Sem dúvida, uma das perguntas mais frequentes que recebo em meu escritório diz respeito à documentação necessária para iniciar o processo de Usucapião. Os documentos para usucapião têm características específicas, e é sobre isso que vamos falar neste texto.
A coleta de documentos para a Usucapião é uma etapa crucial, exigindo colaboração entre cliente e advogado para garantir uma resolução rápida e descomplicada.
Se você está se preparando para regularizar seu imóvel por meio da Usucapião, este texto será valioso. Preste atenção nos detalhes de cada documento.
Os documentos para Usucapião podem variar conforme o caso, mas aqui falaremos dos principais, indispensáveis para o seu processo.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
DOCUMENTO PARA USUCAPIÃO 1: PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO
Sem sombra de dúvidas, um dos documentos de maior relevância no processo de Usucapião. É na Planta e Memorial que o imóvel recebe uma descrição minuciosa e individualizada, apresentando os limites precisos do terreno, divisa com os vizinhos e outros dados essenciais para esse propósito.
Ao término do processo, é por meio desses documentos, entre outros, que o Cartório de Registro de Imóveis concretizará o registro e a abertura da matrícula em seu nome, com detalhes técnicos e medidas exatas.
Portanto, é imperativo que este documento seja elaborado por um profissional especializado, geralmente um engenheiro, arquiteto ou topógrafo.
E aqui, destaco um ponto crucial. O documento em questão deve obrigatoriamente ser acompanhado por uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
Isso proporciona a garantia de que o documento foi confeccionado por um profissional devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e no Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
Exija do profissional a emissão de ART ou RRT, não deixe passar!
Será sempre necessário apresentar a Planta e Memorial do imóvel?
Não necessariamente!
Caso o imóvel já esteja registrado no Cartório de Imóveis e os dados na Matrícula estejam precisos e em conformidade com a realidade, a Planta e Memorial Descritivo podem ser dispensados.
Essa situação é bastante comum em Usucapião de Apartamentos, onde geralmente há registro e delimitações precisas na matrícula do imóvel.
DOCUMENTO PARA USUCAPIÃO 2: CERTIDÃO DE MATRÍCULA ATUALIZADA
Caso o imóvel esteja devidamente registrado em cartório, torna-se essencial incluir no processo a Matrícula Atualizada.
De maneira simplificada, a Matrícula funciona como a “identidade” do imóvel, contendo informações vitais, tais como:
- Nome do legítimo proprietário
- Localização
- Dimensões do imóvel
- Identificação dos confrontantes
- Histórico de ações judiciais
- Transações realizadas no imóvel
Contudo, a obtenção desse documento nem sempre é garantida. Caso o imóvel não possua registro em cartório, a emissão da certidão de matrícula torna-se impossível.
Nessas circunstâncias, o Cartório emitirá uma Certidão Negativa, indicando a ausência de registro do imóvel naquele estabelecimento. Em vez de incluir a Matrícula no processo, anexa-se essa Certidão Negativa.
Onde solicitar a matrícula do imóvel?
A solicitação pode ser feita no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este documento é público, permitindo que qualquer pessoa o solicite.
O cartório fornecerá uma certidão, comumente chamada de “certidão de matrícula atualizada” ou simplesmente “certidão de matrícula”.
Essa requisição também pode ser realizada online, proporcionando comodidade ao solicitante, que não precisa sair de casa.
DOCUMENTO PARA USUCAPIÃO 3: HISTÓRICOS DE TITULARIDADE
Um dos requisitos fundamentais para a Usucapião é o período de posse, variando de 2 a 15 anos, dependendo das circunstâncias específicas.
Os históricos de contas de água, energia e até mesmo de telefone são recursos valiosos para evidenciar a duração da posse que você mantém sobre o imóvel.
A obtenção desses documentos geralmente é simples, bastando solicitar às fornecedoras desses serviços uma Declaração de Titularidade ou uma Declaração de Histórico de Uso.
Nessas declarações, será especificado o ano em que você começou a utilizar esses serviços, constituindo assim uma prova concreta do tempo de posse que detém sobre o imóvel.
DOCUMENTO PARA USUCAPIÃO 4: CONTRATO PARTICULAR
O renomado “contrato de gaveta”.
Atualmente, boa parte das transações imobiliárias no Brasil ocorre por meio de contratos particulares, que podem ser uma promessa de compra e venda, cessão de direitos sobre o imóvel, entre outros. O ponto crucial é que esse tipo de documento não efetua a transferência da propriedade.
Mas o que isso implica? Isso significa que você detém apenas a posse do imóvel, não a propriedade, tornando o imóvel irregular.
No entanto, não é algo totalmente prejudicial. Esse tipo de contrato atua como justo título, evidenciando ao juiz que você agiu de boa-fé ao decidir adquirir o imóvel.
Adicionalmente, em determinadas modalidades de usucapião, esse tipo de documento se torna obrigatório.
Ele também serve para atestar a data de início da sua posse, uma informação de extrema importância ao longo do processo.
DOCUMENTO PARA USUCAPIÃO 5: CADASTRO IMOBILIÁRIO NA PREFEITURA – IPTU
Muitas pessoas acreditam erroneamente que apenas o proprietário do imóvel pode ter o IPTU em seu nome, mas a realidade é diferente.
O possuidor também tem a responsabilidade de pagar os impostos, mesmo que não seja o titular da propriedade.
Manter o IPTU em dia não apenas evidencia para o juiz que você possui o animus domini, ou seja, agindo e se comportando como o verdadeiro dono do imóvel, mas também é algo que o juiz observará com bons olhos.
Além disso, esse cadastro também permitirá que você demonstre seu tempo de posse, o número de inscrição no cadastro da Prefeitura e o valor venal do imóvel. Todos esses elementos serão valorizados ao longo do processo.
DOCUMENTO PARA USUCAPIÃO 6: CERTIDÃO NEGATIVA JUDICIAL
A Certidão Negativa Judicial desempenha um papel crucial em processos de usucapião, sendo um documento vital na busca pela regularização de propriedades.
Esta certidão possui a capacidade única de comprovar que a posse do imóvel em questão transcorreu de maneira mansa, pacífica e sem oposição ao longo do tempo. Em outras palavras, confirma que ao longo de todos os anos em que você esteve na posse do imóvel, não houve processos judiciais visando a desocupação da propriedade.
Esses são requisitos essenciais em um processo de usucapião judicial, onde a demonstração de posse incontestável é fundamental.
Ao apresentar a Certidão Negativa Judicial, o interessado reforça a ausência de contestações ou conflitos relacionados à posse do imóvel. Isso fortalece a argumentação perante o juiz, proporcionando uma base sólida para a aquisição do direito de propriedade por meio da usucapião
A Certidão Negativa Judicial, ao atestar a ausência de ações judiciais ou litígios relacionados à posse do imóvel, torna-se um instrumento valioso na construção de um caso robusto.
Sua obtenção, portanto, é um passo estratégico e necessário para aqueles que buscam regularizar sua propriedade por meio do instituto da usucapião judicial, proporcionando uma evidência clara da posse tranquila ao longo do tempo.
PRECISO TER TODOS ESSES DOCUMENTOS PARA USUCAPIÃO?
Nem sempre é necessário ter todos esses documentos. Como mencionei, a viabilidade dependerá das particularidades de cada situação. Em casos, por exemplo, de usucapião de terrenos, onde não há o pagamento de água, energia, entre outros, a obtenção completa desses documentos pode se tornar desafiadora.
Na ausência de algum desses documentos, a prova testemunhal muitas vezes é capaz de suprir essa lacuna. Um vizinho, alguém do seu bairro, ou qualquer pessoa que possa confirmar a sua posse contínua sobre o imóvel ao longo dos anos, cuidando, pagando impostos, entre outros, pode ser uma testemunha valiosa a seu favor.
CONCLUSÃO
Nesse texto você aprendeu quais são os principais documentos para usucapião e finalmente regularizar toda essa situação problemática.
A intenção aqui não foi esgotar todos os documentos possíveis para usucapião, já que isso seria impraticável. Em vez disso, o foco foi destacar os documentos principais utilizados nesse tipo de processo.
Além disso, buscamos proporcionar um entendimento sobre a função de cada documento e como cada um pode facilitar o seu caminho durante o processo, aumentando as chances de obter uma decisão favorável.
O desfecho final é a regularização do imóvel, que passará a constar em seu nome devidamente regularizado.
Se considerou complicado, não se preocupe. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode oferecer assistência na obtenção da maioria desses documentos.
Por hoje, encerramos aqui. Espero que o conteúdo tenha sido útil e que esse material tenha esclarecido as suas dúvidas.
Conte comigo. Até a próxima.
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