Você não precisa esperar anos em um processo judicial para ter acesso à propriedade de um bem que possui de forma contínua e pacífica. A usucapião extrajudicial surge como uma alternativa eficiente para quem precisa regularizar a posse de forma rápida e eficaz.
Vamos esclarecer de uma vez por todas: a única maneira de regularizar a propriedade de um bem adquirido por meio de posse contínua e sem contestação é através da usucapião.
E por que não optar pela usucapião extrajudicial? Este procedimento é realizado de forma administrativa no cartório, proporcionando muito mais celeridade e menos desgaste emocional.
O que você prefere?
Passar anos em um processo judicial, com seu patrimônio imobilizado, sem poder realizar uma venda de forma regular, e ainda correr o risco de enfrentar conflitos com terceiros que possam contestar sua posse.
Ou regularizar a propriedade por meio dausucapião extrajudicial e ter acesso pleno ao bem em alguns meses?
Não me parece uma escolha difícil.
Se você está buscando informações sobre usucapião extrajudicial, sua busca termina aqui.
Nesta conversa abordarei as principais dúvidas e orientações frequentes que pratico em meu escritório, para que você adquira um conhecimento sólido sobre o tema.
Sem mais delongas, vamos ao tema.
Mas antes, entenda as vantagens de regularizar o seu imóvel através da Usucapião Extrajudicial
Vamos ser francos: não faz sentido iniciar um processo de usucapião sem obter benefícios em troca. Quando a usucapião é finalizada, o imóvel se torna regular, trazendo várias vantagens atraentes, tais como:
Você se torna o verdadeiro proprietário:
Com a usucapião, você deixa de ser um mero possuidor e se torna o verdadeiro proprietário do imóvel, com o registro devidamente em seu nome.
Segurança da moradia:
Ter a propriedade do imóvel proporciona segurança jurídica, permitindo que você durma tranquilo, sem temer imprevistos indesejáveis, sabendo que o imóvel é verdadeiramente seu.
Facilidade na venda:
Para conceder crédito para financiamento, os bancos exigem que o imóvel esteja regularizado. Poucas pessoas conseguem pagar um imóvel com recursos próprios, então a regularização facilita muito o processo de venda.
Facilidade na transmissão do imóvel para os herdeiros:
Se você deseja garantir que seu imóvel seja transmitido para seus filhos de forma tranquila, é importante regularizá-lo antecipadamente. O processo de inventário não é simples e, quando envolve imóveis irregulares, torna-se ainda mais complicado. Evite deixar para seus herdeiros mais uma questão problemática para resolverem, o que poderia resultar em desentendimentos familiares.
Imóvel pode ser dado em garantia:
Para conceder crédito com mais facilidade, os bancos pedem que você ofereça um bem em garantia, normalmente um imóvel. Para que isso seja possível, o imóvel deve estar regularizado.
Pergunta 1. A usucapião extrajudicial é juridicamente segura?
Sim, é absolutamente segura. Embora o procedimento seja realizado de forma administrativa pelo cartório, ele oferece total segurança jurídica.
Você pode não estar ciente, mas os cartórios funcionam quase como uma extensão da nossa Justiça. Eles são submetidos a uma fiscalização rigorosa e constante por parte do Poder Judiciário.
Portanto, a usucapião extrajudicial possui a mesma validade jurídica que uma usucapião realizada judicialmente. A segurança jurídica é equivalente, proporcionando a tranquilidade e rapidez necessárias no processo de regularização da posse.
Pergunta 2. Quais são as principais diferenças entre a usucapião judicial e a usucapião extrajudicial?
Os principais pontos que diferenciam a usucapião judicial da extrajudicial são os seguintes:
Consenso entre as partes:
- Extrajudicial: É necessário que haja consenso entre todos os interessados na posse do bem, ou seja, não pode haver disputa ou litígio.
- Judicial: Pode ser utilizado mesmo quando há disputas ou desacordos entre as partes envolvidas.
Documentação:
- Extrajudicial: Requer uma documentação mais detalhada e completa, incluindo certidões negativas de ônus e ações, planta e memorial descritivo assinados por um profissional habilitado e concordância dos confrontantes.
- Judicial: Também exige documentação, mas a análise é feita pelo juiz, que pode solicitar mais provas e documentos ao longo do processo.
Participação do Ministério Público:
- Extrajudicial: Não há participação direta do Ministério Público, pois o procedimento é administrativo.
- Judicial: O Ministério Público participa ativamente, especialmente em casos que envolvem interesses de incapazes.
Local de tramitação:
- Extrajudicial: Tramita no cartório de registro de imóveis competente.
- Judicial: Tramita no fórum, sendo conduzido por um juiz.
Tempo de processamento:
- Extrajudicial: Geralmente, é mais rápido, podendo ser concluído em meses, dependendo da complexidade e da organização dos documentos.
- Judicial: Pode ser mais demorado, levando anos para ser concluído, devido à necessidade de audiências, perícias, e outros procedimentos judiciais.
Custos:
- Extrajudicial: Pode ser menos custosa em termos de taxas e honorários advocatícios, embora ainda seja necessário pagar pelas certidões, laudos técnicos e emolumentos do cartório.
- Judicial: Pode ser mais cara devido às custas processuais, honorários advocatícios e possíveis custos com perícias e outras despesas judiciais.
Esses são alguns dos principais requisitos e diferenças entre a usucapião judicial e a extrajudicial. A escolha entre um e outro dependerá das circunstâncias específicas do caso e do nível de consenso entre as partes envolvidas.
Pergunta 3. É necessário advogado para fazer usucapião extrajudicial?
Sim, a presença de um advogado é obrigatória tanto na usucapião judicial quanto na usucapião extrajudicial. O advogado irá orientar e assegurar que todos os procedimentos sejam realizados corretamente, evitando problemas futuros.
É altamente recomendável buscar um advogado especialista em usucapião. Tenho recebido inúmeros relatos de clientes que tiveram experiências insatisfatórias com advogados generalistas.
Um especialista no assunto garante que todas as etapas sejam conduzidas com a devida expertise, proporcionando maior segurança e eficiência no processo.
Pergunta 4. Quais documentos são necessários para realizar a usucapião extrajudicial?
Sem dúvida, a etapa mais importante do processo, que irá impactar todo o andamento, é a reunião dos documentos. É por meio deles que você provará que preenche os requisitos necessários para a usucapião.
Alguns desses documentos são exigidos por lei e são específicos para a usucapião extrajudicial. Vamos à lista:
Ata Notarial
Este é um documento crucial, feito pelo tabelião no Cartório de Notas, essencial para a usucapião extrajudicial.
É importante lembrar que a ata notarial não é um título de propriedade. Ter apenas a ata não transfere a propriedade do imóvel.
Muitos acreditam que ter uma ata notarial em mãos garante segurança jurídica, mas isso não é verdade. Não se enganem.
Planta e Memorial Descritivo do Imóvel
Este documento deve ser elaborado por um profissional técnico, como um engenheiro ou arquiteto.
É obrigatório que a planta e o memorial estejam acompanhados de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Esses documentos comprovam que a planta e o memorial foram feitos por profissionais habilitados em seus respectivos conselhos.
Certidões Negativas Judiciais
Essas certidões são emitidas pelos tribunais dos estados. No Ceará, por exemplo, são obtidas pelo site do TJCE.
Elas comprovam que, durante o período em que você ocupou o imóvel, não houve oposição ou processos para desocupação. Isso prova a condição de posse mansa e pacífica, que é um requisito fundamental para a usucapião.
Justo Título
O justo título é um documento que demonstra como se iniciou a sua posse. Pode ser um recibo de compra e venda, uma promessa de compra e venda, uma cessão de direitos, etc.
Qualquer documento por escrito que mostre ao registrador como você adquiriu o imóvel pode ser considerado justo título.
Para algumas modalidades de usucapião, a presença do justo título é obrigatória.
IPTU
Ter o IPTU em seu nome é muito importante. Isso demonstra que você agia com animus domini, ou seja, como se fosse o dono do imóvel.
Muitos acreditam que apenas o proprietário pode ter o IPTU em seu nome, mas isso não é verdade. O possuidor também tem o dever de pagar impostos, mesmo que não seja o proprietário.
Conclusão
Gerir e cuidar do patrimônio que você deseja regularizar é uma responsabilidade que deve ser levada a sério. Ao realizar a usucapião extrajudicial, você formaliza a posse de um bem que tem ocupado com esforço e honestidade.
Não deixe que a burocracia imobilize seus bens. Procure um advogado especialista e regularize tudo com celeridade e segurança. O futuro de seu imóvel merece essa atenção.
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