resolução do contrato.
O que você pode fazer?
Se aquilo que foi determinante para a sua compra não se confirmou na prática, seja em relação à estrutura do empreendimento, à forma de gestão, à rentabilidade prometida ou a qualquer outra característica relevante, você tem o direito de buscar a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos.
E aqui vai uma orientação prática importante: documente tudo.
Guarde e-mails, conversas de WhatsApp, materiais publicitários, apresentações, vídeos. Tudo que comprove o que foi prometido no momento da venda pode ser decisivo para demonstrar o descumprimento e fortalecer o seu direito.
Em casos assim, a prova da oferta é o que sustenta toda a tese jurídica.
Veja esse relato de um adquirente:
4. Pressão na Venda e Assinatura Imediata: Vício de Consentimento na Aquisição
Veja o relato de uma compradora que me procurou:
“Em junho de 2024, viajei com meu marido para Fortaleza e comprei, devido à insistência do vendedor, uma cota no resort The Coral. Porém, como não havia tempo para pensar e consultar outras pessoas — pois o vendedor deixou bem claro que era indispensável assinar o contrato na hora — me senti pressionada e aceitei. Hoje estou bastante decepcionada e gostaria de cancelar, principalmente pela questão financeira.”
Esse tipo de situação está longe de ser isolado. Pelo contrário, revela um padrão de abordagem comercial baseado na criação de urgência artificial, com pressão para assinatura imediata, sem tempo real para análise, reflexão ou consulta jurídica.
Do ponto de vista legal, isso tem nome: vício de consentimento.
Quando a vontade do consumidor é influenciada por pressão, induzimento ou limitação do seu tempo de decisão, o consentimento deixa de ser plenamente livre — e isso compromete a validade do contrato.
O que dizem os Tribunais?
O Judiciário brasileiro tem reconhecido, com cada vez mais frequência, que contratos firmados nessas condições podem ser anulados ou rescindidos.
Isso porque o ordenamento jurídico protege o contratante que não teve condições reais de avaliar o negócio. O Código Civil trata dessas hipóteses ao disciplinar os vícios de consentimento, como a coação. Já o Código de Defesa do Consumidor vai além, reconhecendo a vulnerabilidade do consumidor diante de práticas comerciais agressivas.
Na prática, quando fica demonstrado que o comprador foi pressionado a assinar, sem tempo hábil para leitura adequada do contrato ou para buscar orientação, há fundamento jurídico consistente para questionar a validade do negócio.
O que você pode fazer?
Se você passou por esse tipo de situação, assinou sob pressão, sem tempo para analisar o contrato ou consultar alguém de confiança, saiba que não está vinculado de forma absoluta a esse compromisso.
É possível buscar a rescisão do contrato com base no vício de consentimento, especialmente quando a contratação ocorreu em um contexto de abordagem agressiva e limitação da sua liberdade de decisão.
5. Falta de Transparência Pós-Venda: Violação do Dever de Informação
Veja o relato de um comprador que chegou até mim:
“Desde então, enfrentamos total falta de transparência e dificuldade de comunicação com a empresa. Não recebemos informações claras sobre o andamento da obra, o cronograma, a previsão de entrega ou qualquer atualização relevante do empreendimento. Já realizamos diversas tentativas de contato, sem sucesso ou com respostas vagas e insuficientes. Essa situação gera grande insegurança, pois estamos cumprindo com nossas obrigações, mas a empresa não demonstra o mesmo compromisso com seus clientes.”
Esse tipo de cenário também se repete com frequência. A empresa mantém um contato próximo e eficiente no momento da venda, mas, após a assinatura do contrato, a comunicação se torna escassa, imprecisa ou simplesmente inexistente.
O resultado é previsível: insegurança, frustração e sensação de abandono por parte do comprador.
O direito à informação não é favor, é obrigação legal
Aqui não se trata de expectativa do cliente, mas de dever jurídico da empresa.
O Código de Defesa do Consumidor é claro ao estabelecer que o consumidor tem direito à informação adequada, clara e atualizada sobre o produto ou serviço contratado. Isso inclui, no caso de empreendimentos imobiliários, dados sobre andamento da obra, cronograma, prazos e qualquer fato relevante.
Quando a empresa deixa de prestar essas informações, ou o faz de forma vaga e insuficiente, há violação direta desse dever legal, o que também caracteriza inadimplemento contratual.
O que isso significa na prática?
A ausência de transparência não é um problema menor. Ela pode, inclusive, fundamentar medidas mais relevantes, como a rescisão contratual, especialmente quando acompanhada de outros descumprimentos.
Além disso, esse tipo de conduta reforça a posição de vulnerabilidade do comprador e pode ser utilizado como elemento probatório importante em eventual demanda judicial.
Se você está enfrentando esse tipo de dificuldade, é importante registrar todas as tentativas de contato e respostas recebidas. Esse histórico costuma ter um peso significativo na análise do caso.
6. Restituição Parcelada e Sem Correção: Prática Abusiva na Rescisão Contratual
Diversos compradores que buscam a rescisão contratual relatam receber propostas semelhantes por parte da empresa: devolução dos valores pagos de forma parcelada, geralmente em 12 vezes, com aplicação de multa contratual e, em muitos casos, sem qualquer correção monetária.
Do ponto de vista jurídico, esse tipo de proposta não se sustenta. Trata-se de uma prática claramente desfavorável ao consumidor e, em muitos casos, incompatível com o entendimento consolidado dos tribunais.
O que diz a jurisprudência?
Existe, inclusive, entendimento sumulado sobre o tema:
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata.
Quando a rescisão decorre de culpa da construtora ou incorporadora, a devolução deve ser integral. Já nos casos em que o desfazimento parte do comprador, admite-se retenção parcial, desde que razoável.
Isso significa, na prática, que propostas que envolvem parcelamento excessivo, retenções abusivas e ausência de correção monetária contrariam diretamente o entendimento do STJ.
O que isso significa para você?
Se a empresa está propondo devolver valores em diversas parcelas, sem atualização monetária e ainda aplicando penalidades contra o comprador, é preciso cautela. Esse tipo de condição, além de desequilibrar a relação contratual, pode ser revertido judicialmente.
Outro ponto relevante é a correção monetária. Em contratos firmados há alguns anos, a atualização dos valores representa uma diferença significativa. Ignorar esse fator implica, na prática, em perda real para o comprador.
Por isso, antes de aceitar qualquer proposta de distrato, é fundamental avaliar se os termos estão de acordo com a legislação e com o entendimento dos tribunais. Em muitos casos, buscar o Judiciário é o caminho para garantir uma restituição justa e integral.
7. Suspensão das Parcelas Durante o Processo: Tutela de Urgência em Favor do Comprador
Uma das dúvidas mais frequentes:
“Preciso continuar pagando as parcelas enquanto o processo está em andamento?”
Essa é, sem dúvida, uma das perguntas que mais recebo. E a resposta é: Não.
É plenamente possível requerer, já no início da ação, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas enquanto o processo tramita.
A lógica por trás disso é simples e vem sendo acolhida pelo Judiciário: não é razoável exigir que o comprador continue pagando por um contrato que está sendo discutido judicialmente, seja porque ele não tem mais interesse na aquisição, seja porque a própria empresa descumpriu suas obrigações.
Manter a cobrança durante um processo que pode se estender por anos cria um desequilíbrio evidente na relação e pode gerar prejuízos ainda maiores ao consumidor.
Proteção contra negativação.
Além da suspensão dos pagamentos, é possível também requerer que a empresa se abstenha de incluir o nome do comprador em cadastros de inadimplentes durante o curso do processo.
Essa medida é fundamental.
Já tive conhecimento de situações em que compradores, ao buscarem exercer seu direito de rescisão, foram negativados pela empresa. Trata-se de uma conduta abusiva, que vem sendo coibida pelo Judiciário com frequência.
Com a concessão da tutela de urgência, o comprador passa a ter uma proteção efetiva: as cobranças ficam suspensas, o nome permanece resguardado e o processo segue seu curso de forma mais equilibrada.
Conclusão: Existe Caminho — E Ele Passa Pelo Exercício do Seu Direito
Se você adquiriu uma unidade no The Coral Private Residence e está enfrentando situações como ausência de escritura, descumprimento de prazos, promessas não cumpridas, pressão na contratação, falta de transparência ou propostas abusivas de rescisão, é importante ter clareza sobre alguns pontos:
- Seus direitos estão amparados pela legislação e vêm sendo reconhecidos pelos tribunais brasileiros;
- Casos semelhantes já foram levados ao Judiciário com resultados positivos, inclusive com devolução de valores e responsabilização da empresa;
- É possível buscar a suspensão imediata das cobranças, com proteção do seu nome;
- Você não é obrigado a aceitar propostas de rescisão que coloquem você em desvantagem.
Nesses casos, uma análise técnica e estratégica faz toda a diferença.
Se você quiser entender melhor a sua situação específica, o primeiro passo é avaliar o seu caso com base nos documentos e nas circunstâncias concretas. É isso que permite definir o melhor caminho para recuperar o controle sobre o seu investimento.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada.
