A invasão de terreno particular, infelizmente, é algo que acontece com muita frequência em nosso país.
Imagine a seguinte situação:
Você decidiu comprar um terreno em algum bairro da sua cidade, para fins de investimento. É comum que com o passar dos anos terrenos valorizem.
Quando em um determinado dia, alguém chega para você com a informação de que existem pessoas ocupando aquela área. Você vai até o local, confirma que esses indivíduos invadiram sua propriedade e decide dialogar.
Como essas pessoas costumam ter um comportamento agressivo, não obtém sucesso na tentativa de resolver o problema de forma amigável. Frustrado, você volta para casa preocupado com a situação e sem saber o que fazer.
Essa é a nossa triste realidade.
Por vezes, devido à falta de informação, o proprietário que tem seu imóvel invadido acaba optando por meios ilegais e violentos para a retirada de invasores. O que pode trazer sérios problemas com a Justiça.
Não faça isso!
Eu sei que é difícil e que isso é uma tremenda de uma injustiça. Mas existem os meios corretos e legais para a recuperação da posse do seu imóvel, e consequentemente a retirada dos invasores.
É sobre isso que iremos conversar no decorrer desse texto.
Então se você sofreu uma invasão de terreno e não sabe o que fazer, fica comigo até o final que eu tenho certeza que você vai sair daqui sabendo exatamente como agir.
Vamos juntos?
Como denunciar uma invasão de terreno?
A primeira coisa que você deve fazer é procurar um advogado de sua confiança, de preferência um especialista em direito imobiliário. É ele que vai melhor lhe orientar de acordo com o caso concreto.
Primeiramente, é interessante que você vá até uma delegacia abrir queixa sobre a invasão ocorrida. Esse atitude será muito importante para o processo, falarei sobre isso mais para frente.
Importante ressaltar que nesse momento, a polícia pouco poderá fazer (dependendo do caso), a regra é que a força policial só poderá ser acionada pelo mandado de um juiz e em caso de resistência dos invasores.
Então, na grande maioria das situações, não haverá como fugir de um processo judicial para recuperar a posse do seu imóvel.
Preciso mesmo de um advogado em caso de invasão de terreno?
Sim, precisa. A presença do advogado em processos dessa natureza é obrigatória. Invasão de terreno é coisa séria e deve ser tratada com muita responsabilidade e conhecimento técnico.
Ainda que você tente um acordo com os invasores, através de uma notificação extrajudicial, quase sempre será necessário ajuizar alguma ação possessória.
E mais, procure por um advogado especialista em direito imobiliário.
E por que falo isso?
Porque o Direito e a Advocacia estão cada vez mais complexos.
A recuperação de terrenos invadidos em específico não é um procedimento fácil, pelo contrário, é um procedimento bastante técnico.
Esse tema quase nunca é visto com profundidade na faculdade.
Dessa forma, para se tornar especialista no assunto, o profissional precisou dedicar mais alguns anos para dominar esse tipo de conhecimento e prestar um serviço de qualidade.
Pensa comigo.
Se você descobre que está com um problema grave no coração, irá procurar um cardiologista ou um oftalmologista? Claro que será o cardiologista, afinal, é a sua saúde que está em jogo.
Na advocacia é da mesma forma.
Se você tem um problema relacionado a imóveis, não faz sentido você procurar por um criminalista. Você deve procurar um advogado imobiliário.
Não queira deixar um direito tão importante nas mãos de qualquer um. É o seu patrimônio que está em jogo.
Em síntese, um advogado especialista costuma ter um desempenho bem mais rápido e eficaz que um advogado generalista, o que aumenta significativamente as chances de sucesso do seu processo.
A escolha é sua.
A forma correta de agir e proteger a posse do seu imóvel.
Antes de tudo, é preciso entender que não é preciso esperar que a terra seja invadida para tomar alguma atitude. A simples ameaça ou algo que dificulte a posse do seu imóvel já é motivo para agir e evitar consequências mais graves.
Para cada tipo de situação, existe uma ação judicial correta, são as famosas “ações possessórias”, e são através delas que o dono do imóvel deve recorrer para proteger e/ou recuperar a posse do bem.
Vejamos a seguir as 3 Ações Possessórias e as situações em que elas são cabíveis:
1) Interdito Proibitório
Essa ação é usada quando a posse está sendo AMEAÇADA.
Um exemplo clássico é o de manifestantes que ameaçam invadir alguma propriedade privada.
Nesses casos o juiz ordena que a ameaça seja encerrada, sob pena de multa em caso de descumprimento.
2) Manutenção de Posse
Essa ação é usada quando a posse está sendo RESTRINGIDA/diminuída/dificultada.
Por exemplo, manifestantes que permanecem o dia todo na frente dos portões de alguma propriedade, dificultando a entrada e saída de veículos.
Nesses casos pode ser aplicado multa e até mesmo força policial.
3) Reintegração de Posse
Essa ação é usada quando há a PERDA da posse.
Usando o mesmo exemplo dos manifestantes, quando efetivamente a propriedade é invadida. O objetivo aqui é recuperar a posse perdida. Para isso, em caso de resistência, pode ser aplicado força policial.
E a depender das consequências da invasão, como perda de colheita, morte de animais, ou algum outro prejuízo patrimonial, o invasor irá indenizar o dono do imóvel.
Resumindo para ficar didático:
AMEAÇA da posse: Interdito Proibitório.
RESTRIÇÃO da posse: Manutenção de Posse.
PERDA da posse: Reintegração de Posse.
Devo ser rápido para entrar com o processo na Justiça?
Sim! O tempo nesse tipo de situação é crucial por 2 motivos:
1- Para conseguir uma Liminar
Agindo rapidamente você demonstra pro juiz que está tendo zelo e cuidado com a posse do seu imóvel, e isso é visto com bons olhos.
Ora, imagine você ver seu imóvel sendo invadido e não fazer nada. Sendo que é um direito e dever seu zelar pelos seus bens.
Sem falar que, entrando com o processo no prazo de 1 ano, ele correrá no que chamamos de “rito especial”, onde ele tramitará de maneira mais rápida e você terá o quanto antes seu imóvel desocupado.
Por último e não menos importante, você só terá direito à liminar se agir rapidamente.
Mas o que é uma liminar?
É a decisão do juiz que antecipa o pedido principal da ação (a retirada dos invasores do imóvel).
Onde ao invés de apenas acontecer no final do processo (normalmente após alguns anos), acontecerá no início, antes mesmo da ouvida do réu.
2- Para evitar a perda do imóvel
Isso mesmo que você leu, a perda do imóvel.
Nos casos em que o possuidor deixa o imóvel de lado por muito tempo, mesmo sabendo que foi invadido e sem ingressar com uma ação judicial; ele corre um grande risco de sofrer um processo de usucapião e perder imóvel.
Isso porque a nossa lei “pune” o possuidor/proprietário que abandona e não dá uma finalidade adequada para seu imóvel.
Essa punição se dá através da ação de usucapião, onde a pessoa que tem a posse de um imóvel por determinado tempo, age como dono e sem nenhuma oposição, conseguirá a propriedade do bem.
Se deseja saber mais sobre usucapião, basta clicar aqui.
O que preciso provar em caso de invasão de terreno?
São as provas que convencerão o juiz de que seu direito é válido e devido. É uma etapa bastante importante, principalmente nesses casos de invasão de terreno.
Aqui temos 3 pontos bastante importantes que você precisa se atentar. Inclusive, eles são essenciais para conseguir a decisão liminar que falei no tópico anterior, são eles:
1- A sua condição de possuidor
Um bom possuidor é aquele que age como se fosse dono do imóvel, realizando sua manutenção, fazendo visitas constantes, pagando os impostos, colocando cercas e em muitos casos até a contratação de vigia.
Não é uma exigência que a pessoa tenha a posse física do imóvel (morar ou trabalhar nele), basta agir com ânimo de dono.
Você prova isso através de testemunhas, fotos, comprovante de pagamento do imposto, contrato de compra e venda, etc.
2- A turbação ou esbulho sofrido
Aqui você precisa demonstrar que a sua posse foi violentada, dificultada, diminuída ou ameaçada.
Ir até a delegacia mais próxima e abrir uma queixa policial, é uma excelente forma de comprovar isso.
3- Data da turbação
A data que constará na queixa policial, já cumprirá com esse requisito. Por isso falei na introdução desse texto que ir até a delegacia seria uma atitude muito importante para o processo.
Preciso ter a propriedade/registro do imóvel para proteger a posse?
Não, em processos dessa natureza o que será é discutido é apenas a posse. Então, pouco importa se você é proprietário ou não do imóvel.
Se você tem a posse do imóvel, você pode e deve protegê-lo. E é aqui onde o advogado especialista em direito imobiliário se diferencia, na escolha correta da ação judicial cabível.
Digo isto pois existem outras ações que também falam sobre a posse do imóvel, porém, elas são baseadas no domínio/propriedade, que seriam a Ação Reivindicatória e a Ação de Imissão na posse.
Alerto sobre isto porque o entendimento dos juízes é bem rígido quanto a escolha da ação correta. Não adianta entrar com Ação Reivindicatória, quando na verdade a correta seria Reintegração de Posse.
Além de demonstrar falta de profissionalismo, o cliente poderá ser prejudicado! Portanto, muito cuidado na escolha do profissional que você escolherá.
Conclusão
Invasão de terreno é uma situação bastante complicada, não é mesmo? Mas nesse texto você aprendeu como deve agir em situações como essa.
A moral da história é justamente essa: Agir. Mas da forma correta, como a lei permite. O que você não pode fazer é deixar para lá. Afinal, é o seu patrimônio que está em jogo, e você deve cuidar dele.
Portanto, haja com responsabilidade e cuidado. Procure um advogado especialista em invasão de terreno de sua confiança para lhe orientar e traçar a melhor estratégia para o seu caso.
Para que você possa recuperar o seu imóvel o mais rápido possível, e resguardar todos os seus direitos. A escolha é sua.
Acima de tudo, conte comigo. Até uma próxima.
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