Se você está buscando informações sobre como funciona a Usucapião de um imóvel, está no lugar correto.
De forma simples e com uma linguagem acessível, vou conversar com você sobre esse assunto, topa?
Antes de tudo, você precisa saber que não está sozinho. Praticamente metade dos lares do Brasil são de imóveis irregulares.
Essa é a nossa dura realidade.
Mas calma, existe solução. Uma das principais formas de se regularizar a propriedade de um imóvel é através da Usucapião.
No decorrer desse texto eu vou te explicar como se dá todo esse procedimento, e ao final, você saberá todos os detalhes sobre como funciona a Usucapião, ok?
Para que você possa regularizar seu imóvel e colocá-lo em seu nome, como deve ser.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
O QUE É A USUCAPIÃO?
Ao contrário do que muitos pensam, a Usucapião não é um documento. Ela é um direito que você adquire ao longo do tempo.
Direito de transformar a sua posse em propriedade.
Aqui no Brasil, para ser considerado o proprietário de um imóvel, você precisa necessariamente ter o registro dele em seu nome, lá no Cartório de Registro de Imóveis.
“Quem não registra, não é dono”
Acontece que, diariamente as pessoas compram e vendem imóveis irregulares, através de contratos de gaveta.
Por desconhecerem como funciona um processo de compra e venda de imóvel, as pessoas acabam realizando de forma errada e geram toda essa problemática de imóveis irregulares no país.
E é justamente nesse momento que a Usucapião entra em cena como a solução. Grande parte desses imóveis precisarão passar pelo processo de Usucapião para, enfim, serem regularizados.
E COMO FUNCIONA A USUCAPIÃO?
De forma resumida, funciona assim:
Primeiro você procura um advogado especialista em direito imobiliário para que ele possa verificar a viabilidade jurídica do seu caso.
Basicamente, ele analisará se você preenche os requisitos da Usucapião:
- Tempo de Posse
- Ânimo de dono
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta.
Não se preocupe, falaremos sobre isso de forma mais simples mais adiante.
Após isso, o advogado irá preparar os documentos jurídicos mais técnicos e lhe auxiliará na reunião da documentação.
Para enfim, realizar o protocolo na Justiça ou no Cartório, e nesse momento começará o procedimento.
Onde após a sentença procedente ou o parecer favorável do registrador, você finalmente deixará de ser um mero possuidor e se transformará no verdadeiro proprietário do imóvel.
VANTAGENS DE TER A PROPRIEDADE E NÃO APENAS A POSSE.
Venhamos e convenhamos, não faria sentido você regularizar seu imóvel pela Usucapião sem que isso lhe trouxesse algum retorno.
Confira a seguir as principais vantagens que você adquire:
1- VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Bora cuidar do próprio patrimônio?
Um imóvel regularizado pela Usucapião aumenta o seu valor de mercado em pelo menos 35%.
Veja, regularizar seu imóvel não é um custo, mas sim um investimento.
2- VOCÊ SE TORNA O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO
De que adianta possuir um imóvel e não ser considerado o proprietário dele?
Com a Usucapião, você deixa de ser apenas um posseiro e se torna o verdadeiro proprietário, aumentando o seu patrimônio.
Já que o imóvel finalmente estará registrado em seu nome, com toda a segurança jurídica que você busca.
3- SEGURANÇA DA PRÓPRIA MORADIA
Com a propriedade do imóvel você adquire segurança jurídica, tornando sua moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
É sobre fazer o que precisa ser feito. É a segurança do lar da sua família que está em jogo.
4- FINANCIAMENTO E CRÉDITO BANCÁRIO
Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regular.
O que facilita bastante o processo de venda, pois o comprador poderá financiar a compra.
Também facilita a obtenção de crédito bancário para que você possa realizar seus investimentos.
5- FACILIDADE NA TRANSMISSÃO DO IMÓVEL PARA OS HERDEIROS
Se você se preocupa em deixar seu bem imóvel para os seus filhos, regularize antes.
O processo de inventário já não é algo simples, e com imóveis irregulares para partilhar, se torna mais complicado ainda.
Não deixe nas mãos dos seus herdeiros mais uma situação problemática para eles resolverem.
UM CASO REAL QUE TIVEMOS AQUI NO ESCRITÓRIO
Em 2002, Mariano decidiu comprar um terreno em um Loteamento que estava sendo implementado em sua cidade.
Mariano é um homem tranquilo, pai de família, e escolheu fazer esse investimento para construir o seu lar. E assim o fez. Em 2005 Mariano já estava com sua casa construída e fazendo dela a sua moradia e de sua família.
Ele tinha uma esposa e dois lindos filhos. Para Mariano a família é o bem mais precioso.
Acontece que, lá em 2002, na época em que comprou o seu lote, Mariano não foi diligente e não foi ao Cartório verificar se esse Loteamento estava registrado.
Mariano é um empreendedor, e em 2022 precisou de crédito bancário para investir no seu negócio e pensou em dar seu imóvel em garantia para conseguir esse dinheiro.
Ao chegar no Banco, exigiram dele a documentação do imóvel, e Mariano foi ao Cartório solicitar esses documentos.
Chegando lá, Mariano foi informado pelo registrador que seu imóvel não possui registro e que o Loteamento que foi “implementado” lá em 2002, foi iniciado de forma irregular.
Ou seja, juridicamente o imóvel de Mariano não existe. O que ele tem é apenas a posse do imóvel, a propriedade sequer existe.
Mariano ficou arrasado, pois durante todos esses anos, achou que era proprietário do imóvel e que estava seguro.
Mas não, seu imóvel estava irregular. E como consequência disso, inseguro juridicamente.
Muito preocupado com a situação, Mariano começou a pesquisar sobre como solucionar esse problema e descobriu que a Usucapião poderia ser uma solução.
Por coincidência, Mariano leu um artigo do nosso escritório, assim como este que você está lendo. E decidiu entrar em contato conosco.
Avaliamos o seu caso, traçamos a melhor estratégia para regularizar seu imóvel, apresentamos a proposta para Mariano e ele aceitou.
Eu atendi Mariano pessoalmente, como vi que ele estava bastante aflito, imediatamente comecei a reunir a documentação, para o quanto antes darmos início ao processo.
Uma semana depois já havíamos feito o protocolo no Cartório. Como havia pressa em seu caso, Mariano optou pela via extrajudicial.
E depois de aproximadamente 8 meses, conseguimos o parecer favorável do registrador e finalmente o imóvel de Mariano estava regular.
Hoje ele vive tranquilo, sabendo que é o proprietário da sua casa, com toda a segurança jurídica que isso traz pra ele e pra sua família.
Nada como deixar de ser um mero posseiro, para se transformar no verdadeiro dono do seu lar. E além disso, conseguiu o crédito bancário que precisava para investir no seu negócio.
É assim que o Usucapião acontece na prática, é assim que transformamos possuidores em proprietários.
COMO SABER SE TENHO DIREITO? QUAIS OS TIPOS DE USUCAPIÃO?
Para saber se você tem ou não o direito de usucapião, é muito simples.
Ante de qualquer coisa, você precisa verificar se o seu caso se encaixa em algum tipo de usucapião. E se você preenche os requisitos necessários, claro.
Nas linhas abaixo você vai pode fazer essa análise. Irei elencar os principais tipos de usucapião e os requisitos de cada um.
Bora lá.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Sem dúvida, a mais comum de todas as espécies. Embora seja a espécie com o tempo mais longo, os requisitos são bem simples.
Para esse tipo de usucapião é necessário que você tenha:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 15 (quinze) anos.
Esse tempo pode ser reduzido para 10 (dez) anos, se você fez do imóvel a sua moradia ou realizou obras/serviços de caráter produtivo.
2- Posse Mansa e Pacífica:
Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
Um modo de provar que a sua posse foi mansa e pacífica é através de certidões judiciais negativas, demonstrando que ninguém processou você para contestar a posse do imóvel.
3- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Nessa espécie, também bastante comum, pouca coisa vai mudar.
Para esse tipo de usucapião é necessário que você preencha esses requisitos:
1- Tempo de Posse: Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 10 (dez) anos.
2- Justo Título: Aqui a principal diferença para a espécie anterior. Justo Título é o documento que comprovará que você adquiriu o imóvel de boa fé.
Exemplos de Justo Título: Contrato Particular de Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda, Cessão de Direitos sobre o Imóvel, Recibo de Quitação, Escritura Pública, Doação, etc.
3- Posse Mansa e Pacífica: Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
4- Ânimo de Dono: Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc.
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Aqui a coisa já fica mais específica.O tempo de posse diminui, mas o número de requisitos aumenta.
Para se enquadrar nessa espécie de usucapião precisará de:
1- Tempo de Posse: Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Urbano: O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade e ser usado para moradia. Na dúvida, se paga IPTU (imposto predial territorial urbano) o imóvel é considerado urbano.
3- Metragem do Imóvel: Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
4- Não ter outro Imóvel: A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel: O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família.
6- Posse Mansa e Pacífica: Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
7- Ânimo de Dono: Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc, ou seja, se sentindo o verdadeiro proprietário.
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Outra espécie que também possui requisitos bem específicos, vamos a eles:
1- Tempo de Posse: Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Rural: O imóvel precisa necessariamente ser considerado rural, estar na zona rural e ser destinado a exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial.
Na dúvida, se paga ITR (imposto territorial rural) o imóvel é considerado rural.
3- Metragem do Imóvel: Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 50 ha (cinquenta hectares).
4- Não ter outro Imóvel: A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel: O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família, e que seja produtiva por seu trabalho.
6- Posse Mansa e Pacífica: Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
7- Ânimo de Dono: Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc, ou seja, se sentindo o verdadeiro proprietário.
USUCAPIÃO POR ABANDONO FAMILIAR
Imagine a hipótese do marido que abandona sua esposa e filhos, não dá mais nenhuma notícia e nenhuma assistência, simplesmente some.
Caso não muito raro, né?
Pois bem, a esposa abandonada possui o direito de ingressar na Justiça, através da Usucapião por abandono, para que se torne aproprietária integral do imóvel (antes dividida com ex-companheiro/ ex-cônjuge).
Ou seja, após o reconhecimento da usucapião, o imóvel que antes pertencia aos dois, passará a ser apenas da pessoa que foi abandonada.
Para que tal direito seja reconhecido, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 2 (dois) anos. O mais curto de todos!
2- Imóvel Urbano:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade e ser usado para moradia.
Na dúvida, se paga IPTU (imposto predial territorial urbano) o imóvel é considerado urbano.
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
4- Não ter outro Imóvel:
A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família.
6- Posse Mansa e Pacífica:
Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc, ou seja, se sentindo o verdadeiro proprietário.
Observação importante: Todos os tipos de família são abrangidos, inclusive os núcleos homoafetivos.
QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA ENTRAR COM AÇÃO DE USUCAPIÃO?
Sem dúvida alguma, a etapa em que você reúne a documentação é uma das mais importantes.
Sabe porquê?
Porque é através dessa documentação que você prova para o juiz ou para o registrador que preenche os requisitos necessários para a Usucapião.
E digo mais, os requisitos são cumulativos, ou seja, a falta de um deles pode comprometer todo o resto do procedimento.
Os documentos costumam variar de acordo com o caso concreto, mas normalmente são os seguintes:
- Planta e Memorial Descritivo do Imóvel: São esses documentos que irão individualizar o imóvel.
Feitos por um engenheiro ou arquiteto, no conteúdo dessa documentação estará todas as medidas, confrontações e outras informações mais técnicas sobre o imóvel. - Cadastro Imobiliário na Prefeitura: Ter o imóvel cadastrado na Prefeitura em seu nome, embora não seja crucial, é visto com bons olhos pelo juiz/registrador.
Excelente comprovação para o requisito ânimo de dono. - Histórico de Contas de Água e Energia: Muito bons para provar o tempo de posse exclusiva que você teve, pois esses documentos costumam ter a data do início da titularidade.
- Matrícula Atualizada: Se o imóvel tiver registro em cartório, esse documento é obrigatório. Contém informações importantíssimas, dentre elas, a pessoa que ainda figura como proprietária.
- Certidões Negativas da Justiça: Será através dessa certidões que você demonstrará que não sofreu processos judiciais para desocupar o imóvel, comprovando que sua posse era mansa e pacífica.
Percebeu a importância da documentação? Espero que sim.
PRECISA DE ADVOGADO PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Sim, precisa. Tanto para os processos judiciais, como para os procedimentos extrajudiciais no cartório.
E aqui um detalhe importante: Escolha o profissional correto para esse tipo de demanda.
Será o Advogado Especialista em Direito Imobiliário que terá a melhor capacidade técnica para resolver esse tipo de problema.
Pensa comigo: Se você descobre que está com um problema grave no coração, irá procurar um cardiologista ou um oftalmologista?
Claro que será o cardiologista, afinal, é a sua saúde que está em jogo.
Na advocacia é da mesma forma.
Se você tem um problema relacionado a imóveis, não faz sentido você procurar por um criminalista. Você deve procurar um advogado imobiliário.
Portanto, muita cautela e responsabilidade nesse momento.
Se está com dificuldades no momento dessa escolha, recomendo a leitura do artigo abaixo:
5 ERROS GRAVES AO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL
CONCLUSÃO
Nesse texto você aprendeu como funciona Usucapião e tudo o que é necessário para regularizar seu imóvel.
Tenho certeza que você saiu desse artigo com mais conhecimento sobre o assunto. E eu não medi esforços pra isso, te entreguei o ouro.
Conhecimento é poder.
Agora que já sabe como proceder, se esforce ao máximo para regularizar seu imóvel.
Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
Você quer ser considerado o herói da sua família ou a pessoa que deixou o próprio lar inseguro juridicamente?
A escolha é sua.
Caso deseje falar com um advogado especialista em Usucapião, basta clicar no link abaixo:
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